這個風向標再創新高，房價還能跟着蹦躂不？

來源： 地產情報站

昨天央媽發佈了一組新的數據，2020年4月的金融統計數據、社會融資規模存量及增量數據，其中M2（廣義貨幣）同比增長11.1%，創下了2017年1月以來的新高。

M2聽起來略玄，其實挺好理解，就是全中國的錢。現在央媽告訴你，通過投放基礎貨幣、降準中長期資金等操作，全國的錢變多了。而多出來的那部分錢，自然就流通到了各個行業裏，而規模龐大的房地產領域自然也能分到一部分資金。

因此，每逢M2大漲，房價必定也會跟着上漲。

01 進擊的M2

最近這段時間數據其實挺多的，好的壞的都雜糅在一起。

在剛過去的4月，各地樓市都在恢復中，大量需求入市。最直觀的感受就是新房市場和二手房市場的雙回温，尤其是一二線城市，北京、上海、杭州等地的樓市火爆異常，五一期間的成交量遠超去年同期。

反而是先前處於風口浪尖的深圳樓市，在五一期間成交套數相對減少，新房僅成交328套，同比減少46%。

這兩種情況湊到一塊，多少還是讓人心生困惑：樓市到底是邁入了盛夏，還是仍在寒冬？

另外還有一組數據也很值得注意，就是二手房的掛牌量依然居高不下。以杭州為例，二手房掛牌量已經超過11萬套，而絕大多數城市的二手房掛牌量都創下了歷史新高，翻一番也並不稀奇，掛牌量最高的武漢，漲幅甚至同比上漲了6倍。

開發商降價，二手房掛牌量激增，種種信息顯示，未來房價可能真如馬雲在2017年所説的“房價如葱”？

現實並沒有那麼簡單。5月10日，央媽再次重申“房住不炒”後，緊接着就發佈了2020年4月的經濟數據，2020年4月末，M2的餘額為209.35萬億元，同比上漲11.1%，創下了3年以來的新高。簡而言之，就是流入市場的錢變多了。

M2是個非常特殊的指標，在咱們國家，它被視為房價的風向標。

在過去的幾十年間，中國的M2年均增速達到了15%，一直居高不下，處於世界領先。這其中牽扯到的門道太多，各行各業都有原因，房地產行業更是其中的重要一環。究其原因，還是房地產需要大量資金支持，債台高築，直接推動了M2的增長。

咱們先打個比方，假如站長現在手裏有1000元，把其中100元當做準備金，剩下的900元都拿出去放貸，這時候的存款準備金率就是10%。這900塊錢貸給銀行，再由銀行貸給其他人，這樣不斷轉下去，就相當於1000元都是準備金，按照存款準備金率計算，這1000元在流通過程中的價值已經達到10000元，而這10000元也就是咱們説的M2。

要是站長繼續下調存款準備金率，拿出去放貸的錢也就越多，流通產生的價值也越多。

要是把這錢放到房地產行業去，按照現在的房企規模，這筆錢自然也會被“無限放大”，產生最大價值。而貨幣的價值直接推動了M2的快速增長，這兩者之間頗有幾分相輔相成的意思。2013年，我國的M2才剛剛超過100萬億，到2020年一季度超過200萬億，所耗費的時間也就7年，這速度的確是過快了。

與M2一起飛快增長的還有房價。2013年到2020年，絕大多數城市的房價已經經歷了好幾波大漲，房屋總價也跟着翻了番。同樣，房價的上漲也助推了M2的上揚，在房價上漲之後，購買同一套房子需要向銀行貸更多的錢，期間再產生相應的利息，在無形之中便增加了M2的總值。

羅馬不是一日建成的，M2餘額也不是一天堆出來的。

02 寬鬆的貨幣

其實M2餘額在2020年過200萬億，早就是板上釘釘的事，畢竟在2019年底M2餘額就已經達到了198萬億。

從宏觀的角度出發，M2的衰退意味着企業資金鍊的斷裂，可能會爆發債務危機，引發失業浪潮，進而反噬銀行。而為了對沖此次疫情帶來的經濟衰退，各國央行都放鬆了貨幣政策，大量增加基礎貨幣，增加流通資金。

央媽在4月15日發佈公告，對農村金融機構和僅在省級行政區域內經營的城市商業銀行下調存款準備金率1個百分點，分兩次實施到位，每次下調0.5個百分點。換而言之，這些金融機構將拿出更多的錢去放貸，從而起到扶持實體經濟的作用。

要知道，2020年一季度我國的GDP同比下降6.8%，這是改革開放來我國首次GDP增速出現負值。疫情帶來的影響可能還要持續很長一段時間，根據國際勞工組織在3月份的數據預告，疫情或將導致全球2500萬人失業。

而根據瑞士銀行集團的分析報告，中國勞動力市場可能面臨20多年來最差的表現，2020年一季度有大量的勞動人口失業，2020年就業崗位將縮減1000萬個。GDP的增速大幅下降，意味着就業市場的萎縮。

4月，我國居民存款大幅下降，環比縮減7996億元；新增人民幣貸款1.7萬億元，同比增長66.7%，其中住户部門貸款增加6669億元，短期消費貸增加2280億元。

單從這個數據看，其實是看不出什麼來的，尤其是4月的按揭房貸中長期貸款4389億元，去年同期為4165億元，考慮到有部分需求入市，所以這個增量相對正常。可以説，從短期來看，M2的上揚跟房價沒太大關係。

畢竟現在樓市處於調控狀態，資金的流向還是以實體經濟為主。

房價會不會上漲，主要還是看M2的長期增速——M2倘若一直保持這個增速，那麼勢必會帶動房價的上揚。情況就跟2009年差不多，當時為了對沖次貸危機的影響，我國採用寬鬆貨幣政策，帶動經濟增長的同時，也間接推動了房價。

就目前的情況來看，眼下這波寬鬆政策估計是短不了。

我們知道，房住不炒是長期不會變的主基調，所以如果房價出現過度上漲，高層一定還會有相應的舉措。比如日前銀保監會要求，單户用於消費的個人信用貸款授信額度應不超過20萬元，並強調互聯網貸款資金不得用於購房。這也在一定程度上掐滅了很多人貸款湊首付的需求。

03 結語

現在這個時間點着實太敏感，各種信息交匯，很可能讓人昏了頭。

對於M2的上漲，還得綜合其他數據來看。2020年以來的降準降息、貨幣寬鬆政策，以及中小微企業的補貼政策，都是促成M2在最近幾個月出現“大漲”，甚至破了2017年漲幅紀錄的真正原因。

與之相對的，是居民消費慾望的降低。市場消費指數嚴重下滑，買房子的是不少，但賣房子的更多。或許有人把樓市當做資金的避風港，但絕不是所有人都有這個閒錢，因此樓市受到的影響或許還要持續很長一段時間。

畢竟，疫情帶來的影響，仍在繼續……