起底新鴻隆祥：海鮮兄弟的地產故事

  樂居財經 李奕和 發自杭州

  地產界似乎從不缺兄弟、家族間的創富故事。李金隆、李金樞、李金傑三兄弟是其中一個。

  老二李金樞的華鴻嘉信如今已接近500億的規模，成立僅8年時間，這種數十倍的增長速度讓行業側目，也使得華鴻嘉信被業內形象地稱之為“黑馬”。

  三弟李金傑在二哥李金樞的直言善勸下，也放棄了薄利的海蜇生意，於2015年創立新鴻隆祥，投入到地產開發中。摸爬滾打，新鴻隆祥現在也在急速的上升階段，還把2020年的目標錨定為120億。

  2018年，大哥李金隆的兒子李伯瑞，則在經歷了幾年的金融、汽車、餐飲創業之後，也自立門户，創辦起了國鴻新瑞。 

  早些年，李金隆、李金樞、李金傑三兄弟齊心協力，曾將老父親李成宗的小木船壯大為業務遍及全國的海鮮品牌“尋鮮島”，成為名副其實的海鮮大王。

  從海鮮到地產，三兄弟再次表現出一致的轉型與跨界。只不過，如今的地產行業早已從黃金時代走向白銀時代，存量代替增量，成為行業談及更多的話題。而各自獨門立户的李家三叔侄，其地產故事才剛剛開始。

  從海鮮兄弟到地產兄弟

  李金隆、李金樞、李金傑三兄弟是永嘉上塘鎮人，父親叫李成宗。上世紀七八十年代，李成宗憑藉一條小木船，長年穿梭於上塘、樂清、洞頭之間，靠着海鮮打下家業。

  三兄弟小小年紀跟着父親一起打拼，最終子承父業，並將家中的海鮮生意做大，漸漸成了當地的海蜇專業户。也是靠着做海蜇的生意，兄弟仨賺到了第一桶金。

  到1994年，小小的上塘已不能滿足業務的需求，李金傑三兄弟輾轉來到温州市區，憑藉之前積累的資本買下佔地面積近400平方米的門面。從此，將海鮮生意從零售為主轉為了批發為主，並開始向全國市場拓展。

  隨着業務越做越大，三兄弟隨後成立了温州尋鮮島食品有限公司，註冊“尋鮮島”商標，並投入三千多萬元買下一棟近3000平方米的大樓作為公司總部，命名為“尋鮮島”大樓。

  據瞭解，在海鮮生意做到最大的時候，兄弟仨在大連、舟山、湛江、海口等地200多個漁碼頭，建立起遍佈全國各地的600多個分銷商供貨與分銷網絡。

  海鮮的生意越做越大，資本像滾雪球般越聚越多。手中握有的大量資金，使兄弟三的投資開始走向房地產。

  首先做出這一改變的是老二李金樞。

  據瞭解，早在上世紀九十年代，李金樞便已經涉足房地產領域。2012年，正值温州房地產市場從最高峯快速下行，李金樞看準時機，創立了華鴻嘉信，並藉着温州樓市的低谷期果斷加倉。

  踏準了房地產週期的華鴻嘉信在短短几年時間裏便獲得了數十倍的增長，到2016年，其銷售規模已突破210億元；2017-2018年，華鴻嘉信銷售349億元、438億元；2019年，其憑藉460億元的銷售，擠進行業前七十。

  在房地產領域賺到了快錢的李金樞也開始勸説老三李金傑進入。按照他的分析，房地產一個項目有四到五年，基本上就能回籠資金，利潤也算可觀。而做海蜇生意，投入大，利潤反而較少。

  2015年，李金傑在二哥李金樞的直言善勸下，也放手了薄利的海蜇生意，於當年創立新鴻隆祥，投入到高利潤的地產開發中。到2018年，大哥李金隆的兒子李伯瑞，經歷了幾年的金融、汽車、餐飲創業之後，也自立門户，創辦起了國鴻新瑞。

  從海鮮到地產，叔侄三表現出了一致的轉型與跨界。而從企業名字上看，“華鴻”、“新鴻”、“國鴻”，除了對“鴻”字情有獨鍾，也某種程度上表現了李金傑家族人的共同願景。

  然而，與之前一家人齊心協力不同，進入地產領域的叔侄仨更喜歡自立門户，獨立發展。當然，他們必須面臨的一個現實就是，從此，他們也從家人成為了行業廝殺的競爭對手。

  李金傑的“新鴻”故事

  與二哥李金樞的華鴻嘉信起家路徑一樣，李金傑的新鴻隆祥大本營也主要集中在浙江三四線城市。該公司官網顯示，公司立足杭州，深耕浙江，不斷佈局温州、松陽、麗水、昆陽、餘姚等地，僅僅在龍港市就有7個項目。

  成立五年來，新鴻隆祥總計開發項目50個，總開發面積600萬平方米，總銷售金額突破500億元，交付面積超300萬平方米。據瞭解，2019年，該公司在義烏、餘姚、龍港拿下5幅地塊。今年上半年，其還拿下義烏、金華、昆陽等地塊。

  目前，新鴻隆祥旗下擁有地產開發、建設、商業、物業四大產業，區域上主要劃分為浙南區域公司、浙北區域公司以及浙外區域公司。這與華鴻嘉信的業務範圍高度重合。

  據瞭解，在華鴻嘉信的業績中，大本營温州仍是貢獻主力，2016-2018年，華鴻嘉信蟬聯温州房地產市場總銷冠軍。其2018年温州單城市銷售額更超150億元，在總業績中佔比超三成。

  目前，華鴻嘉信的新增土儲大部分都位於浙江區域，其中過半在温州。尤其是温州的瑞安市和龍灣區，仍是華鴻嘉信的重倉之地。

  唯一不同的是，李金傑似乎比二哥李金樞更懂得講房地產領域的資本故事。新鴻隆祥官網顯示，成立僅5年，秉承浙江特色的建築流派以及生活美學，公司已提煉出“中國浙派美學家”的DNA。旗下形成光璟系、國悦系及廣場綜合體三大產品系。

  在房地產行業已紛紛從“規模論”轉向“品質論”的當下，李金傑所講的產品故事無疑更為高明。他也善於講平台的故事，認為社會、投資人、供應商、員工和客户是房地產行業最重要的五個方面。

  新鴻隆祥要做的就是把企業做成平台，“反饋給各方，各方也能把平台托起來”，“最終成為社會信任、員工滿意，投資人認可，供應商互信互利，客户信賴，值得尊重的企業”。

  另一方面，這卻掩蓋不了新鴻隆祥想要追求規模快速增長的事實。李金傑喜歡把這稱為是“有質量的新鴻速度”。據瞭解，新鴻隆祥旗下項目從拿地到開盤一般在4-6個月。如該公司旗下的瑞安·新鴻中心大公館項目，更創造了從7月6日拿地到11月27日開盤的開發週期記錄。

  2018年6月29日，新鴻隆祥將總部由温州遷至杭州，此後，該公司提出了“立足杭州，深耕浙江”的發展戰略，規模發展踏上一個新的起點。在2020年，李金傑曾明確將企業的規模目標錨定在了120億元。如果按照克而瑞2019年的房企排名，這個規模應該排在全國房企的150名左右。

  與中梁的“烏龍”官司

  工商信息顯示，新鴻隆祥成立於2015年6月23日，註冊資本1億元，實繳資本1億元；經營範圍包括房地產開發經營、房屋建築工程、市政公用工程、園林綠化工程、建築裝飾裝修工程、建築幕牆工程、物業管理服務等。

  具體的股權結構中，李金傑直接持有新鴻隆祥95%股權，另外的5%股權由温州亨得利食品有限公司（一下簡稱“温州亨得利”）持有。此外，温州亨得利由李金傑和陳秀愛分別持有60%、40%股權。進一步股權穿透發現，李金傑為新鴻隆祥的實際控制人和最終受益人，其最終收益股份98%。

  資料顯示，新鴻隆祥目前控股企業52家，主要以房地產為主，此外涉及貿易、投資管理、企業管理、商業經營、建設管理。這些企業分佈在杭州、蒼南、麗水、宜都、上海、餘姚、温州、金華、平陽、永修、義烏、瑞安等地，主要集中在浙江一帶地區。

  事實上，僅在今年7月30、7月31日兩天時間，新鴻隆祥就在杭州先後新增投資了正昕置業、正言置業、緒隆置業、正睿置業、緒鴻置業五家房地產公司。這些企業註冊資本均為1000萬元。而據樂居財經不完全統計，去年至今新鴻隆祥在上海、杭州兩地合計新增投資企業近20家。

  另值得一提的是，今年以來新鴻隆祥旗下上海、杭州公司在土地市場上就多有露臉。3月27日，上海和隆置業有限公司（新鴻隆祥持有4.41%股權）經過38輪競價，以17.31億元拿下義烏一宗商住地，溢價27.19%；6月19日，杭州和鴻置業有限公司（新鴻隆祥100%持股）溢價29.9%、以上限價2.74億元拿下温州平陽一宗宅地。

  上述兩家公司分別在2019年5月和2019年12月成立，而上海和隆置業還是新鴻隆祥與杭州市城建開發集團有限公司合資成立，後者實際持有該公司95.59%股份。

  當然，也並非所有的項目都能長期合作愉快。樂居財經瞭解到，由於與上海梁業置業有限公司（中梁旗下公司）、楊劍在合資、合作開發房地產中產生合同糾紛，新鴻隆祥將前兩者告上法庭。該案件在今年4月16日被浙江省蒼南縣人民法院立案。

  不過，隨後於2020年6月15日，新鴻隆祥向法院提出了該案的撤訴申請，為此，新鴻隆祥還不得不負擔了八千多元的案件受理費。據瞭解，2017年9月，新鴻隆祥以2.68億元總價拿下蒼南縣靈溪鎮江南新區B-29地塊，該項目隨後被命名為新鴻中梁國賓府。

文章來源:樂居財經