摘要：連續發債成本偏高、銷售萎靡（歡迎關注槓桿遊戲）
撰文|杆姐&編輯|雯雯
6月伊始，前五月房企們的“成績單”也陸續公佈。槓桿地產簡單看了幾家。
金地：前5月累計實現簽約面積311.1萬平方米，同比下降2.81%；累計實現簽約金額678.0億元，同比上升4.84%。
正榮：前5月累計合約銷售金額約為408.84億元，累計合約銷售建築面積約為267.79萬平方米，同比分別減少10.9%、11.25%。
雅居樂：前5月預售金額合計為人民幣402.1億元，對應建築面積為274.3萬平方米，同比分別減少11.82%及11.63%。
越秀地產：前5月累計合同銷售（連同合營公司項目的合同銷售）金額約258.37億元，同比下降約10%，累計合同銷售面積約100.5萬平方米，同比下降約19%。
上半年接近結束，情況不是很妙，原因你懂的。
最近各行業正在恢復中，擺地攤、融資、促銷……不知杆友們是否有此感覺，今年的各種促銷似乎比往年來得更密集些。但，報復性消費似乎沒來。
銷售疲軟，融資來補。海外發債又熱起來。
以正榮地產為例，20多天裏，該公司就發行了2次美元債，利息都偏高。最近又面臨高管人事變動、以及急剎車“後遺症”等問題。新病舊疾疊加，槓桿地產着實擔憂。
圖片來源|正榮地產官網
1、連續發債成本偏高、銷售萎靡
今天主要説説正榮地產。先從發債説起。
6月5日，正榮地產發佈公告，將發行一筆金額為2億美元票據，年化利息為8.30%，每100美元的發行價為99.94美元，到期日為2023年9月15日。
更早之前的5月15日，正榮地產宣佈，發行2億美元2024年到期、年息8.35%的優先票據，試圖通替換高利率的舊債，來改善利潤率下滑的不妙處境。兩次發債時間僅隔了20天。
利息不是特別高，但也不屬於很低的那一類。
境內債就不多説了，利息通常都比較低。如萬科、中海，成本都在2%左右，可以説低到塵埃。
境外債如最近也發行了5億多美元優先票據的碧桂園，票面利率為5.4%；5月份，時代中國也發行了2億美元的優先票據，票面利率為6%；相比之下正榮地產的成本似乎不低。
圖片來源|正榮地產官網
不過還有更高的，如力高集團就發行2023年到期的1.5億美元優先票據訂立購買協議，成本達13%；鴻坤地產，5月底的境外債票面利率14.75%；
更驚人的是明發集團，6月1日發行的1億多美元債年利率22%。這樣來看，正榮地產的海外融資成本還算是中等利率了。
不過值得注意的是，今年黑天鵝爆發後，海外融資也應該是偏寬鬆的，但正榮地產這兩次發債的利率均高於2019年其平均融資成本。2019年該公司加權融資成本為7.5%。
另一方面，黑天鵝對國內的影響正逐漸消退，但似乎前期的各種蓄客手段帶來的銷售成果並不明顯。
如文初槓桿地產提到的，前5月正榮地產的銷售額和銷售面積同比是下降的，5月單月的表現還不錯。
5月份，正榮地產累計合約銷售金額約為124.89億元，合約銷售建築面積約為83.11萬平方米，合約平均售價約為每平方米15000元，同比分別增長17.69%、26.49%及減少0.66%。
等了幾個月的客，增速算是來了，不過也要和同行比，更重要的是接下來幾個月。
2、“動盪”2019年
説了這麼多，或許很多杆友還不太瞭解正榮地產。但説到閩系房企杆友們一定印象深刻。實際上，正榮地產也是正宗的“閩系血統”。
正榮地產是正榮集團下面的地產集團，後者除了地產還有正榮產業和正榮資本兩大業務板塊。
正榮地產官網顯示，其於1998年成立，專注於開發住宅物業以及開發、運營和管理商業及綜合用途物業，於2018年在香港聯交所掛牌上市。
創始人歐宗榮1964年1月出生在福建莆田，2019福布斯全球億萬富豪榜排名877位、2019年胡潤百富榜排名第81位。福建省優秀企業家、中國地產閩商領軍人物等各種光環加身。
過去十年是房地產企業規模化發展最快時期，正榮地產也不例外。從2013年衝出福建走向全國，正榮地產的發展速度就踩上了火箭。
同花順統計的數據顯示，2014年正榮集團的營業收入才30.4億元，到了2017年，已經接近200億元！不過從2018年上市起，槓桿地產發現，其營收增速開始放緩。
與營收增速疲軟相對應的是正榮集團的人事動盪。
據公開報道，上市後的不到兩年時間，正榮地產已經有10多名高管離職。去年，帶領正榮從幾十億到進軍千億的行政總裁王本龍離職，曾同任聯席行政總裁的林朝陽、原正榮地產副總裁肖春和，被調走。正榮地產的“三人行”職業經理人天團，只剩下了黃仙枝一人。
今年，正榮地產助理總裁、營銷中心總經理段靜離職；樂居財經獲悉，副總裁田永盛內部提出離職。文初槓桿地產提到，非執行董事歐國強將在8號的股東周年大會去職……
人是一切的核心。高管變動如此，也難怪正榮集團這兩年的成績平平了。
3、千億爭議背後：淨利潤增速大降
2018年，在港交所上市的第一年，正榮地產就成功進軍“千億俱樂部”。槓桿地產看到正榮地產披露的數據，其2018年、2019年全口徑銷售數據分別為1080億、1307億。
不過，對於這個“千億”頭銜，外界也是質疑頗多。主要在於“權益”二字。
熟悉地產業的杆友應該都懂，銷售額分為全口徑和權益銷售額，其中權益銷售額才是房企屬於自己的。
“千億”光環背後，正榮集團權益佔比多少呢？據第一財經記者獨家獲悉的數據顯示，2017年、2018年、2019年正榮地產實際效益銷售數據約為351億、361億、372億左右。
若此數據為真，那麼正榮地產的權益銷售率還不到50%，遠低於行業常規水平。去年槓桿地產寫過，浙江有個實現了千億銷售，然後大發錢、大度假的房企也是如此，很好玩。
話説回來，表面的繁榮誰不喜歡，合作開發有水加也可以理解。真正有趣的是淨利潤增速。
上圖同花順的截圖可以看到，2019年，正榮地產歸母淨利潤同比增速為18.9%，相比2018年的50.53%斬到小腿肚，更別提2015、2016年684.75%、182.58%的增速了。
經營性現金流也是常年為負值，如果不是這兩年主動急剎車、降槓桿，槓桿地產難以想象後果會如何。
説起降槓桿，也並非易事。比如正榮地產少數股東權益大增，就被業內質疑有藉此美化負債率的嫌疑。
一個字：難，兩個字：很難，三個字：非常難，四個字：南山加南!
2020年還剩不到7個月，還有70%多的目標銷售額未完成。正榮地產後續表現如何，我們拭目以待。但願整裝過後，下半年我們都將迎來大爆發！
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