張雷“明謀”:第一物業三板後再赴港 多次定增不缺錢

　　高息負債下，當代置業火速將物業板塊從新三板推向了港股。

　　5月29日，合併僅4個月的第一物業和第一人居，在當代置業董事長張雷的謀劃下以“第一服務”的名稱出現在港股聆訊資料集。

　　按照13.5百萬平方米的在管面積規模來看，第一服務在已上市物管公司中排中後位。目前物業股估值分化，龍頭物企備受青睞。第一服務在A+H股26家物業股中第一服務的規模優勢並不明顯。

　　而第一服務並不缺錢，曾在新三板掛牌期間先後四次合計募資1.7億元，現金流充足。公司此番上市前更是大手筆派息1.6億元。

　　張雷“明謀”：第一物業 第一人居

　　第一物業成立於1999年12月，前身為北京當代。2009年更名為第一物業服務（北京）有限公司。2016年5月掛牌新三板，2019年12月終止新三板掛牌。

　　第一人居的發展歷程則較短，成立於2014年12月，2018年3月掛牌新三板，2019年12月終止新三板掛牌。

　　兩家公司從新三板摘牌前後腳相差三天，按同一實際控制人張雷的想法，兩家公司將重組合並赴港上市。第一物業主營物業管理服務，第一人居提供綠色人居解決方案，包括能源運維服務、系統安裝等服務，二者面向的目標客户均為物業開發商、業主及住户。

　　2017-2019年，第一服務實現營業收入為3.8億元、5億元、6.2億元，三年複合增長28.4%；實現淨利潤為4185萬元、5294萬元、8386萬元，三年複合增長41.6%。同期毛利率為32.52%、33.29%、34.82%；淨利率為11.03%、10.68%、13.42%。

　　分業務結構來看，第一人居業務收入佔比在25%左右，第一物業的物業管理服務及增值服務貢獻了大部分收入，約為75%左右。第一物業的體量整體上要比第一人居大得多。

　　但第一人居業務毛利率較基礎的物業管理服務高，分別為30.6%、28.8%、34.3%，高出物業管理服務約3%~8%，這在一定程度上拉高了第一服務的整體毛利率。

　　另一方面，由於第一人居的加入，第一服務將業主增值服務及非業主增值服務合併計入增值服務。後者協銷服務佔比約50%，家居服務佔增值服務的比例僅為16.3%。公司增值服務與其他上市物企不具可比性，反映不了真實水平。

　　上市前張雷通過世家集團及雪松集團持有第一服務52.7%的股權，當代置業總裁張鵬同時也擔任第一服務董事長，持股22.8%，二者作為一致行動人，擁有75.5%的表決權。同時張雷間接擁有當代置業65.95%的股權。

　　背靠大樹，報告期內公司來自當代置業集團所開發物業的在管建築面積分別為6.3百萬平方米、7.5百萬平方米、9.4百萬平方米，分別佔物業管理服務的收益總額的95.2%、85.8%及79.4%。關聯房企依賴2019年略有降低，但當代置業仍是主要項目來源。

　　值得注意的是，公司第三方面積佔比與收入佔比始終存在着10%的差異，這意味着第三方項目收費或低於當代置業項目收費。

　　再結合平均物業費來看，第一服務平均物業費分別為2.54元、2.51元、2.37元，行業均值約為2.5元，第一服務在行業均值附近徘徊後走低。2019年公司加入若干位於合肥及太原周邊地區的新住宅物業項目，這些項目收取的費率低於其他項目，是當期平均物業費走低的主要原因。

　　而同期不高的物業收繳率同樣值得關注，分別為83.6%、83.4%及84.5%，低於90%。

　　擴張手段：22家合資公司

　　即使快速發展，按照營收、在管面積規模來看，第一服務在已上市物管公司的排名可能只是從末尾上升到倒數十位，換言之，在A H股26家物業股中第一服務的規模優勢並不明顯。

　　截至2019年末，第一服務在管建築面積為13.5百萬平方米，低於濱江服務（14.4百萬平方米），排倒數第7。加上第一人居後的6.2億元營收與銀城生活服務同體量，處於中後梯隊。

　　另一方面，當代置業在業內一直以高融資成本而引起關注。2019年當代置業的融資成本為4.2億元，同比增長62.9%。同期銷售業績增速僅為僅為12.6%，較2017、2018年的33.9%、44.9%明顯下滑。

　　當大樹不是那麼穩固的時候，不論是出於減少關聯依賴還是規模考慮，第一服務都不得不加大外拓的力度。

　　第一服務除了28家全資附屬子公司外，還存在22家持股比例介於51%~85%不等的合資子公司。這在此前的擬IPO物企中並不常見。

　　有業內人士對新浪財經表示，物業公司為了獲取更多項目或者對外擴張，有一種方式便是與房企或者項目方成立合資企業利益共享。並表與否只會造成利潤呈現形式的不同。

　　第一服務22家合資企業中，有11家剩餘權益為房地產開發商或是物業管理公司持有。其中房地產開發商分別有，中榮和順置業（北京）有限公司、遼寧林昌地產集團有限公司、山西萬興集團有限公司、汨羅市羅江玖號置業有限公司、湖南旭海投資有限公司、湖南瀏陽禮花城房地產開發有限公司、湖南盛世海盟房地產開發有限公司、安徽九華山投資開發集團有限公司。僅4家合作對象為物業管理公司。

　　新三板多次定增 募資1.7億不缺錢

　　大部分從新三板摘牌的企業都是因為新三板流動性不足，但第一物業和第一人居明顯不屬於這一類。

　　第一物業2016年5月掛牌新三板，2019年12月終止掛牌。三年多的時間裏先後四次定向增發，合計募資1.48億元。增發對象包括長江證券、中金公司、德豐傑1號等機構投資者，至赴港上市前，中金公司持有第一服務1.2%的股份。

　　第一人居也不例外。公司2018年3月掛牌新三板，2019年12月終止掛牌，掛牌後6個月後即實施了一次定向增發，募資總額為2790.54萬元。

　　但事實上物業管理行業業績穩定，現金流充沛。掛牌新三板期間，第一物業短期借款、長期借款均為0 ，第一人居也僅有500萬元的短期借款。2017-2019年，第一服務現金及現金等價物分別為2.9億元、3.1億元、2.6億元，足以覆蓋當期貿易及其他應付款。截至2020年一季度，有息負債僅短期借款999.7萬元。

　　而這些閒置資金自然要用來投資，近三年公司交易證券及其他投資（私募基金、理財產品及其他金融資產）確認的已變現收益累計為855.8萬元。截至最後實際可行日期，公司已退出所有於私募基金及ETF的投資且日後不擬投資該等產品。

　　此外，第一服務2018年曾派息545.5萬元，2019年再度大額派息1.62億元。（文/新浪財經上市公司研究院 陳憲）

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