董事會平穩換屆，萬科跳出舒適圈打造新的競爭力

6月30日，萬科在深圳召開2019年度股東大會，並完成了第19屆董事會換屆選舉。

從最終投票結果來看，這是一場平穩的換屆。

萬科管理層與大股東深鐵的董事席位依然維持3:3的比例，深圳地鐵3名非獨立董事候選人分別為分別是深圳地鐵董事長辛傑、總經理唐紹傑、副總經理李強強。萬科管理層的席位數量與上屆保持了一致，仍為三席，分別為董事長鬱亮、總裁祝九勝、首席運營官王海武。

祝九勝與王海武都是首次進入董事會，他們的加入也在意料之中。祝九勝擔任總裁兩年多時間，新晉首席運營官王海武曾任萬科中西部區域事業集團首席合夥人、首席執行官。

2017年6月30日，萬科董事會完成換屆工作，創始人王石卸任，鬱亮接任董事會主席，深圳地鐵入主萬科成為第一大股東。

如今3年時間已過，股權之爭落下帷幕、董事會換屆順利，36歲的萬科正朝着基業長青的目標奮進。

換屆延續平衡局面

此次萬科董事會換屆，延續了上一屆的平衡局面。由此看來，繼續保持萬科的獨立運作和市場化活力是雙方的共識。

3年前，深圳地鐵在萬科董事會換屆時表態，始終支持萬科的混合所有制結構，支持萬科的城鄉建設與生活服務商戰略，支持萬科的事業合夥人機制，支持萬科管理團隊按照既定戰略目標實施運營和管理，深化“軌道+物業”發展模式，為股東創造良好業績。三年間，深圳地鐵一諾千金，做到了“管資本”而非“管企業”。

作為萬科新當選的董事，深圳地鐵董事長辛傑，同樣表達了大股東對萬科的支持。

他表示，將秉承對萬科的“四個支持”承諾，並全面支持萬科發展，不干預萬科自主經營。辛傑還對萬科過去3年的表現給給予了高度評價，他認為萬科是世界一流的市場化企業，相信在鬱亮的帶領下，萬科管理團隊能披荊斬棘，更好地回報股東。

對於外界猜測的深鐵對萬科設置考核指標一事，辛傑予以堅決否認，表示深鐵一直嚴格履行承諾，保持上市公司獨立性，不存在對管理層設置考核指標一説。

作為第一大股東，深圳地鐵的支持，為萬科的發展保駕護航。鬱亮亦指出：萬科迎來了相對穩定的股權結構，深圳地鐵作為大股東，支持萬科的混合所有制和事業合夥人機制，為萬科經營管理創造一個良好發展的環境，應該感恩和感謝所有股東以及幫助過萬科的人。

誠如鬱亮所言，現階段，萬科股權結構達成了“歷史性”穩定。

據萬科發佈的2020年一季報，截至3月31日，深圳地鐵作為第一大股東，持股28.69%；過去兩年一直加速減持的寶能系，持股比例由2017年的25.4%降到1.14%，位列第九。據知情人士透露，寶能目前持有萬科的比例已低於千分之一。

事實上，引入深圳地鐵後，萬科的發展空間有了更多想象。

而在近期，深圳地鐵與萬科之間的合作正在進入加速期。4月27日，萬科與深圳地鐵首次聯合以51.8億元拿下佛山香港城地塊，時隔4年再次在大型TOD項目上開展合作。

股東大會的前一天，6月29日晚間，萬科公告稱，已與深鐵簽署備忘錄，擬成立一個股比50%：50%的合資公司，關注深圳市新基建及軌道相關重點片區及重點項目，探索粵港澳大灣區及其它重點城市的TOD 大型項目建設模式。

“地鐵集團作為‘三鐵合一’的集團，未來與萬科合作的合資公司將會秉持市場化、法制化的原則，一起探索‘軌道+物業’和站城開發。”辛傑指出，深鐵未來跟合作伙伴一定是最優化的合作，萬科是世界一流的，是行業翹楚，是第一，所以合作是永恆的。

過去三年穩健發展

回顧萬科過去3年的業績和發展，穩健增長是關鍵詞。

2019年年報顯示，萬科銷售額從2016年的3648億元增至2019年的6308億元，增長73%；營業收入從2405億元增至3679億元，增長53%；歸母淨利潤從2016年的210億元增至2019年的389億元，增長85%；分紅從87億元增至118億元，增長36%；全面攤薄的淨資產收益率（ROE）從18.5%提升至20.7%，提高2.2個百分點。

鬱亮對這三年的表現是欣慰的：“在過去三年萬科業績保持了一貫的穩健增長態勢，形成了住宅服務、商企服務、城市服務的“三駕馬車”模式，TOD、城市更新、物流、長租公寓等業務也各有亮點，萬科管理團隊也保持了穩定。”

在鬱亮看來，上述成果主要得益於兩點：一是事業合夥人機制讓全體萬科人能始終保持對萬科事業的激情和使命感，也是自己信心和勇氣的來源；二是一直堅持的企業“免疫力”建設，回顧萬科36年發展歷程，每次危機過後，萬科都獲得了發展的機會，靠的就是“免疫力”。

儘管業績穩步增長，但在鬱亮看來，過去三年，萬科仍面臨不少挑戰。

鬱亮認為，挑戰主要來自3個方面，一方面，股權事件對萬科的經營管理和團隊穩定所產生的影響；另一方面，行業高歌猛進的時代正在遠去，行業發展從土地紅利到金融紅利再到管理紅利；同時，萬科自身還面臨轉型問題，如何解決好眼前業績和長期轉型發展的平衡問題，都是擺在自己面前的責任和壓力。

不得不説，房地產行業已經進入下行週期，疫情黑天鵝更是讓行業雪上加霜。

作為一家危機感驅動的公司，萬科已經早已敏鋭地感知到市場的變化，從“白銀時代”、“活下去”，都逐步成為市場的共識。。

在股東會現場，鬱亮也給出了新的解題思路。

“來到管理紅利時代，就是應該向製造業學習。市場發生變化，戰略要跟着變化，同時還要管理精細化。

提及製造業，有股東好奇，製造業代表企業格力ROE為30%，而萬科目前保持在20%左右，最高是22%，萬科要如何提高淨資產收益率？

鬱亮笑稱：“董大姐是我們學習的榜樣，我們要好好學習。”

“在提出經濟利潤獎金制度之前，萬科的ROE是12%左右，獎金制度就是圍繞提供股東回報水平做的事情。為股東創造價值的能力不能簡單靠收入增長、利潤增長來衡量，我們幾個維度都要，如速度規模不能下來，ROE不能低，負債率不能高，平衡一點比較好。只要ROE的話，也是有方法的，比如更高的槓桿率，但萬一出現波動怎麼辦？我們要基業長青，要穩定的現金流，要有利潤的收入和有現金流的利潤。”鬱亮表示。

打造新的競爭力

萬科正逐漸走出自己的舒適區，迎接新的挑戰。

鬱亮指出，萬科現在在地產開發上有兩個重點方向，分別為城市更新和TOD，雖然在業績上還沒有充分體現，但未來潛力很大，會為傳統開發業務帶來新的增長曲線。

事實上，除了聯合深鐵聯合開發TOD項目和發力舊改之外，萬科亦致力於提升自身在不良資產處置方面的能力。可以預見的是，操盤大型複雜綜合項目將成為萬科未來的核心競爭力。

6月29日，萬科發佈公告稱，以70.4億轉讓下屬公司廣州萬溪50%的股權至“中信信託廣州萬溪股權投資集合資金信託計劃”，為廣信資產包引入以信達為首的七家戰略投資者。交易完成後，萬科將整體回籠資金390.4億元。。

在股東大會當天，總裁祝九勝也坦言道，“廣信資產包非常複雜，對集團資金佔用、效率肯定有壓力。這個項目的問題是20年積累出來的問題，我們花3年時間取得了一些階段性進展，不得不承認解決問題所需要的時間和我們當初的預想還是有些差異的，有些事情需要時間換空間。”

祝九勝也表示，“我們一定要堅持自己來做，哪怕是引進各類合作方後，操盤的仍然還是我們的團隊。”

對於收購資產包的意義，他充滿期待，“要把風險控制好、獲得合理回報，最重要的還是要通過不良資產包處置，建立不良資產處置能力。”

對外界而言，此次換屆後，鬱亮如何繼續帶領萬科開啓新局面，最受關注。

鬱亮也表達了對萬科未來的期望，“創始人王石先生當時的初心是建立一個有活力、能創造的現代企業，我們希望通過一代又一代的努力，把萬科做成基業長青的現代企業，始終擁有活力、創造力、免疫力，歷經風浪，做到活下去、活得好、活得久。”