文/樂居財經 徐酒眠
温度回升，濕度“狂飆”。陰雨霧的天氣模式中，佇立在天河區華夏路上的廣州雅居樂中心，也被裹了一身的水霧。
5天前，上市五週年的日子裏，雅生活服務（03319.HK）在這裏舉行了“2023年度工作規劃”會議。
與會高層中，除了雅生活服務的聯席主席陳卓雄、董事會聯席主席兼董事長黃奉潮、總裁兼首席執行官李大龍等人之外，還有一位雅居樂集團（03383.HK）的高級副總裁潘智勇——他還有另一重身份，雅居樂集團的首席財務官。
作為雅居樂的賬房先生，潘智勇肩負為集團找錢、還債、收款、控制成本、維持現金流，壘守資金鍊安全的重任。
不過，雅居樂集團與雅生活雖是“母子”關係，但均為上市公司，兩者在財務關係上需要遵守獨立準則。因此，潘智勇出現在這場會議上，頗為不尋常。
2月13日，雅生活服務的一則公告揭示了原因——雅居樂集團擬以手中的資產還債雅生活服務。公告當天，雙方已就此簽訂持續關聯交易補充協議，以修訂2021年持續關連交易協議各項下的付款條款。
雅生活服務與雅居樂集團的這一紙“抵房”協議，迅速在行業內引發討論，資本市場對這份協議的解讀更傾向於“雙贏”。
“一方面，雅居樂可以避開一些資產處置的不確定性，通過向雅生活輸送資產來抵銷部分甚至全部服務費用；另一方面，2022年年報將發，雅生活可以藉此清收應收賬款，避免成為壞賬。”有分析表示。
“抵房”協議
根據公告，此番雅生活服務與雅居樂集團簽訂的補充協議內容，共涉及4條約定。
概而言之，若雅居樂集團未能償還上述相關應付款項，則雅生活可以從雅居樂集團未售資產中，選定等值資產以抵銷未償還應付款項。抵銷資產清單由雙方最終確定，包括但不限於寫字樓、商鋪和商品房。若雅生活服務選擇實施此方案，則雙方需要簽訂抵銷資產轉讓協議。
另外，雅居樂集團將同意授予雅生活服務一次性的免費權利。即，雅生活服務可享有任何一方抵銷資產兩年的登記擁有人；在此期間，並有權與雅居樂集團更換為一項或多項其他等值物業資產。
公告披露，雅居樂集團未償還雅生活服務的應付款項並不算少，總計有9.27億元。
資料顯示，2020年9月23日，雅生活服務與雅居樂集團簽訂持續關聯交易，其中包括2021年拎包入住服務框架協議、2021年廣告及公關關係服務框架協議、2021年交房前檢驗服務框架協議、2021年科技服務框架協議、2021年物業前期介入服務框架協議，五項服務內容。
該關聯協議為期三年，自2021年1月1日起直至2023年12月31日止。
而截至2021年度，以及截至2022年10月31日，雅居樂應付雅生活上述五項服務費用分別為1.08億元、1.07億元、2.22億元、2.33億元、2.57億元，總計9.27億元。
“雙贏”思路
凜冽的“寒風”吹向地產行業，雅居樂集團雖然至今仍維持着零違約記錄，但身上的擔子也很重。據不完全統計，2022年以來，雅居樂償還公開債務超過150億元。
儘管如此，去年12月，投資服務機構穆迪仍指出，雅居樂集團流動性在未來12至18個月內仍將不足。
在此情況下，雅生活服務能夠與雅居樂集團達成“抵房”協議，未嘗不是一個好方法。
“持續關連交易補充協議所載的修訂讓本集團更靈活地向雅居樂集團收回應收款項”，雅生活服務在公告中表示，對於抵銷資產，其將轉手質押給第三方供應商，以結清自身的其他應付款項；或者出售或出租予第三方，以換取現金。
雅居樂集團與雅生活服務將列出怎樣一份抵銷資產清單，目前尚不得而知。不過有分析認為，“雅居樂向雅生活輸送的資產應該不會太差，因雅生活目前PE達到4.85，損失物業利益對大股東無益。”
另一方面，這項“抵房”協議，或許也可以成為其他上市物企解決關聯方應收款的參考樣本。
事實上，從2022年中報來看，上市物企應收賬款壓力正進一步加大。
據“丁祖昱樓市”披露，2022年中期，57家上市物企的應收款均值為12.44億元，較2021年同期的8.84億增長約40.7%。
應收賬款與營收佔比最高的10家企業，有7家公佈了關聯方與第三方數據，結合關聯方的在管面積比例，佳兆業美好、融創服務、時代鄰里等物企關聯方拖欠更加明顯。
房企資產抵債
事實上，房企向物企開出“資產抵債”單，雅居樂集團並不是第一個吃螃蟹的人。
去年7月，恆大物業被關聯房企中國恆大違規佔用134億資金調查結果出爐之後，雙方將如何解決這筆佔款問題，就成為了外界關注的焦點之一。
彼時，恆大物業在公告中表示，中國恆大償還該質押所涉及款項的方案，主要是通過恆大集團轉讓資產給恆大物業抵消相關款項。
不過，中國恆大要拿出什麼資產來湊足這134億，是一個很大的問題。而中國恆大的債務多如牛毛，湊足了資產後，面對那麼多債權人，何時能順利輪給恆大物業其實也是一個問題。
時至今日，恆大集團以資產償還恆大物業134億款項的方案，還沒有進一步落實的消息。
同樣是在去年7月，金科服務與關聯房企金科股份簽訂了一份借款協議。據此，金科服務向金科股份提供不超15億元借款，借款日期自提款日期開始至2024年12月20日止，年化利率8.6%。
而借款期間，金科股份則需提供資產作為擔保，抵押資產價值總額不得低於未歸還的借款本金60%，即抵押率不得低於60%。
彼時，雙方列出了長達14頁的抵押財產清單，擺在借款合同的附件一欄，包括商業資產和車位在內，金科股份一共出動了27億元可供抵押的資產。
文章來源:樂居財經