樂居財經 曾樹佳 發自香港
在香港，熙熙攘攘的中環，是金融和商業中心，被稱為“香港心臟”。這裏風起雲湧、羣英聚集，一幕幕商業沉浮的戲碼持續上演。作為標誌性建築的中環中心，當然也是承載故事的主體之一。
港媒消息稱，合生創展以9.8億港元，購買中環中心48樓全層，建築面積約25695平方呎，呎價約38140港元。該層原由 “磁帶大王”陳秉志持有，如今轉而易主，最終以每呎4萬港元洽購，成交價較兩年前的最初叫價低20.5%。
這並不是合生創展首次參與中環中心的“逐鹿”。2018年10月，它就曾斥資11.18億港元，購入中環中心49樓全層，建築面積約25695平方呎，呎價4.35萬港元。
自從2017年，李嘉誠出於“商人邏輯”的考量，以402億港元出售中環中心之後，中環中心就變成了各路資本進退的聚集地。目前，雖然租金市場行情遠不及以往，但它仍是一個熱鬧的“生意場”。
更迭與流轉
中環中心位於中區皇后大道中，樓高73層，巍峨聳立，盡覽璀璨海景。它佔地廣達10萬平方呎，提供甲級商用樓面面積逾140萬平方呎，極具標誌性。
三年前，“超人”李嘉誠旗下的長實宣佈，以402億港元出售所持75%中環中心權益，創出香港歷史上最貴商廈成交記錄，按所持樓面約122.27萬平方呎計算，呎價約3.29萬港元。
中環中心從最初的傳聞到最後的成交，歷時一年多，期間它從報道中的357億港元增到402億港元，身價暴漲了12.6%，溢價45億港元。
不過，彼時的買家頗為神秘，只是有人傳出消息，説是 “中國港澳台僑和平發展亞洲地產有限公司”，該海外公司為中國國儲能淡化工集團（香港），聯同本地多名投資者組成的財團。
但隔年2月，市場披露交易細節稱，許榮茂與金利豐集團總裁朱李月華一起，以總價160億港元，接盤國儲能源手中的中環中心40%的權益；其中，許榮茂及朱李月華各持20%業權。而國儲能源也並沒有退出中環中心的交易，它保留了約15%權益。
如此一來，交易標的餘下的45%權益，就由許多工商物業市場投資者持有，他們在香港，大多都帶有“前綴”名號。除了蔡志忠、盧文端之外，還包括“磁帶大王”陳秉志、資深投資者羅珠雄及“小巴大王”馬亞木等。
後來有媒體報道稱，出售之後的48層樓面中，許榮茂佔9層樓面，馬亞木佔13層，張順宜持有43樓、49樓及50樓3層樓面，朱李月華佔7層樓面，盧文端持有5層，陳秉志及好友温太共持有9層，蔡志忠持有2層。
“羣雄割據”的局面，決定了中環中心接下來的命運流轉。自2018年下半年開始，或許是出於資金的週轉需求，也或許是源於投資者的買賣生意經，中環中心被零散出售消息，屢屢見諸報端。
比如， 2018年7月，禹洲地產就以18億港元，洽購投資者盧文端旗下中環中心58樓全層、21樓半層至尾聲，呎價料約5萬港元。
8月，“小巴大王”擬出租香港中環中心12個單元，租金介於83-95港元/呎；而蔡志忠也再售中環中心22樓單元，呎價約4.36萬港元/呎。9月，張順宜將其持有的香港中環中心49、50層物業出售，成交價約26億港元，呎價5.06萬港元……
中環中心遭遇頻繁的業主更迭，令人感慨；但這種狀態，或許還將持續。
合生之變
這已是合生創展第二次加入到中環中心的洽購中； 2018年，當朱孟依拿下中環中心49樓全層的時候，就有人猜測，這是他有意迴歸香港之舉。
早在1992年，他便以港商身份回到內地的發展房地產業務，創立了合生創展，並在十年之內打造出地產界的“航空母艦”。雖然他於香港起家，但一直以來，幾乎沒有他佈局香港的動作。
不過，彼時合生創展表示，收購之後，也只是計劃將其作為香港辦事處，並無出租、投資之意。樂居財經查閲獲悉，它於2019年的年報中，也已將辦事處的地址，由怡和大廈33樓更改為中環中心49層。
如今，合生創展收購中環中心48層的目的，是自用還是投資，還不得而知，但它顯然踩中了節點；因為此次收購的價格，比兩年前的呎價，足足低了12.3%。
眼下中環中心的租金水平，已不如往昔。8月6日，據港媒報道稱，中環中心22樓2室剛以平均呎租42.5港元租出，建築面積1973方呎，租約兩年，首年月租7.892萬港元，呎租40港元，創十年新低；次年月租8.8785萬港元，呎租也只有45港元。
雖然於香港低價入手物業，但合生創展的佈局重心，仍然不在香港。
該公司的地產業務鋪排劃歸為三大區域，分別為華南、華東、華北；其中，香港與廣州、惠州、中山、陽朔等一起，被納入華南區域。今年中報顯示，三大區域的收益貢獻分別為56%、29%、15%，而香港並不在產生收益的城市名單之列。
昔日的地產巨頭、“華南五虎”之一，合生創展的規模顯然已經落於人後。不過，今年1月份，朱桔榕接班之後，正在用另一種方式助力業績，以此做出改變。
合生創展正在謀求轉型為綜合性投資控股平台，年中，其核心利潤同比大漲178.7%，達到43.11億港元。但在其中，它當期股權投資收益達28億多港元，二級市場投資達到114億港元。換言之，淨利潤的大增，是得益於股權投資業務，而非房地產市場。
在此情況下，它也面臨着負債的壓力。假如以銀行機構借貸淨額、優先票據及商業抵押擔保證券佔股東權益百分比來計算，其中期的負債比率，已由上年底的66%上升至今年中期的92%。
合生創展憑藉老牌房企的姿態，向來引人關注，此次購下中環中心部分物業，再一次置身於聚光燈下。但名聲在外，它仍需着眼於自身的發展狀態，