7月17日，招商蛇口（SZ.001979）收到了來自深交所的問詢函，涉及土地評估、交易價格、股價參考標準等問題。
近日，招商蛇口披露了《發行股份、可轉換公司債券及支付現金購買資產並募集配套資金報告書（草案）》（以下簡稱“報告書”）。
據報告書顯示，此次交易作價以深圳市南油（集團）有限公司（以下簡稱“南油集團”）於 2019 年 12 月 31 日採用資產基礎法的評估結果為準。南油集團的股東全部權益評估值為 2,931,404.23 萬元，較賬面價值增值 64.36%。
南油集團的主要資產為下屬公司深圳市前海蛇口自貿投資發展有限公司（以下簡稱“前海自貿投資”）持有的前海自貿區內土地資源，該土地資源主要由招商蛇口與深圳市前海開發投資控股有限公司於2019年12月以各自持有的深圳市招商前海馳迪實業有限公司（以下簡稱“招商馳迪”）與深圳市前海鴻昱實業投資有限公司（以下簡稱“前海鴻昱”）100%股權共同增資注入。
對此，深交所要求招商蛇口説明，招商馳迪、前海鴻昱是否構成交易標的具有重大影響的下屬企業。如是，請根據上市公司規定，補充披露其相關信息及評估情況。
據瞭解，南油集團原 W7 部分地塊、G1 地塊、G2 地塊被調整為公共配套用地，存在被政府收回的風險，此次評估過程未考慮相關風險；南油集團下屬公司持有的 T102-0049 地塊、T102-0230地塊到期後能否進行續期存在不確定性，此次評估系按照正常續期無需補交地價作為評估前提。招商蛇口與交易對方深圳市投資控股有限公司（以下簡稱“深投控”）約定，如若土地被收回，深投控需以現金補償。
深交所要求招商蛇口説明，前述土地被收回或未能正常續期可能對交易標的未來經營的影響，對相關地塊的評估作價未考慮前述風險因素是否合理，該舉措是否有利於維護上市公司利益。
此次發行股份參考價，為招商蛇口首次審議本次交易的董事會決議公告日前 20 個交易日股票交易均價，可轉換債券初始轉股價格為發行股份價格的 105%。剔除 2019 年利潤分配影響後，發行股份及可轉換債券初始轉股價格分別為 15.77 元/股、16.60 元/股，除上市公司派發紅利、送紅股、轉增股本或配股等除息、除權行為外，未約定其他調整情形。
按照深交所的要求，招商蛇口需要結合當前股價情況等，分析説明選擇前述參考價格的主要考慮，本次交易未設置發行價格、轉股價格調整機制的合理性，是否有利於維護公司利益及中小股東的合法權益。
針對本次問詢函的相關內容，深交所要求招商蛇口於7月24日前報送書面説明材料。