美國房市也瘋狂，7月銷量創紀錄，危機還有多遠？

全美房地產經紀人協會8月21日發佈的數據顯示，就在剛剛過去的6、7月份，美國成屋和新房銷量雙雙V字反彈。

其中，美國的成屋銷量超過了2007年次貸危機爆發前的水平。這已經是美國成屋連續第2個月創出1968年有統計以來的最強勁單月漲幅記錄。

新冠肺炎疫情還沒結束，美國的失業率仍然居高不下，房地產市場突然火了，而且火得如此迅猛，令人感到有些許意外。然而不只是這樣，另據國際貨幣基金組織近日發佈的統計數字，全球範圍內房地產市場都很火熱。

回過頭來想想，今天美國房市的景象，是不是在哪裏見過？

美房地產Q3V字反彈

剛剛過去的6、7月，美國房地產出現了一波V字形反彈。

過去幾個月，經季節性調整後的成屋銷售數據出現了過山車式的變化：從3月開始加速下跌，5月更是創出27%的三十八年最大同比跌幅，環比也超預期跌了將近10%。

但到了6月，數據開始爆發，不但由負轉正，還環比大增逾20%。

7月份成屋銷售又較上月飆升了24.7%，單月銷售增長創歷史新高。

7月美國二手房銷售數據飛速攀升至586萬户，遠超市場預期的541萬户，創出2006年底以來最高水平，比6月高出了25%，連續第二個月創出1968年有統計以來的最強勁單月漲幅記錄。

美國商務部23日也公佈了新房銷售的數據。

7月份，美國新房銷量達2007年10月份以來單月最高。經季節調整，7月份新房銷量按年率計算為65.4萬套，環比增12.4%，同比增長達31.3%。

火熱的銷量使得房屋供應量下降了21.1%，7月，市面上可供購買的房屋數量減少到了150萬左右。於是成屋的平均售價也創下了歷史新高，中位數同比增長了8.5%增至歷史最高點30.41萬美元。

總的來説，這個月美國房地產的數據非常好看。

美國的房地產市場已經超越復甦階段，現在正處於蓬勃發展階段。

是什麼驅動了這波回暖？

本輪房市上漲，有賴於許多因素的共同作用。

最顯而易見的原因，是2020Q1~Q2新冠疫情的衝擊開始邊際遞減，此前受到壓抑的部分購房者需求開始得到釋放。

與普通的消費品不同，對房產的需求不容易被時間消解，也很難有自住為目的的購房者會選擇消費降級的方式來釋放需求。因此疫情過後，房子該買還是得買。

另一個原因，是美聯儲“大放水”強化了買家的購買力，為房地產市場帶來增長的動力。

6月初的時候，美國的房貸利率曾經歷過一波上升趨勢，隨後又急速下落，30年期房貸利率便在3%左右徘徊，並在7月份的時候跌破3%，達到歷史上的低位。

從1971年到現在，美國房貸利率的高點出現在1981年，接近20%。當時美國的利率高到只要你有一大筆錢，只要存在銀行裏什麼都不幹就可以每天過得舒舒服服。

而到了80年代初，利率開始扭頭向下，這種整體向下的趨勢一致持續到了今天。

2020年初在證實美國爆發的新冠肺炎疫情，進一步推動了房貸利率的下降。

實際上，利率的下降只是美聯儲“大放水”的結果。

為應對疫情衝擊，美國聯邦儲備委員會2020年3月下旬宣佈實行不設額度上限的量化寬鬆政策。美聯儲資產負債表在不到兩個月的時間內，擴張了2萬多億美元。

這些錢流入市場後，人們當然不會再把它存回銀行——畢竟現在的利息趨近於0的水平，將通脹率一抵消，存的越久虧得越多。

於是趁着利率處於歷史低位，一部分的錢流入了房地產市場，另一部分則進入了股市。

這些地方收益率顯然比較高。

新冠疫情為本輪美國房價上漲的貢獻，還在於它提高了人們對住房的要求。

由於新冠疫情影響，美國政府宣佈進入緊急狀態，大批公司正在採用居家辦公模式，保持業務運營，幫助員工遵守社交距離要求。

出於對疫情應對的謹慎預期，目前一些美國公司已經延長了居家辦公的期限，例如谷歌就把員工在家辦公的期限至少延長到了2021年7月。

但居家辦公嚴重限制了美國人的社交範圍。

美國人是出了名的喜愛社交，甚至有的到了冒着感染病毒的危險都要開Party的程度。蝸居在一個狹小的空間裏待一年，怎能受得了？

所以人們更願意在於鄰居保持距離的同時，有一定的空間與家人享受生活。

那些對自己房屋不滿意的人，就會選擇換一套房子。

本輪迴暖的可持續性？

那麼這一輪的反彈，會維持多久呢？

從目前的走勢上看，美國房地產市場的強勁復甦已經開始。

新冠肺炎疫情爆發前的許多因素都沒變，甚至是有所增強。

但在目前美國經濟仍然面臨的不確定性下，房地產行業後續的復甦預計將呈現W形走勢，空多兩方將會持續維持相對平衡的關係。

一方面是本輪增長的空間十分有限。

從2020Q2開始美國的二手房供應就已經比較緊張了；而按照目前的銷售速度，7月成屋庫存將在3.1個月售罄。通常市場認為低於5個月的庫存售罄期屬於供應端趨緊。

消費者一窩蜂購買房產，讓房屋供應跟不上，自然就把房地產市場推進了一個買方市場當中，直接導致價格上漲。而價格上漲優惠限制購房者的購買慾望。簡單的經濟學原理。

與此同時，購房者還面臨另一個難題。

目前美國房市90%的交易額由成屋貢獻，大約2/3的購房者不是首次購買。可以推斷，在新冠疫情期間，他們購房更多是為了在時間長度難以預期的居家隔離生活中，改善一下生活質量。

因此他們如果沒有看見“更好”的房子，一般不會輕易出手——為什麼要花錢搬進一個更“破”的房子裏呢？

而且這些購房者在沒有確定可以搬走之前，也不會輕易賣掉現在的房子——如果現在的房子賣掉了，而新的房子搶不到，難道要我帶着大把現金睡天橋底嗎？

於是市場的買方陷入了一個雞生蛋還是蛋生雞的悖論中：看不到新的房源，就不會賣掉自己的房子；沒有人買自己的房子，就不會有新的房源。

而另一方面，是當被壓抑的需求得到釋放、新冠肺炎導致經濟衰退開始影響到中產階級消費信心的時候，房地產銷量自然會增長乏力。

本次美國房地產市場的突然反彈，可以説與美國經濟大勢是背向而行的。

7月底，美國公佈的2020Q2經濟增速年化季率初值為-32.9%，創二戰以來最大單季降幅紀錄。

據國際貨幣基金組織24日發佈的《世界經濟展望》更新報告，IMF對美國2020年經濟增速預期為-8%，比起4月預測的-5.9%下調了2.1個百分點，預計2021年復甦至4.5%。

經濟發展的另一個重要指標失業率也顯示，美國的情況不容樂觀。

8月份的第二個星期，又有140萬美國人首次申請失業。經濟政策研究所的數據則顯示，目前市場上的崗位數量比失業人數多出了1120萬。

北京時間8月20日凌晨，美國聯邦公開市場委員會公佈了7月政策會議紀要，美聯儲對經濟前景預期偏悲觀，認為不確定性較大，影響市場風險偏好，利好避險資產。

持續的房市復甦，反過來對整體經濟是有好處的，但面對上升的失業率和不太景氣的經濟，加之以高企的房價，如今房地產市場的需求能夠維持多久，還有很大的不確定性。

今日房市VS次貸危機

對美國經濟更加悲觀的經濟學者，則十分擔憂本輪房地產是否存在泡沫？

第一，少數屋主的避險情緒正在提升。

“這兩天看美國的房貸利率又上去了，趕緊讓銀行的姐姐給我鎖定住了一個15年固定利率2.40%。歷史最低的時候市場平均利率也就2.55%左右。如果打算再融資或者正在打算買房的，要趕緊行動了。”

一名網友2020年7月底在社交媒體上説道。

再融資是對購房者的一種保護措施，允許購房者在利率下跌時，重新選擇錨定的基準利率。屋主同時還可以現金轉賬再融資以餘額更高的新貸款代替現有房屋貸款，再這兩筆貸款之間的差額作為現金分配給房主。

這一產品允許屋主從房貸中提取現金。該產品也常被屋主用作房地產泡沫達到頂峯的時候，將部分資產變現應對房市乃至經濟下行的風險。

第二，美國房價指數從2012年開始回升，到2018年已經快要超過2008年經濟危機時的水平。

不僅僅是美國，在疫情之下，全球房地產市場似乎都進入了一個“迷之火熱”的狀態。

以2019Q3為準，全球實際房價指數為167，創下2000年開始相關統計以來的最高。63個國家中有45個國家房價上升，包括菲律賓、葡萄牙、拉脱維亞、德國、法國、中國、美國……

分析認為，房價上漲主要是因為各央行大幅下調利率並採取貨幣寬鬆政策引發流動性增加。

在這一點上，似乎與美國的情況差不多。

標準普爾/勒房價指數美國房價指數

而上一次從美國爆發蔓延至全球的次貸危機，而“震中”就是房地產市場。

2000年房地產泡沫爆炸後，美聯儲調低了基準利率，於是購房者湧入美國房地產市場，包括一些沒有償還能力的購房者。

美國買房貸款時時，無法取得不查收入固定利率房屋貸款的購屋人，往往申辦浮動利率房貸。

當利率上漲，他們中的一些人就會因為無法償還房貸而違約。2007~2009年，房屋貸款相關的債務抵押債券、投行、企業和個人向多米諾骨牌一樣紛紛倒下……

第三，我們也看到，美國股市或來到一充滿泡沫的時期，流動性可能已經達到很高的水平。

上文已經説過，美國2020年的GDP情況不是非常樂觀。

在沒有完全解除新冠肺炎影響的情況下，過多的流動性並沒有能夠推動社會完全的復工復產，而是過多流入了股市、房地產等領域。

“巴菲特指數”曾在前兩次危機中起到預測作用。7月30日美國公佈第二季度GDP數據後，該指數飆升至創紀錄的170%、

“這是自第二次世界大戰以來我一生中經歷的最嚴重的危機。”最近美股持續走高的背後，就像索羅斯所言，不是宏觀基本面有多好，而是美聯儲無底線持續放水所導致的泡沫而已。

小結

有些諷刺。在新冠肺炎疫情的推動下，美國房地產市場迎來了一部回暖；而新冠疫情對美國經濟的衝擊，不知將對美國房地產市場造成何種程度的衝擊。

購房者花費大手筆為自己置換一個新的成屋，顯然是想在新冠疫情結束之前好好生活，背後是購房者對疫情衝擊的樂觀情緒。

如今我們只能期待，美國房市最終呈現出的結果，與他們想象的一樣樂觀。