文/樂居財經鄧鑫妮
“冷門股”京城佳業（02210.HK）不淡定了。
9月14日臨近收盤，京城佳業遭遇驚險一刻，這次股價沒能反彈。截至收盤下跌17.11%，報收3.15港元/股，總市值4.07億元。
類似的事情還發生在前一天，9月13日午後，京城佳業平滑的股價走勢突然跌出一個大坑，最大跌幅超52%，隨後股價探底回升，當日跌幅2.06%。
毫無預兆的劇烈波動，在京城佳業往期表現中很少看到。不過這家背靠國企的公司也受大環境之困，上市以來股價逐步滑坡。
去年11月，物管股泡沫逐漸被戳破，京城佳業選在此時逆勢掛牌，上市當天股價破發，眼下較上市首日已經跌去60.31%。
上市至今，9家大股東掌握了京城佳業超九成的股票，其中份額最大的是關聯公司北京城建投資持股33.47%，其次為北京城建集團持股26.44%，主力把持股票不放，因此其活躍度也一度受外界詬病。據同花順數據，今年以來其換手率為1.63%，排在上市物企倒數第五位置。
市值縮水、活躍度較低，與其業績表現也有不小的關係。京城佳業成名於“衚衕”，但衚衕物業在其業務板塊中的分量並不算重，而且其有意增加其他區域和業態的砝碼，成效見仁見智。
截至2022年6月30日，京城佳業總收入為6.66億元，同比增加15.6%；公司權益股東應占盈利5243.7萬元，同比增加16.95%。
營收穩中有升，不過其三大主營業務毛利率卻全面下滑，導致本就低於上市物企平均值的毛利率進一步收縮。
中期財報顯示，京城佳業在管項目面積約為3440萬平方米，同比12.8%的在管面積增速，在上市物企中僅處於後置位，而近60%的關聯方在管面積，卻位於上市物企前列。
外拓補短板
業務拓展方面，京城佳業上半年有兩次較大的動作，且都是和國資合作。然而上半年的規模增量只有不到300萬方，整體增長欠佳。
2022年4月29日，京城佳業訂立收購卓聯物業股權轉讓協議，以代價780萬元收購卓聯物業60%的股權。這筆收購目前已經完成，卓聯物業成為其附屬公司，財務業績併入綜合財務報表範圍。
十二天後，京城佳業又與三亞旅文集團商業運營管理有限公司訂立發起人協議，共同成立合資公司佳業旅文（海南）城市服務有限責任公司（簡稱“佳業旅文”），註冊資金1000萬元，其中京城佳業出資510萬元以持有佳業旅文51%的股權。
兩筆投資，京城佳業並非增強優勢項目，而是補齊商業領域和京外佈局等方面的短板。
據悉，卓聯物業主要從事商業大廈的物業管理，其為亞洲金融大廈、北投投資大廈和北投購物公園三個位於北京的商業大廈提供物業管理服務，合計在管面積66萬平米。
而牽手三亞旅文集團，京城佳業則表示：“通過成立合資公司，公司將擴大京外市場規模，進一步拓展全國服務版圖，有利於公司經營收入和品牌。 ”據2021年財報，彼時其在海南尚未有業務落地。
整體而言，京城佳業的外拓較為剋制。上半年，其上市募資中用於戰略投資及收購資金用去933萬港元，仍餘1.3882億港元。
然而外拓成果收效甚微，在管面積提升有限。截至2022年6月30日，京城佳業在管面積約3440萬平方米，較上一年末的3160萬平方米僅增加280萬方，漲幅8.86%。
截至目前，住宅業態仍是京城佳業主要的規模來源。報告期內，京城佳業住宅物業的在管項目面積約為2300萬平方米，佔總在管面積約67.0%。
非住宅業態管理規模約1100萬方，佔比33%，包括商業、公建、街道管理、城市服務等。其中，商業物業的在管項目面積約為200萬平方米；在管衚衕物業的項目數量為6個，共272條，在管面積約660萬平方米；公共及其他物業的在管項目面積約為270萬平方米。
三大業務毛利率齊降
上半年，物企整體受到疫情和房地產市場的影響，盈利水平出現階段性下滑。京城佳業營收增速不算突出，其三大業務的毛利率同比均出現回落。
值得一提的是，社區增值服務作為物企的盈利尖刀，即便毛利率滑坡也依舊高於大部分企業的基礎物管服務。京城佳業恰恰相反，其社區增值服務的毛利率為三大業務中最低。
京城佳業三項主要業務板塊包括物業管理服務、非業主增值服務、社區增值服務，期內三大業務的收入分別為4.4億元、8160萬元、1.4億元，佔總收入約66.3%、12.2%、21.5%。
其中，物業管理服務的毛利率約為22.2%，非業主增值服務的毛利率約為47.6%，社區增值服務的毛利率約為13.8%，同比分別下跌1.1個百分點、2個百分點和1.9個百分點。
京城佳業的社區增值服務業務廣泛，包括供熱服務、餐飲服務以及眼下大熱的房地產經紀、家居裝修、車位運營等服務。
其將社區增值服務劃分出四項營收板塊：供熱服務、車位運營服務、餐飲服務和其他。
涉獵廣泛，但經營業績參差，其中供熱服務和其他業務的收入同比分別下降2.8%和6.37%，以致社區增值較去年同期漲幅僅有11.5%，在三大主營業務的營收增速中處於最低。
中期報告顯示，供熱服務收入約7560萬元，佔社區增值服務約52.9%；車位運營服務收入約2190萬元，佔社區增值服務約15.3%；餐飲服務收入約3260萬元，佔社區增值服務約22.8%；其他服務收入約1290萬元，佔社區增值服務約9%。
文章來源:樂居財經