爭做首批！多家產業園區瞄準公募REITs

公募REITs（不動產信託投資基金）試點政策出台後，多家產業園區表態將爭取納入首批試點。

多家園區爭取首批公募REITs

在公募REITs試點政策出台之前，國內的類REITs產品已經推開了數年。

6月9日，中交路建在深交所成功簿記發行“中聯前海開源-中交路建清西大橋資產支持專項計劃”，屬國內首單橋樑基礎設施類REITs（不動產信託投資基金）、央企首單基礎設施類REITs。

6月3日，萬科旗下萬緯物流首期類REITs產品“萬緯物流-易方達資產-物流倉儲1期資產支持專項計劃”在深圳證券交易所舉行掛牌儀式。

6月10日，在由上海國有資本運營研究院、上海國企投資運營創新聯盟聯合主辦的“借力公募REITs，優化投融資結構”國企投融資沙龍上，蘇州工業園區國控副總裁朱軍認為，中國資產證券化經歷了四個里程碑式的節點：一是2008年國家資產證券化，二是2014年類REITs，三是2018年PPP項目資產證券化，四是今年基礎設施類公募REITs出台。

今年4月30日，中國證監會與國家發改委聯合發佈了《關於推進基礎設施領域不動產投資信託（REITs）試點相關工作的通知》，明確採用“公募基金 單一基礎設施資產支持證券”的產品架構，優先支持基礎設施補短板行業，包括倉儲物流、收費公路等交通設施，水電氣熱等市政工程，城鎮污水垃圾處理、固廢危廢處理等污染治理項目。鼓勵信息網絡等新型基礎設施，以及國家戰略性新興產業集羣、高科技產業園區、特色產業園區等開展試點。

朱軍認為，公募REITs試點推出能夠讓國企資產實現真實出售或者出表，並依靠優質資產本身的價值實現真正意義上的資產證券化，促進國有資產的保值增值。另一方面，公募REITs的推出也切實降低了普通老百姓參與投資穩定、收益風險相對可控的基礎設施項目的投資門檻。

“園區在目前私募類REITs的經驗基礎上，根據國企持有資產不同發展階段與成熟度將篩選出一批最優質的基礎設施項目，全力助推基礎設施公募REITs試點落地，努力成為首批公募REITs的實踐者。”朱軍表示。

不僅是蘇州工業園，張江高科園區也在爭取公募REITs的首批試點。

張江高科股份有限公司戰略發展部總經理趙海生表示：“張江的發展要求從95平方公里擴展到200平方公里，我們園區發展需要大量資金，錢從哪裏來？公募REITs將大有可為。”

趙海生談到，現在國家開放公募REITs市場，張江願意拿出好的基礎資產與投資者分享，希望能爭取第一批上公募REITs。這既為張江進一步開發提供了更好的資金來源，也讓散户投資者收益。

目前，我國REITs 制度尚在起階段，嚴格意義的 REITs 產品屈指可數，已經發行的產品多屬於類REITs 產品。

明源地產研究院副院長黃樂告訴第一財經記者：“由於公募REITs的正式推出，需要配套相應的法律制度和税收優惠，這是當前迫切需要突破的環節。而公募RIETs和類REITs的區別可以簡單地理解為（1）公募是股權性質的權益性產品，而類REITs是債權性質的固收類融資產品；因此一個是參股做生意並享受分紅，一個是借錢收利息不與經營利潤掛鈎；（2）公募的投資門檻低，老百姓都能參與，具有高流動性；類REITs則投資門檻很高，只針對金融機構和合格投資人，流動性性。”

上海國有資本運營研究院投融資中心首席專家、中國保險資產管理協會資產證券化專業委員會顧問、清華大學PPP研究中心投融資專業委員會委員羅桂連也解釋説，ABS（資產證券化）與類REITs是類固收類的金融產品，公募權益性REITs則更類似上市公司，收益包括分紅收益率加股價波動率。這兩類產品差異很大，但可以並行不悖。

公募權益性REITs雖然接近上市公司，但與上市公司還是有所區別。

“REITs是基礎資產，主要是成熟資產，對偏好穩定收益的投資來説，REITs是一個非常好的市場，相對傳統上市公司，REITs的優勢是分紅部分可以免税，降低成本。” 羅桂連解釋説。

從基礎設施到商業地產

REITs起源之初是專門投資於房地產業的證券化產業投資基金，在中國的應用案例中，REITs將首先與基礎設施建設相結合。

為什麼REITs在中國首先應用於基礎設施領域，而非商業地產？黃樂認為，第一批公募REITs定位的資產包的性質是基礎設施，第二批則可能關於國計民生，可能是長租公寓或者廉租房這類，最後才可能是商業地產。

“只有通過前面的基礎設施和國計民生公募REITs試點，逐步完善法律、税收細則，把整個法律監管和相關的配套之後，才有可能到商業地產。” 黃樂説。

興業證券固收業務總部總經理助理兼結構融資部總經理孔哲昕看好倉儲物流領域的REITs。

“物流本質上也算是物流地產，跟海外的REITs含義更接近，他們的體量應該會更大，而且後續如果試點進一步放開，比如説保障房、公寓納進來，甚至在比較遠的將來，商業地產納進來以後，大家可以多關注這類基礎資產。” 孔哲昕表示。

羅桂連對發展基礎設施REITs提出自己的建議：

第一，切割基礎設施和房地產兩類基礎資產，給予基礎設施REITs明確的税收支持政策。

第二，明確REITs的核心法律關係是信託關係。

第三，明確REITs是可以公開交易的證券，交易結構簡單清晰，最好是各方熟悉的公司制。

第四，明確基礎設施資產轉讓政策，確保資產轉移的可控性和程序的便利性，同時需要防止社會資本通過REITs擺脱原來約定的PPP項目的合同責任。

第五，培育穩定的項目淨現金流，基礎資產的估值要合理，確保在扣除必要的成本費用之後，REITs有合理水平的可預期、可控制、可分配的淨現金流。

第六，基礎設施REITs的IPO實行註冊制，建議中國證監會設立專門的基礎設施REITs板塊，簡化設立、發行和上市程序，實行基於簡易程序的註冊制。

第七，支持現有上市公司轉型為REITs。