綠地要被收購了？負債怎麼降？混改如何了？張玉良答疑時間到！

　　“雖然有些指標不理想，但是總體而言還是比較理想。”

　　對於剛剛過去的2020年，綠地集團董事長張玉良在1月21日的媒體交流會上，給出了上述評價。

　　理想的地方大概是在於，集團全年業績的整體向上全年營業總收入4813億元，同比增長12%；總資產達13491億元，同比增長18%；歸母淨資產834億元，同比增長6%；扣非歸母淨利潤131億元，同比增長3%。其中，地產、基建兩大業務的收入皆實現10%以上的增長。

　　作為“三道紅線”試點房企之一，綠地在降負債方面取得了更明顯的進展現金短債比累計提升幅度超40%；淨負債率累計下降近50個百分點；有息負債總額較高點下降約450億元。

　　不理想的地方或許還是地產板塊銷售。2020年全年，綠地實現合同銷售金額3583.53億元，同比減少7.7%，合同銷售面積2909.3萬平方米，同比減少10.7%。

　　對於2021年，張玉良還是充滿信心，“總體上來看，我們有把握保持10%乃至以上的增長速度，堅持高質量的前提下降負債。”

　　不過對於當天的熱點問題——綠地被收購的傳聞，公司管理層直接予以否認，並表示混改正在推進中，意向對象是央企金融機構。

　　地產板塊不在意銷售目標

　　綠地還是沒達到4000億銷售額。2020年全年，綠地實現合同銷售金額3583.53億元，行業排名較2019年下降一位至第7名。其中，住宅銷售金額2725億元，同比增長8%，佔比達到76%；商辦實現銷售金額859億元，同比下降37%，佔比24%。

　　綠地集團董秘王曉東表示，這主要是商辦銷售不理想。綠地商辦產品佔比相對同行偏高，也導致2020年疫情影響下，整體商業辦公去化、出租存在很大的壓力。

　　“有數據顯示，2020年中國辦公樓的需求量降了60%，並且這個趨勢不斷在進行中，已經連續降5年，從商業的成交來講，是降了30%。”王曉東表示，公司整體銷售金額跟2020年初的預期目標還是有一點差距，主要就是因為商業、辦公這兩個品類。

　　綠地還在持續調整結構。

　　數據顯示，2020年全年，綠地累計獲取項目90個，新增土地面積1365萬平方米，計容建築面積2932萬平方米。總土地款929億元，總貨值約3330億元，平均樓面價3168元/平方米。拿地與2019年基本持平。

　　這其中，一二線核心城市項目佔比提高，按貨值計算，約70%的項目位於一二線城市；按計容建面計算，約70%為住宅。在拿地方式上，綠地獲取的“地產+”產業協同項目建築面積超過2300萬平方米，佔比超過80%。

　　那麼2021年的銷售目標又是怎樣的？

　　“單一地產方面的排名我們不在乎，因為我要看整個企業，整個結構調整中，希望它達到什麼程度，按自己的需求來看。”張玉良坦言，“我們是希望今年比去年增長，而且是質量增長。”

　　儘管以房地產起家，但經過多年發展，房地產已不是綠地的單一主業。

　　2020年全年，綠地的大基建成員企業實現營收2801億元，同比增長19%；金融產業全年實現利潤總額43億元，同比增長23%；商貿產業實現營收81億元，同比增長21%。張玉良透露，目前收入經營的目標中，房地產佔不到三分之一。

　　降負債預計今年一季度可降一檔

　　相較於沖銷售規模，2020年8月，監管層給地產行業劃下的“三道紅線”或許是讓綠地壓力更大的事情。

　　作為最初的12家試點企業之一，綠地最初是“三道紅線”全中的“紅檔”企業。而經過半年的加速，綠地降負債效果明顯。

　　據綠地方面披露，2020年全年初步數據顯示，綠地現金短債比快步提升，累計提升幅度超40%；淨負債率明顯下降，累計下降近50個百分點；剔除預售款後的資產負債率逐步回落，有息負債總額較高點下降約450億元。

　　綠地集團財務負責人吳正奎補充，公司在2020年8月末收購了廣西建工，也要求其降負債，如果將廣西建工包含在內，整體有息負債規模共下降了逾600億元。

　　按監管層的要求，踩線房企要“每年降一檔，三年降三檔”。“降負債確保在今年6月末完成降低一檔的任務，力爭在今年一季度末就完成。” 吳正奎表示。

　　“先降短債比，原來預計6月份完成，按現在的情況來看，遠遠提早了，一季度降完一條線沒問題。”張玉良表示，其他兩條線也有望提前完成。

　　在去槓桿措施上，王曉東介紹，綠地將圍繞“三年三步走”的計劃，6項措施包括主動壓減有息負債規模，優化土地儲備結構，以銷定產、靈活調整生產供應節奏，加快銷售資金回籠，加快已售項目建設和交付結轉，積極充實企業資本金等。

　　儘管綠地沒有物業板塊進行分拆上市以協助去槓桿，但其金融板塊的上市已在推進中。公開信息顯示，2020年底，綠地數科成立，並完成對金融板塊的重組。

　　不過，2020年初曾提及的研究分拆大基建業務上市，“現在還沒有提到日程上”。

　　混改意向是央企金融機構

　　媒體交流會上的高潮既不是2020年銷售表現，也不是分拆上市，而是此前業內流傳的一則傳聞。

　　日前，有消息稱，“某十強房企欲收購某十強房企”。1月21日下午，故事主角突然有了更清晰的形象被收購方是綠地，而收購方可能“萬科+誠通組成的國企改革基金”或“中海和其他投資者組成的投資人”。

　　對於這一傳聞，張玉良笑稱，昨天晚上第一次聽説，“沒什麼可能”。

　　事實上，對此次混改，上海國資委具有導向性的意見。張玉良表示，如果是同行，基本上和方案不太相符。而傳聞中的萬科、中海沒有接觸過。

　　“現在是進行二次混改，主要是國資股東之間股權的變動。” 王曉東進一步解釋轉讓上限是17.5%，不存在收購的説法。

　　2020年7月中旬，綠地集團對外披露了其二次深度混改計劃，其兩大股東上海地產、上海城投擬通過公開徵集受讓方的方式，轉讓不超過綠地總股本17.5%的股份。

　　據瞭解，目前綠地是三元股權結構。上海地產持有31.42億股，持股比例25.82%；上海城投持有25億股，佔比20.55%；而以張玉良管理層為首的員工持股方代表——上海格林蘭持股35.45億股，持股比例為29.13%，為綠地的單一最大股東。

　　王曉東表示，“轉讓完之後，我們格林蘭依舊是綠地的單一最大股東，這個股權結構是沒有變化的。”

　　王曉東介紹，此次混改的目的和背景是進一步深化國企改革，進一步優化國資佈局的結構調整，並進一步完善綠地的股權機構。

　　至於當前混改的進度，張玉良透露，目前談得比較深的是兩家央企金融機構，具體“今年春節後可能會進一步明朗化”。