今年銷售目標310億 “綠檔”景瑞要聚焦開發業務並追趕物業上市潮

觀點地產網 一浪接一浪，每年這個時候都是房企集中公佈業績，也是向市場傳遞信心的重要時刻。

3月24日早間，景瑞控股發佈了疫情一年影響下的業績情況。總的來説，業績沒有出現大幅下跌，基本與上年持平，但不可否認，疫情這隻“黑天鵝”對景瑞控股的影響不小。

年度業績顯示，2020年，景瑞控股收入為人民幣127.82億元，較上年下降約3.8%；毛利25.04億元，同比下降6.7%；毛利率19.6%，同比下降0.6個百分點；錄得淨利潤12.74億元，與上年基本持平。

此外，景瑞控股去年公司權益持有人應占淨利潤錄得9.58億元，較上年增長6%。

景瑞控股去年收入與毛利均出現下滑，其原因與年內交付情況直接相關，交付物業包括合肥、杭州和上海的項目，銷售物業收入由2019年的123.66億元下降約3.2%至2020年的119.73億元，主要由於年內物業交付面積減少所致。

2016年，景瑞控股突破百億，是上市三年後的高光時刻。市場關注這家公司的發展曲線，2017年其提出向輕資產轉型，分出辦公、公寓、房地產基金、產業鏈投資等多條戰線，房地產主業銷售增長放緩，增幅不到一成。

隨後這三年，景瑞控股的銷售規模在250億元左右徘徊。2020年，景瑞控股完成合約銷售額255.07億元，較上年增長1.4%，合約銷售建築面積115.77萬平方米，同比減少4.2%。

今年，景瑞控股稱，銷售規模要突破三百億。一名投資者向觀點地產新媒體表示，景瑞控股今年計劃推盤430億元，包括去年留下的80多億元和今年預計新推盤近350億元。

“預計今年銷售規模會有一定的增長，有信心完成310億的銷售規模。上下半年相對平均，預計上半年賣160億，下半年完成180億，全年去化率在70%左右。”上述人士援引景瑞控股聯席主席兼首席執行官閆浩在投資者會上的表述。

綠檔的空間

自從“三道紅線”出台後，幾乎沒有房企不會對號入座。景瑞控股為綠檔房企，均處在三條安全線之內，意味着未來還有一定的融資增長空間。

年報顯示，景瑞控股淨負債率較上一年提升11個百分點至69%，剔除預售賬款後資產負債率較上一年度降低5個百分點至66%，現金短債比1.5，為綠檔房企。

資金方面，景瑞控股的銀行存款及手頭現金（包括受限制現金）為136.47億元，未動用銀行授信額度約265.46億元。其認為，現時的負債水準處於合理的範圍，也與集團目前的發展階段和營運相匹配。

值得一提的是，景瑞控股債務期限有所調整，一年內到期債務佔比為42.6%，2到5年的債務比例提升至22.6%。

相較2019年，去年景瑞控股的融資渠道更加多元，新增資管公司融資13.4億元，佔比6%，信託貸款比例升至5%，此外銀行借款、票據及公司債佔比分別為42%、38%及9%。

景瑞控股的融資成本在行業內仍處於偏高水平，去年發的三筆合共5.8億美元優先票據，利率分別為12.75%、12%和14.5%。

一名與會投資者介紹，景瑞控股獲發改委批覆但未使用額度約1.9億美元，年內有2筆到期的美元債需償還。此外，新增資管公司融資主要與收併購相關，收購項目上原來就存在這樣的債務，融資成本約11%，信託融資成本約10.5%。

去年，景瑞控股的有息負債上升至214億元，若剔除內存外貨部分，有息負債總額約為198億元。

正如閆浩上一年在年度業績會上時的表述，2020年會適當加槓桿，原因在於拿地方面景瑞控股比較積極主動，業務規模增加和投拓力度有所加強。

去年，景瑞控股新獲取15個項目，其中6個項目是通過收併購獲取，其餘9個則是通過招拍掛的方式，總建築面積215.97萬平方米，拿地總額117.45億元，每平方米土地成本（按預計總建面計算）約5438元，權益拿地額為70.45億元。

於2020年12月31日，景瑞控股土地儲備合計總建築面積約為495.75萬平方米，對應貨值734億元，同比增長5.3%，權益面積為262.51萬平方米，預期可以滿足集團未來2至3年的開發需要。

據投資者透露，就上述總土儲對應的可售貨值，如果扣除景瑞控股持有物業項目貨值87億元，開發物業項目大概是650億元，90%位於一二線城市，分佈在上海、蘇南、南京、浙江等經濟發達地區，能支持公司未來持續的發展。

閆浩向來是謹慎的領導者，在他看來，穩健對景瑞控股未來的發展更加重要。他也表示，2021年，房地產仍然是穩的年份，但差異化會非常大。

自2017年轉型以來，景瑞控股的發展戰略再次聚焦於開發業務。熟悉該公司的分析人士稱，今年希望進一步鞏固土儲，景瑞控股全年能獲取500億元的土儲，比去年近300億元的新增土儲貨值能有一個大幅度的提升。

不論是去年的“三道紅線”還是近期房貸新規，亦或是“雙集中”供地政策，對於調控籠罩下的房地產行業，閆浩表示，依然長期看好，並認為未來有非常深的縱深，要用價值投資的眼光，長期深耕在這個行業去發展。

存量之外的“另一條路”

過去，人們關注景瑞控股較多的板塊，除了物業開發外，便是不動產投資和運營。2020年3月初，景瑞控股將原有的五大業務平台進一步調整為優鉞資管、景瑞地產、景瑞不動產、景瑞服務和合福資本五大平台。

優鉞資管負責房地產基金募資和資產管理，實現地產債項資金向真實股權資金轉換；景瑞不動產則關注上海、北京等一線及強二線城市更新，公寓及辦公樓開發、持有及租賃運營管理；合福資本則是集團旗下輕資產投資平台，致力於房地產生態圈的投資。

2017年，景瑞介入存量市場以來，亦取得一些不錯的成績。其中，持有物業主要以公寓為主。據瞭解，公寓受經濟影響小，波動小，比較穩定，是景瑞控股青睞的資產類型。

儘管去年受疫情影響，但景瑞控股的公寓出租率仍維持在94.1%，辦公項目出租率86.4%，錄得租金收入2.32億元。目前景瑞控股獲取的6個項目中，除了上海雲會天地外，其餘5個項目已全部投入運營，上海雲會天地也會在今年年中入市。

景瑞控股慣有的合作和輕資產模式也同樣被運用在存量市場的開發上，其表示，希望能引入長期資金，以小股合作方式如不超過20%資金，引入投資資金形成基金合作框架，由景瑞控股收取改造費、基金管理費、租金分成等。

截至2020年12月31日，優鉞資管累計發起設立19只基金，累計基金規模合計約76.7億元，現存基金規模36.7億元，其中2020年外部募資9.4億元，包括從境外基金取得的募資人民幣0.85億元，進一步拓寬了基金募資渠道。

年內，優鉞資管實現2只基金退出，年度投資回報率約12.4%。此外，合福資本累計在投項目15個，累計投資金額達人民幣10.6億元，累計實現4個項目的投資退出，收益率達到18.1%。

如今，關注的焦點或許還要再加上物業管理平台——景瑞服務。過去這一年，共有17家物業服務企業在香港上市，這給了景瑞控股另一條發展思路。

據業內人士稱，景瑞控股今年會啓動分拆物業服務公司——景瑞服務上市的計劃，預計將於2022年完成上市。值得一提的是，景瑞服務除了住宅業態外，也為商業廣場和高檔公寓等多種物業提供物業服務。

“2021年，景瑞服務收入約8.5億以上，外拓1100萬平方米，並着力提升非住佔比。2023年，景瑞服務收入將達到20億元，外拓面積在3200萬平方米，非住佔比達到30%，管理面積預計會達到1.1億平方米的管理水平。”上述人士透露。

據觀點地產新媒體瞭解，景瑞服務在天津、重慶、浙江、江蘇、安徽、河南等50個城市設立物業公司，承接花園別墅、高檔公寓、商業廣場、政府行政辦公樓等多種物業類型的物業服務工作。

目前，景瑞服務管理的項目達到325個，合同管理建築面積逾4680萬平方米，同比提升85%，接下來這兩年，景瑞服務還會加大在數字和科技的研發力度。