事件
6月29日晚間,萬科發佈《關於廣信資產包引入戰略合作的公告》,公告稱萬科計劃將持有的廣州萬溪50%股權以人民幣70.4億元轉讓給戰略投資者,同時收回前期向廣州萬溪或廣信資產包提供的股東投入共計320億元。
點評
廣信資產包資金投入情況和本次交易概況:①三年以來,公司為廣信資產包累計投入470.40億元。②通過本次交易,本公司預計可收到資金390.4億元,其中70.4億元為廣州萬科轉讓廣州萬溪的股權轉讓款(含30.4億元的預付溢價款),70.4億元為通過新股東投入置換前期原股東投入,249.6億元為通過併購貸款置換前期原股東投入。③如在5年內,廣信資產包取得不少於210.98萬平方米權益計容建面的批覆文件,則本次股權轉讓公司預計將累計實現投資收益約34.79億元,增加公司淨利潤約為26.10億元。
對資產負債表的意義遠大於對損益表的意義:①預計年內能確認的投資收益部分僅評估值和賬面值之間的差值,税後影響小於10億元。②萬科對廣信資產包的三年累計投入達470億元,按照其轉讓部分50%權益對應投入為235億元,即使按照30.4億元的溢價來計算,回報率也較為普通。廣信不良資產包是長週期、慢週轉項目,不是萬科高週轉策略下的典型項目。③交易完成後,廣州萬溪將不再並表,萬科可以回收現金或減少表內有息負債合計390.4億元。在淨負債率指標不變的情況下,萬科可以新增390億元的權益資金進行新的房地產開發業務。印證了我們在深度報告中提到的,預計萬科將重回規模增長。④引入中國信達也非常有助於本項目複雜問題的解決。
有望撬動千億元新增銷售:按照60%的權益比例,2.2倍的貨值率, 75%的新盤年度去化率計算,390億元可撬動1073億元合同銷售額。我們在深度報告中提到21-23年7500億元-9500億元銷售額實現的可能性大幅提高。
投資建議
萬科轉讓廣信資產包股權是一個很明顯的加快週轉、回到規模路線的信號。我們暫不上調盈利預測,但考慮到其規模增長確定性提高,我們上調公司目標價至37.08元,對應10X 2020PE,並重申對萬科A的“買入”評級。
風險提示
房價上漲弱於預期;地價上漲快於預期;萬科拿地強度低於預期。
相關附件