9月4日晚間，滬深交易所發佈《公開募集基礎設施證券投資基金（REITs）業務辦法（試行）》，以及《公開募集基礎設施證券投資基金（REITs）發售業務指引（試行）》，並向社會公開徵求意見。同時，深交所還配套發佈了《深圳證券交易所公開募集基礎設施證券投資基金業務審核指引（試行）》（徵求意見稿）。
根據此前中國證監會《公開募集基礎設施證券投資基金指引（試行）》（以下簡稱“《公募REITs指引》”），我國首推基礎設施公募REITs試點，雖然資產範圍仍然存在一定限制，但是其想象空間已經非常巨大。
我國基礎設施公募REITs的發展空間充足。據統計，僅2003-2017年，中國累計的基礎設施投資規模就高達108萬億元。考慮一定的折舊率後，即使按1%的證券化比例計算，轉化為REITs的規模也有望達到萬億級別。
據瞭解，目前滬深交易所層面已經為首批公募REITs的上市做足準備。以上交所為例，截至目前，上交所首批試點項目庫和儲備項目庫都已有數十單項目，相關配套規則的制定工作已基本完成，技術系統也將於近期準備就緒。
配套規則徵求意見
9月4日晚間，滬深交易所同時發佈了相關規則，並公開向社會徵求意見。
具體來看，《業務辦法》主要規範業務全流程的重要節點和關鍵環節，圍繞“公募基金+基礎設施資產支持證券”的產品結構，引導基金管理人和資產支持證券管理人在權責清晰的基礎上強化工作協同，降低運作成本，壓實中介機構責任，保護投資者合法權益。
《業務辦法》主要內容包括：申請條件、申請文件與審核程序；詢價發售、上市及交易安排；強化管理人工作協同；基礎設施基金存續期管理要求；新購入基礎設施項目的工作程序；基礎設施基金的收購及份額權益變動要求等。
《發售指引》對基礎設施基金詢價定價、網下投資者配售、公眾投資者認購等事項進行規定，具體內容包括詢價與定價的程序、戰略配售認購安排、網下投資者和公眾投資者的認購安排等。
“REITs和傳統的基金髮售邏輯完全不一樣，需要一個具體特定對應的資產，我們借鑑境外規則和國內股票發行制度，設立了詢價發行的制度安排，”上交所債券中心REITs項目相關人士對券商中國記者介紹發售業務相關規則時説，上交所針對REITs產品特性，吸收股票和債券現有的詢價制度，制定了發售業務的相關規則。
在《業務辦法》方面，前述上交所人士介紹，“REITs作為獨立的於股和債的一個大類投資產品，其發展必須有一個基本的業務規則覆蓋整個業務流程，將來我們無論是做服務、做監管都有依據。”
該人士表示，公募REITs的殼是基金，但是本質上和一般的證券投資基金差異很大。具體而言，REITs表面上是個基金，但是底層實際上是具體的資產的運營管理，從這個角度看，會和一般公司的運營管理非常像。
“交易所的規則之中針對這個特性都做了制度性的安排，主要是匹配REITs特點做一些發行上市存續期監管信息披露的安排，”該人士説。
值得注意的是，兩個交易所在基本的《業務辦法》中都對收購及份額權益變動做出了一些安排。比如，在要約收購方面，要求投資者及其一致行動人擁有權益的基金份額達到基礎設施基金份額的30%時，繼續增持該基礎設施基金份額的，應當參照《上市公司收購管理辦法》以及其他有關上市公司收購及股份權益變動的有關規定，採取要約方式進行並履行相應的程序或者義務，但符合《上市公司收購管理辦法》規定情形的可免於發出要約。
“REITs產品上市之後，將來一定會和股票一樣出現二級市場的收購和反收購，我們在制度上做了包括要約收購等安排，但是主要還是參照股票市場的一些規則，徵求意見稿也希望能和市場進行一些溝通，希望市場能夠針對這方面提出一些建議。”前述上交所人士表示。
萬億市場空間廣闊
上交所相關人士介紹，公募REITs試點聚焦於基礎設施領域，發展前景非常廣闊。中國的基礎設施，無論從存量規模，還是類型來看，都非常豐富。對於原始權益人來説，公募REITs的推出相當於多了一個股權融資的途徑，方便其運用該工具降低資產負債率，也有利於部分企業轉型發展。
目前，國內已經發布了不少類RITEs產品，截至2020年7月底，已有33單類REITs產品在上交所發行，規模達562億元，覆蓋倉儲物流、產業園區、租賃住房、商辦物業、高速公路等多種不動產類型。
事實上，我國首推基礎設施REITs試點，其實原因很簡單——我國擁有巨大的基礎設施存量，而且很多項目收益率和現金流都不錯，可以為REITs提供理想的資產來源。整體來看，我國發展基礎設施REITs的優勢有以下幾點：
一、基礎設施的存量規模大：我國基礎設施存量超過100萬億元，REITs的發展空間充足。據統計，僅2003-2017年，中國累計的基礎設施投資規模就高達108萬億元。考慮一定的折舊率後，即使按1%的證券化比例計算，轉化為REITs的規模也有望達到萬億級別。
二、基礎設施還有較大增長空間：未來政策發力新基建，可選的底層資產會越來越豐富。我國每年新增的基建投資規模超過15萬億元，統計局亦測算，我國基礎設施整體存量水平約相當於發達國家的30%，還有較大增長空間。隨着產業政策逐步向新基建方向傾斜，包括5G通信設施、城市軌交、數據中心、特高壓、新能源車充電設施等領域的投資，也有望為REITs提供新的可選資產。
三、基礎設施項目收益較為穩定：很多成熟的基礎設施，比如電力、水利、高速公路等項目，都有穩定的收入和現金流，適合作為REITs的底層資產。
前期工作基本就緒，靜待公募REITs起航
目前，滬深交易所已經為公募REITs做了充分的準備。
“應該來説時間非常緊張，但是我們的各方面的工作都應該是按計劃進行，規則已經推出來了，後續還會繼續完善規則。下一個方面主要是項目，目前兩所應該來説儲備了符合預期的項目儲備量。”前述上交所人士表示。
據瞭解，上交所還加大技術開發力量投入，同步推進REITs電子申報系統、網下詢價配售平台和信息公示網站等技術系統開發工作，各業務部門緊密配合已制定完成開發方案，預計於10月開發就緒，確保首批試點順利報入。
此外，記者從上交所還了解到，截至目前，上交所首批試點項目庫和儲備項目庫都已有數十單項目，技術系統也將於近期準備就緒。
下一步，上交所將根據中國證監會的統一部署，堅持“四個敬畏”，形成“一個合力”，加快推進基礎設施REITs試點進程。全力做好市場服務工作，繼續擴大優質項目儲備數量，確保試點的示範效果；抓緊完成配套規則制定工作，加快推進技術系統開發工作，提前籌備產品運營工作，為試點項目申報、審核和上市等做好準備。
值得注意的是，有業內人士分析，REITs市場是循序發展的，不會一蹴而就。由於REITs涉及到税收和法律等多方面的制度建設，涉及面很廣，從美國REITs發展歷史來看，也經歷了規則不斷修訂和完善的過程。
同時，REITs的税法安排至關重要。REITs成立之初就是為了避免雙重收税，如果無法做到税收中性，考慮到我國當前物業的租金水平很低，雙重收税將導致REITs的分紅率更低，很難獲得投資者認可，從而缺乏市場競爭力。
此外，REITs發展還需要保持投資者的多樣性。REITs 具有產品收益和分紅相對穩定、與股票、債券相關性低、可有效抵禦通貨膨脹等優點，可以放開企業年金、養老金、險資和公積金等長期資金投向 REITs 市場，一方面可以提高投 資組合的資產配置效率，另一方面也可以使得 REITs 保持良好流動性，有利於長遠健康發展。還可以通過適當的税收優惠措施吸引海外投資者進入中國 REITs 市場。