樂居財經訊 李禮 6月11日，長城證券發佈房地產週報2020 第23期。
核心觀點
板塊估值折價創歷史新高：本週大盤上漲 3.47%，電子、汽車、傳媒等行業漲幅居前。地產板塊上漲 3.03%，上週跑贏大盤後再度跑輸大盤，於 28個行業中表現位列第 14 位。估值方面，本週板塊 PE 估值繼續回升至8.37X，PB 估值回升至 1.24X，PE 及 PB 估值相對全部 A 股的折價為 47%及 26%，若剔除銀行股折價分別為 63%及 43%，儘管估值有所回升，折價幅度創歷史新高。個股方面，本週板塊漲幅前五為小商品城、格力地產、海寧皮城等，其中小商品城及海寧皮城受益於地攤經濟概念，格力地產擬向珠海市國資委、珠海城建集團收購珠海市免税企業集團 100%股權，此外控股股東擬要約收購。跌幅前五為海航基礎、招商積餘、海南高速等，其中海航基礎、海南高速在海南自貿港概念下高位下跌，招商積餘前期也有較大漲幅。本週重點公司除招商積餘外均有上漲，泰禾、金地、世茂漲幅居前，分別上漲 13.87%、7.22%及 4.90%。
央行等八部委要求把經營重心和信貸資源從房地產等轉移到實體；南京出台限房價競地價新政；重點公司發佈 5 月銷售情況：1）中國人民銀行、銀保監會等八部委聯合發佈關於進一步強化中小微企業金融服務的指導意見。其中提到，要按照金融供給側結構性改革要求，把經營重心和信貸資源從偏好房地產、地方政府融資平台，轉移到中小微企業等實體經濟領域，實現信貸資源增量優化、存量重組。2）南京市國土部門 6 月 5 日上午最新掛牌 8 幅地塊，均為涉宅用地，位置分佈在河西南、城南、紫東、浦口和江寧。與過去不同的是，這批地塊均設置了毛坯房的銷售限價，且最高售價不得超過毛坯房限價的 110%，這也是南京首批“限房價競地價”的地塊，其中河西南地塊的毛坯房限價為 42000 元/㎡。3）萬科等重點公司發佈 5 月銷售情況，金地及榮盛 5 月銷售額同比升幅超過 40%，保利及中南超過 10%，總體來看相比 4 月升幅再度擴大，略超預期。
重點 27 城新房周成交量連續第四周超去年周均水平：成交上，本週重點27 城新房成交量同環比小幅回落，但周成交量連續第四周超過去年周均水平，年初至今累計同比降 21.7%，累計降幅連續收窄 13 周。本週重點一二三線中一線及三線周成交量再超去年周均水平，累計來看年初至今一二三線新房成交同比-29.0%/-23.1%/-17.6%，累計降幅繼續改善。供給上，本週重點 10 城新增供給同環比均有上升，年初至今新增供給累計降10.7%，降幅連續收窄 4 周。截至本週末狹義去化週期 13.64 個月，連續收窄兩週。近期一線新增供給同比持續為正，年初至今重點一二三線累計新增供給同比分別為-15.9%/12.3%/-31.9%，累計降幅均有改善，截止本週末一二三線去化週期 11.89/7.65/17.24 個月，三線去化週期連降 3 周。
維持推薦評級：房地產銷售數據持續回暖，重點公司 5 月銷售回升明顯，且表現明顯好於重點城市，集中度仍在不斷提升。我們維持之前的觀點，目前來看房地產政策主基調依然是以平穩為主，在因城施策框架下地方層面比預期謹慎，但同時我們注意到一些更長效的政策依然在出台，包括土地和户籍改革、加速都市圈發展等等，我們依然看好重點城市房地產市場的結構性機會。此外宏觀環境包括貨幣環境相對來講還是比較友好的，這從房企利率成本來看也可以印證，龍頭房企的資金優勢明顯。考慮到板塊估值屢創歷史新低，我們維持板塊“推薦”評級，看好重點公司的業績支撐及估值修復機會，推薦關注兩條主線，1）運營穩健的龍頭企業，建議關注萬科、保利、招蛇等，2）二線彈性標的（合規要求部分公司無法覆蓋）。
風險提示：疫情發展超出預期、調控及信貸政策超出預期、房產税出台超出預期