佳兆業3月25日，集團發佈2020年度業績報告。2020年，疫情衝擊、“三道紅線”的背景下，行業的共識是向管理要效益，佳兆業也積極應對，貫徹“保安全、提利潤、穩規模、精經營”管理要求，交出一份亮眼的成績單。
2020年，佳兆業完成合約銷售金額約1069億元，同比增長21%，再創歷史新高；“三道紅線”由“橙”轉“黃”，淨負債率實現持續下降；淨利潤錄得52.8億元，同比增長26.8%；歸母淨利潤為54.5億元，同比增長18.6%。
在業績會上，佳兆業董事會主席郭英成表示，佳兆業未來希望有質量的增長，在利潤、風險能夠取得平衡下，保證合理的增長。“三道紅線”出來以後，佳兆業也繼續努力優化財務報表，我們希望做一個有質量、可持續、風險可控的地產公司。
財務指標持續優化
2020年佳兆業集團實現高質量發展，一方面地產銷售業績再創新高，同比增長21%至1069億元，在克而瑞權益銷售金額房企排行榜躍升至24位。另一方面，資產規模不斷增厚，總資產突破3000億元，同比增長14.4%達3099億元。
此外，佳兆業的盈利能力也持續提升。2020年度淨利潤錄得52.8億元，同比增長26.8%；歸母淨利潤為54.5億元，同比增長18.6%；毛利潤為159億，同比增15%。核心指標保持雙位數增幅，經營業績實現高質量增長。
規模盈利平衡增長，佳兆業的財務指標也在持續優化，尤為不易。
截至2020年度報告期末，佳兆業淨負債率大幅降至98%，超預期完成短期降負債目標。此外，現金短債比由上年末的1.1倍提升至1.56倍，剔除預收賬款的資產負債率也由上年末的75.9%下降5.6個百分點至70.3%。
2020年，佳兆業嚴格控制有息負債規模，提升長短債比、降低融資成本、優化債務結構，保障公司的償債能力。
在佳兆業未來到期債務中，1年內到期佔19%，約231億元，2年以上到期佔81%。長債短債比為4.3，較2019年的2.7上升了1.6，債務結構進一步優化。從現金儲備看，報告期末，佳兆業在手現金約471億元，較年增長27.4%，能完全覆蓋短期到期債務，流動性充足。
此外，佳兆業也積極開拓境內外創新型融資渠道，使得境內ABS的額度超100億元及境內長租公寓專項債額度30億元；境外除優先票據外，首次在可持續發展債券框架下發行債券，共計6億美元。
2020年，行業的融資成本均有所抬升，佳兆業在這一方面也下了功夫，繼續優化融資成本。截至2020年12月31日，佳兆業境內融資成本為7.4%，較上年末下降60個BP；境外全年新增借款的綜合成本較去年下降202個BP。
得益於穩健的財務策略以及良好的運營情況，佳兆業2020年度獲得境內外權威評級機構的充分認可。境外，穆迪、標普和惠譽均給予較高評級，展望“穩定”；境內，中誠信國際、聯合資信及大公國際均給予佳兆業AA+信用評級，展望“穩定”。
城市更新提速轉化
2020年佳兆業新拓城市更新項目54個，主要集中在深圳、廣州、東莞等大灣區核心城市；新拓項目數量是2019年的近三倍，城市更新規模增長明顯。此外，佳兆業城市更新模式的全國複製加速推進，貴州、湖北等地實現首個項目落地，城市更新版圖不斷擴大。
在城市更新項目儲備方面，佳兆業擁有項目201個，佔地面積超5000萬平方米，絕大部分位於大灣區，其中深圳、廣州兩地貨值佔比高達86%。佳兆業城市更新規模保持行業領先，項目含金量高、利潤可觀。
加速轉化釋放良好預期
房地產行業整體承壓，佳兆業在城市更新領域的優勢逐漸凸顯，這也為未來公司的營收利潤增長定下基調。
近年來，佳兆業集團城市更新項目轉化速度明顯提升，貢獻土儲價值巨大。2020年集團轉化9個項目，可售面積近180萬平方米，轉化面積同比大幅增長152%；轉化項目位於香港、深圳及廣州，對應可售貨值約640億元。
隨着《深圳經濟特區城市更新條例》正式發佈，城市更新項目拆遷安置協議簽約率達95%，就可依法對項目調解及徵收，這將進一步加速城市更新項目轉化。預計未來1-2年，佳兆業城市更新轉化可售面積約420萬平方米，總貨值可達2000億元。其中，2021年上半年可轉化城市更新項目超100萬平方米，總貨值約660億元。
當前，房地產市場增量開發的利潤水平，有出現回落的趨勢，房企的毛利潤開始向社會資本平均回報水平迴歸。相比競爭激烈的招拍掛拿地方式，佳兆業通過城市更新能以較低的地價獲取土地儲備，從而保證更高的利潤率。
以深圳為例，2020年深圳住宅用地土拍市場平均地價統計顯示，南山區平均地價為62975元/平方米，為全市最高；全市土地價格窪地在坪山區，成交均價為16398元/平方米。而佳兆業深圳城市更新新增項目土地成本僅為13940元/平方米。遠低於深圳各地招拍掛成交價格。
作為城市更新龍頭企業，佳兆業的城市更新紅利正在穩步釋放，在2020年的合約銷售中，城市更新項目銷售額佔整體銷售的三分之一，成為集團銷售貢獻的重要來源。隨着這些轉化項目進入利潤結轉通道，佳兆業的盈利水平也將得到穩步提升。
城市更新賽道的絕對優勢，不只簡單地為佳兆業帶來業績提升，它還是公司為資本市場評估公司企業信用和綜合實力提供的重要依據。展望未來，佳兆業集團將聚焦利潤、聚焦大灣區、聚焦城市更新、聚焦降負債，打造穿越週期的“百年老店”。