融信中國8月31日午間，發佈本年度上半年業績。當日下午，融信管理層在虹橋世界中心召開業績會，公司董事局主席歐宗洪、執行董事兼總裁餘麗娟、執行董事兼高級副總裁曾飛燕、執行董事兼首席財務官張立新出席會議。
業績會開場不久，管理層即提到融信中國的槓桿水平。儘管年初一場疫情，讓房地產行業幾乎在整個一季度陷入銷售停滯，也讓眾多房企的現金流備受考驗，不過從融信中國上半年的的財務表現看，卻不見這份侷促。
持續優化財務指標穩步向好
財報數據顯示，2020年上半年，融信中國一年內到期債務從2019年的30%降至27%，融資成本從6.85%降至6.67%，現金及銀行存款為312.6億元，現金短債比為1.7，淨負債率為91%，同時總授信額度有1432億元，未使用授信有1059億元，授信較為充足。
在本次業績會召開前，住房城鄉建設部、人民銀行剛於本月20日在北京召開“重點房地產企業座談會”，傳達重點房企融資新規，即被行業稱為“三道紅線”的三項限制房企剔除預收款後的資產負債率不得大於70%，淨負債率不得大於100%，現金短債比不得小於1。
其後有市場消息顯示，監管層將根據“越線”的數量決定其融資時有息負債的上限。也就是説，在該項標準下，房企“越線”越多，融資將越困難。
目前雖然這項規定尚未確定執行，不過依照外部環境來看，融資持續收緊也是眾房企無法避免的趨勢。而融信中國截至上半年末的數據表明，其尚在“三道紅線”之下，財務結構穩健，即使上述新規施行，也可繼續保持一定的融資優勢。同時，在業績會上，融信中國管理層在談到集團發展戰略時也表示，集團將“堅持積極主動債務管理，保持健康的債務水平，將淨負債率維持在70%-90%的水平”。
管理層還表示，融信中國截至上半年末擁有現金餘額312.6億元，能夠滿足未來12個月基礎運營資金支付。隨着二季度疫情過後銷售迅速回升，還將持續提供大量現金回款。在此基礎上公司將拓展多樣化融資渠道，持續改善債務結構，引導融資成本下降。
聚焦深耕拿地盈利能力提升
抵住疫情衝擊、持續改善的財務結構顯示了融信中國對自身資金安全的管控力，雖然在這期間，其淨負債率較目標水平略增1個百分點，不過這主要是由於上半年合作拿地增加導致的負債微增。而對照其過去在拓儲方面的佈局與收效，可以預見上半年這些新增土儲將在後續釋放優勢。
今年前六個月，融信中國共獲取21個項目，總建築面積為460.55萬平方米，地價總成本為292億元。其中，80%的新增土儲位於中國一二線城市的核心地段，75%位於長三角地區。這也符合融信中國一貫的佈局，其董事會在半年報中表示，集團相信相對優質的土地儲備會為集團日後的發展提供有力支持。
一二線城市地塊的“優質”在這次疫情到來時有了集中體現。受惠於這一佈局，融信中國上半年累計錄得合約銷售額604億元，同比實現6.5%的增長。其中一二線城市銷售佔比超過88%，回款率達81%，均價比去年同期增長16.7%，這些數據也表明這部分城市經濟復甦實力較強，市場也更具韌性。
除去疫情因素之外，近一年半以來回歸一二線城市也已成為房企共識。億翰智庫持續監測的40城成交數據顯示，去年全年一二線城市住宅成交量增速整體高於三四線城市的負增長。進入到2020年，除6月份外，其他時期一二線城市住宅市場的恢復力度均優於三四線城市。一二線城市更加成熟的市場環境、經濟水平以及較高的需求使這類城市市場熱度難以大幅下降。
而融信中國更多的佈局還集中於長三角區域，相對更加發達的經濟水平相當於為這一拿地策略又繫上了一道“雙保險”。其管理層亦在業績會上表示，“在目前情況下，融信拿地還是集中在一二線，儘管毛利率會低一點，但是安全性要高一些，未來要把長三角做到更加深耕。”
提質增效 整體運營管理升級
拿地策略提及毛利率，顯示了管理層對盈利能力的重視。事實上，融信中國在今年上半年整體的毛利率也有所下降，並在業績會上受到了投資機構的關注。不過，從其稍後的解釋來看，本期毛利率的下滑不具備可持續性。
融信中國管理層在業績會上表示，出現上述波動主要由於公司過往獲取的相對高價地在限價政策下未能達到預期售價，此外部分收購項目已銷售的部分為毛利率相對較低的部分，由此造成了上半年毛利率偏低的情況。而未來隨着上述相對高價地塊結轉完畢，以及公司自2018年開始對限價政策理解更透徹，後續毛利率水平應會逐漸改善。
管理層透露，今年融信中國拿地提高了盈利能力要求，並積極開展收併購，預計上半年新增項目的毛利率在20%-25%之間。此外推行快速開發模板後，融信中國從拿地到開盤時間可縮短至5-6個月。今年上半年，公司的實際推貨為887億元，去化率為68%，下半年預計推貨1300億元，而管理層預計去化率將達70%以上。
同時具體到項目端，融信中國也正着力進一步提高項目的去化效率和盈利能力。上半年，其在杭州、蘇州和南京等長三角核心城市的多個項目實現開盤即售罄，其中杭州沁瀾項目銷售中籤率僅1.8 %，創下板塊新低；温州樂清的海月清風因是市內首箇中式合院，憑藉優異設計也實現強勁銷售，成為樂清市上半年套數、面積、銷售金額“三料銷冠”。
從融資降槓桿到拿地開發建設，融信中國在上半年實現的優化與提升歸根到底源自集團內部管理效能的升級。而隨着以此積蓄的融資優勢、區域利好逐漸釋放，融信中國也將全面解鎖企業未來發展的制勝之道。