來源： 新京報
2020年上半年，中國內地房地產大宗交易市場成交約884億元。北京、上海表現搶眼，兩地成交額佔比達8成。4個一線城市佔比達91%。7月30日，戴德梁行在“上半年一線城市大宗交易市場線上分享會上”發佈了上述數據。
從上述會議內容來看，四個一線城市各有千秋，上海房地產大宗交易額佔比超5成，而北京首次趕超上海成為外資“新寵”。廣州空置率處於6.7%低位，以穩見長。深圳以旺盛的爆發力，淨吸納量遙遙領先。
對於下半年，深圳工業物業、北京通州、上海產業園區將成為房地產大宗交易的投資熱點。此外，在疫情影響之下，開發商為了加速去化商業存量，大規模資產包或將陸續推出市場。
北京趕超上海，成為外資“新寵”
來自戴德梁行統計數據顯示，今年上半年，中國內地房地產大宗交易市場成交約884億元。北京、上海依舊錶現搶眼，兩地成交約700億元，成交額佔比達80%。
撐起了內地房地產大宗交易“半邊天”的上海成交455億元，佔比達52%。買家自用需求保持強勁，海通證券、上海銀行、TST庭秘密等紛紛落子。
而北京上半年房地產大宗交易成交244億元，同比下降5.45%，市場活躍度整體穩定。買家自用需求也很強烈，在上半年錄得的14宗交易中，自用買家佔到4宗，貢獻約23%的交易額，超過去年全年佔比。
上半年一二線城市房地產大宗交易額對比圖
值得關注的是，在外資吸引力上北京表現不俗，上半年吸引到108億元外資投入，首次趕超上海107億元，成為外資“新寵”。
對於這個趨勢能否延續下去？戴德梁行中國資本市場部副董事總經理劉兵認為，外資看好北京從2018年就有所體現。2018年，2019年北京房地產大宗交易外資佔比均接近三成。
劉兵表示，之前上海之所以成為外資最重要的投資地，是因為早在2009年，北京寫字樓市場經歷了高供應、高空置率、低租金，外資對其前景信心不足。而當時上海正好相反，市場空置率不斷下降，相應地催生了上海房地產大宗交易的活躍。但是近年來的情況反過來，北京成為全國最為穩定的寫字樓市場，租金最高，空置率長期保持低位，且租金回報率高過上海，外資基金也因此將目光投向北京。
對此，戴德梁行華東區資本市場部執行董事張維閔也認為，上海核心區甲級寫字樓租金回報率低於北京是事實。而未來5年內還有超600萬平方米的甲級寫字樓入市，相當於50%的現有存量，給租賃帶來壓力。另外，很多境外投資人在上海買過物業，開始去其他一線城市和強二線城市尋求投資項目。
不過，論資產變現或流動性而言，張維閔認為上海表現優於北京，因為上海被認為是全中國最為透明，最成熟的大宗物業成交市場，常常是外資進中國的第一站。此外，它的高流動性、開放性的政策也吸引着內地基金或自用客户需求，比如海通證券收購綠地黃浦濱江寫字樓、斯凱奇收購大虹橋富力物業。
廣州空置率低，深圳淨吸納量領先
與北京、上海交易額佔比8成相比，廣州、深圳房地產大宗交易成交額佔比僅為11%，總額超過100億元，與去年下半年相比下降比較明顯。
但在戴德梁行華中區資本市場部主管、執行董事蘇儉婷看來，廣州的寫字樓市場極度穩健。即使受疫情影響，二季度廣州寫字樓空置率仍處於6.7%的低位，租金也取得一線城市中的最低降幅，表現出強大的韌性和抗風險性。又由於各大機構利用粵港澳大灣區概念加持廣州物業，近期渣打銀行、上交所、深交所皆落子廣州。
而從深圳來看，房地產大宗交易上半年成交56億元，同比下降78%，但宗數同比僅減少2宗，以中小型成交金額為主，平均成交額在5億元左右。不過，如果不考慮去年同期華僑城大廈及中心城兩宗超大型交易拉高整體成交金額，深圳房地產大宗交易依然活躍。
值得關注的是，深圳工業物業重回房地產大宗交易舞台，上半年出現3宗工業物業成交，貢獻約21%的交易額，佔比超過去年全年。擁有舊改概念的工業物業曾是深圳的投資熱點，在去年交易沉寂後，今年開始恢復熱度。
如果投資人想乘上粵港澳大灣區TMT（數字新媒體產業）的東風，在廣深之間該如何作抉擇？蘇儉婷表示，深圳注重硬件製造及科技創新，而廣州注重線上、虛擬方面，特別是遊戲行業及電商直播。其中全國TOP3遊戲公司有兩家在廣州。在行業大環境帶動下，相關區域的表現也尤為搶眼，如天河區因受益於遊戲產業，在廣州GDP排名第一。而琶洲在總部集聚效應的利好下，吸引了阿里巴巴、唯品會、小米、國美等知名企業進駐。由此，琶洲辦公空間的需求與日俱增。未來或承接珠江新城，成為廣州下一個CBD。
在戴德梁行華南區資本市場部主管、董事陳俊儒看來，深圳旺盛的需求及增長動力給足投資人對深圳甲級寫字樓的去化信心，年輕、有活力的人口結構帶來的強大消費升級需求與增長動能，亦將刺激零售物業未來的發展。
陳俊儒進一步解釋稱，深圳在很多具有尖端國際競爭力的產業上都有着清晰定位和強勁的民營活力，相應亦激發出了可觀的租賃需求。今年上半年深圳甲級寫字樓14萬平方米的淨吸納量已超過2019年全年，並遙遙領先其他一線城市。例如OPPO廣東移動通信整棟租下華潤前海大廈T2約10萬平方米，今日頭條也擴租了深圳灣創新中心近4萬平方米，華米科技、京東等高新互聯網科技企業也紛紛新租或者擴租。
大宗物業投資回報提高，開發商將加速去化商業存量
從上半年房地產大宗交易的物業類型來看，辦公/研發辦公物業受到買家追捧。另據戴德梁行統計數據顯示，零售物業成交宗數則有所下滑，從2019下半年的17宗下降至2020上半年的10宗。不過，今年大宗物業的投資回報進一步提高，一線城市的辦公及零售物業的資本化率相對於2019年平均上升了10%-30%，物流倉儲資本化率相對於2019年平均上升10%-20%。
“雖然疫情對房地產大宗交易市場有所衝擊，但是投資者心態隨着疫情的消退也發生了很大變化，市場也在逐步恢復。”戴德梁行大中華區資本市場部總裁、中國資本市場部主管葉國平這樣稱。
對於下半年，預計在上海有穩定現金流、高出租率的寫字樓項目更受青睞；產業園區物業將受到追捧；自用型買家將成為資產收購主力。相比之下，工業物業將持續成為深圳房地產大宗交易市場上重要投資熱點。
而在北京，通州或將成為北京房地產大宗交易的重要“戰場”。上半年，三峽集團正式簽約通州成大廣場，京杭廣場亦將打造成為北京北投愛琴海購物公園，上述房地產大宗交易在通州的頻繁發生也説明市場對區域的看好。
葉國平認為，在疫情衍生影響之下，下半年地產融資需求增多、而銀行融資或又相對緊縮，大家的佈局策略也將進行一定調整。可以預見的是，未來內資機構將繼續擴大市場份額，開發商為了加速去化商業存量，大規模資產包或將陸續推出市場。