一年分拆終成行 但眾安智慧生活面對的市場和行業變了

觀點網4月22日，眾安集團有限公司發佈公告稱，已獲附屬公司眾安智慧生活服務有限公司告知，眾安智慧已就建議分拆向港交所提交聆訊後數據集。

此前4月11日，眾安集團有限公司宣佈建議分拆眾安智慧生活服務有限公司在港交所主板獨立上市進展，將通過優先發售的方式向合資格股東提供保證配額，相關記錄日期為4月29日。

當時眾安集團認為，由於建議分拆預期將為公司及股東創造更大價值，故進行建議分拆於商業上有利，且符合公司及其股東的整體利益。

同日，眾安智慧生活服務有限公司向港交所遞交招股書。

眾安集團稱，倘建議分拆得以進行，將以優先發售的方式向公司合資格股東提供全球發售項下初步提呈發售的眾安智慧股份的不超過10.0%作為保證配額，有關建議分拆（包括全球發售的規模及架構以及保證配額的條款）的詳情尚未落實。

通過分拆上市，眾安集團成功地將旗下物業平台推上港股，也同時達成了旗下三家上市公司的成就：眾安集團、中國新城市商業發展有限公司以及未來的眾安智慧生活。

最早追溯到2021年6月24日，眾安智慧生活首次向港交所遞交招股書，擬在主板掛牌上市。

就在此後的12月13日，眾安集團公佈，公司擬分拆眾安智慧於聯交所主板獨立上市，推進拆分進程之後，眾安集團再次於2022年1月30日遞表。

2021年開始，眾安集團就開始推進輕資產運營模式，逐步擴大物業服務、商業運營、金融投資等範圍，並不斷嘗試新的業務模式。截止2021年末，非開發業務收入合計6.9億。

眾安集團作為母公司，於2007年便實現了港股上市，旗下中國新城市商業發展有限公司也於2014年成功港股上市，從創始人施中安口中得知，眾安集團早在2017年就在籌備眾安智慧生活上市，然而那時無論在規模還是獨立性上都難登港股市場。

眾安智慧生活一直是“小而精”物企代表之一。

自1998年成立以來，通過逾23年經營，已從杭州一家地方物業管理服務供應商，到業務版圖主要覆蓋浙江省的綜合地區性物企。

業績方面，眾安智慧生活收入由2019年1.8億元增加至2021年2.96億元，複合年增長率約為28.1%；淨利潤由2019年2870萬元增加至2021年4180萬元，複合年增長率約為20.7%。

截至2021年12月31日，眾安智慧生活合共有108個合約項目，總合約建築面積約1710萬平方米，涵蓋中國17個城市及七個省份；以及合共管理74個項目，在管總建築面積約為1180萬平方米，涵蓋中國六個城市及兩個省份。

對比杭州其他物企，眾安智慧生活版圖和規模都不算大，業務組成也較為單一；為了能夠衝擊IPO，眾安智慧生活這些年來也緊抓第三方業務和利潤的提升。

重組前，眾安智慧生活住宅及非住宅物業(如中國政府機關辦公樓、工業園區、醫院及學校等)物業管理業務由眾安集團進行，純商業物業(包括服務式公寓)的物業管理業務由中國新城市集團進行。

如今組成眾安智慧生活服務的附屬公司自1998年起向餘下集團提供物業管理服務已超過23年。於2019年、2020年及2021年，由余下集團及其合營企業及聯營公司發展的物業所產生的整體收入合共約為人民幣1.4億元、1.8億元及2.3億元，佔公司於各自期間總收入約78.0%、79.0%及77.5%。

截至2019年、2020年及2021年12月31日，由余下集團開發的物業的在管建築面積約為590萬平方米、600萬平方米及660萬平方米，佔截至各個日期在管總建築物面積約62.0%、55.3%及55.7%。

於往績記錄期，眾安智慧生活於2019年、2020年及2021年於二線城市及其他城市的在管項目數目及在管建築面積總體增長，但是也依靠餘下集團的擴張步伐。

對此，眾安智慧生活在招股書上表明，未來擬將募集資金用於收購或投資專注於中國住宅或非住宅物業的其他中小型物業管理公司，以進一步擴大公司的業務。

母公司先天的規模限制，或許也將成為眾安智慧生活未來登上港股後的憂慮之一。

另一方面，2021年物業行業向港股IPO遞表的企業數量高達34家，是迄今為止遞表企業最多的一年；但從實際推進進程來看，年內遞表併成功上市的僅有9家，實際轉化上市物企還仍有許多在排隊等着“號碼牌”。

投資者對於物企的熱情，也由2021年初急劇下降：不僅在估值上有很大回落，整體的審核進度也不斷延長，更有已經成功上市的幾家物企，發行認購數量遠不如預期。

不可否認的是，規模快速增長的同時，物業行業也迎來了收購和整合的換血期；大型物企的收併購步伐不斷加快，中小型物企的同梯隊競爭也越來越激烈。

在物業行業越來越集約化專業化的趨勢之下，如何頂住大型物企的規模壓力，實現自身模式在資本市場的通行，是眾安智慧生活等作為中小型物企的難題。