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入滬不足兩年，藍光的發展並不盡如人意。
下降的業績指標、同比增幅僅2%的銷售金額以及兩度賣“子”回款的動作，都暗示了其當前的困局。
管理層依然在努力掩飾困境。4月13日下午召開的業績會中，其管理層用“公司2020年銷售穩健增長，利潤平穩釋放”來回顧過往一年的業績。
談及出售藍光嘉寶一事，藍光發展副董事長兼總裁遲峯認為，“出售的時間節點非常好，是在對的時間遇到了對的合作伙伴。”
“失速”的業績
2020年，藍光發展實現營業收入429.57億元，同比增長9.6%；利潤總額同比下降11.51%至49.47億元；歸母淨利潤同比下跌4.53%至33.02億元。
即便此前的業績快報已經給市場打了一劑預防針，這一結果出爐依然較預期存在較大落差。
快報數據顯示，過往2020年是藍光近年來業績表現最差的一年。其營收同比增長16.32%至455.91億元，歸母淨利潤同比微增1.46%至35.09億元。
然而，經審計後的年報證實，藍光的實際情況比其預想的還要糟糕，上市後的藍光首次出現了盈利負增長的情況。
將時間線拉長可以看到，得益於規模的大幅擴張，藍光在過去三年的盈利增幅均超50%。東財Choice數據顯示，2017年至2019年，藍光發展營收增速分別為15.12%、25.53%、27.17%；歸母淨利潤增速分別為52.49%、62.82%、55.53%。公司歸母淨利潤增幅遠超盈利增幅。
除了盈利增幅下降外，藍光2020年的規模增幅也遠低於行業水平。2020年，藍光以1035.36億元的銷售額勉強穩住千億業績，同比增幅約為2%。
中指院數據顯示，2020年百億房企銷售額增長率均值為14.4%，其中1000億-3000億元陣營的房企銷售額增長率均值為19.7%。
對於2021年的銷售計劃，遲峯在會上透露，“2021年預計銷售額1150億元，同比增長10%。另外，並表銷售規模為800億左右，回款做到700億，回款率是85%。”
按遲峯的設想，藍光2021年來自華東區域的銷售額將佔到30%，西南(包括成都、滇渝)與華中地區將佔25%左右。其中上下半年大致4:6。
毛利率承壓
除了業績的下降，藍光2020年的毛利率與淨利潤水平也有所下跌。
2020年，藍光的淨利率較上年減少2.05個百分點至8.56%，其房地產開發業務的毛利率同比減少5.61個百分點至21.06%。公司六大區域中，僅有華北區域的毛利率有所增長，其他區域均出現不同程度的下跌。
跌幅最大的華中區域毛利率減少22.9個百分點至6.43%，2019年同期，該區域的毛利率為29.33%。毛利率暴跌之下，藍光來自華中區域的營收同比下跌68.34%至28.6億元。
對於藍光毛利率的下跌，CFO歐俊明坦言，除了大環境的因素外，公司毛利率主要受到三個方面的因素影響。一是2020年，為了加大去化力度，藍光加大了對車位的銷售，但低毛利的車位也反過來影響了藍光整體的毛利率；此外藍光部分低毛利的項目到了結轉年度，拉低了公司的毛利率水平，如合肥等區域的項目；當然，藍光部分貢獻不錯的項目因確認較晚，未能及時入賬。
歐俊明也稱，從公司目前新拿地的項目來看，未來毛利率很難再回到30%以上，且由於公司一直強調高週轉的拿地方式，因此毛利率較高的項目獲取幾率也不大，“從趨勢上看，我們要確保實現20%~25%的毛利率區間。”
藍光嘉寶月底交割
對於此前頗受關注的出售藍光嘉寶事項，藍光管理層在業績會上也有所提及。
2020年，藍光將旗下的醫藥板塊公司迪康藥業、物業公司藍光嘉寶分別以9億元、51.26億元的價格進行轉讓，合計回籠資金60.26億元。
藍光的三大業務板中，上述子公司的毛利率水平均較高。截至2020年，藍光物業服務業務的毛利率為40.16%，而醫藥業務毛利率則達57.85%。而對於賣出高毛利率業務的原因，遲峯在業績會上解釋稱，“從去年開始，公司的戰略就非常的聚焦，專注於主業地產開發，其他的都要做減法。”
從遲峯的言論來看，藍光對迪康藥業和藍光嘉寶的這兩筆買賣頗為滿意。“迪康藥業價格賣的還不錯，淨資產增值率達到160%。藍光嘉寶的出售時間節點也非常好，在對的時間遇到了對的合作伙伴，所以非常順利”。
2020年，隨着龍頭物業公司的相繼上市，物業板塊分化明顯。遲峯稱，選擇在這個時間階段轉讓藍光嘉寶，是藍光對物業板塊長期估值發展的判斷，也是為股東兑現價值。
據管理層預計，轉讓藍光嘉寶產生的利潤將佔到藍光最近一個會計年度經審計淨利潤的50%以上。並且該項交易將會在4月底完成交割，屆時大部分的資金將會到賬。
談及這筆資金的使用，歐俊明透露，短期來看將結合藍光目前的負債結構以及“三道紅線”的目標管理來平衡公司的直融，並且能夠極大的緩解藍光目前的資金流動性困境。
達標仍需兩年
截至2020年末，藍光淨負債率為88.57%，扣除預收款後的資產負債率為73.03%；現金短債比1.06，由紅檔轉為黃檔。
但降檔並不意味着安全。2020年，藍光短期借款總額攀升至63.17億元，一年內到期的非流動負債為216.59億元，同比增長50.87%，公司同期貨幣資金則為297.43億元。
另外，藍光在2020年也出現了首次現金流量金額流出的現象。公司當期經營活動現金流量淨額為-61.27億元，同比暴跌259.83%。
為了確保安全，優化負債結構成為了藍光2021年頗為重要的戰略規劃。
“公司要儘量做一些長期的融資來替代一年到期的債務，大幅度的壓負債規模目前來看並不適合，也不一定有利。從安全的角度來講，我們把持續優化現金短債比這項指標擺在第一位”，歐俊明在業績會上如是説道。
另外，據其所言，藍光在公開市場上的直融額度也將會同比例的降低15%左右。而對於“三道紅線”何時能夠達標一事，公司管理層則稱將在兩年內達標。