文/樂居財經鄧鑫妮
華潤萬象生活（01209.HK）頻頻在收併購市場刷臉，繼年初的兩筆收購落地後，再次以大手筆的股權交易引起外界關注。
9月28日晚間，華潤萬象生活宣佈收購祥生活旗下資產，其中包括諸暨祥笙全部股權和浙江祥生2%股權。
對價約10.37億元，撇去2.07億元的擬轉移債務，股權方面的實際收購價為8.3億元。
出售的幾乎是祥生活全部的資產，除此之外，賣方還要保證相關業務的繼續進行。
和祥生活一樣命運的物企並不少，資本變臉，推高的估值倒下，割到韭菜的物管股要麼變現離場要麼市值跳水，沒搭上順風車的企業，更多回歸原來的經營，也有少部分支起攤子叫賣。
過會卻不上市，在遞表物企中已經屢見不鮮。分別有中南服務、中梁百悦智佳和祥生活，其中中南服務和祥生活均被華潤萬象生活攬入囊中，中梁百悦智佳則投入了碧桂園服務的懷抱。
還有一家眾安智慧生活，在二次遞表過會後，遲遲沒有招股，最終選擇第三次衝擊港交所。
市盈率7.9倍
相比年初的兩筆收購，眼下這起交易的金額和收購市盈率都略低。
賣方有兩位，分別是賣方一ShinsunLifestyle Services Hong Kong Limited和賣方二GoldenfingerHong Kong Limited，二者均由創始人陳國祥最終實益擁有。
賣方一100%持股諸暨祥笙，往下穿透間接持有浙江祥生98%股份，同時，賣方二持有浙江祥生2%股份。
因此，華潤萬象生活的收購行為相當於將諸暨祥笙和浙江祥生兩家公司的全部股份收入囊中，前兩者下轄的10間附屬公司（累計共95間分公司）才是華潤萬象生活的目的。
需出售的資產2021年淨利潤約1.05億元，若按照完整價格10.37億元，收購市盈率約為9.9倍，剔除2.07億元擬轉移債務，8.3億元的收購價，換算下來的的收購PE則為7.9倍。
相較而言，這個收購溢價並不算高。截至目前，華潤萬象生活市盈率（TTM）超過29倍，10.58億元收購禹洲物業市盈率約13.9倍，24.85億元收購中南服務市盈率約14倍。
此外，還有2.07億元的擬轉移債務需支付，債務為賣方一及其關聯方應付予浙江祥生的款項，收購完成後，將由華潤萬象生活方支付給浙江祥生。
目標集團的業務中規中矩，主要提供物業管理服務、業主增值服務、非業主增值服務及車位銷售代理服務業務，並在浙江省、安徽省及江蘇省等多個地區分別擁有逾2350萬平方米的在管面積，以及1480萬方的合約面積和110萬方的在途面積。
華潤萬象生活上半年收購禹洲物業、四川九州、中南服務三個標的，在住宅業態大展身手，與此同時，非住業態尤其是擅長的商業運營及管理增長放緩，營收佔比被擠壓。
祥生活絕大部分的項目業態是住宅，華潤萬象生活收攏股權，商管營收比重會進一步縮減。
截至2022年中期，華潤萬象生活商業運營及物業管理服務合計營收約19.24億元，在同期總收入佔比36.5%，較2021年同期40.4%的佔比減少3.9個百分點。
商管營收佔比下滑，盈利能力也有所式微。2022年上半年，其商業運營及物業管理服務的整體毛利率約為50.3%，較上一年同期的53.2%下滑2.9個百分點。
“掏空”祥生活
去年11月，祥生活“踩線”通過港交所聆訊，是目前為數不多首輪遞表就過會的物企。
這筆交易完成，意味着祥生活的上市之路宣告終止，不僅如此物管業務短時間也不能再撿起來。
一方面，華潤萬象生活收購了祥生活全部核心資產；另一方面為避免同業競爭，不得繼續從事相關業務。
據祥生活招股書內容，祥生活間接持有ShinsunLifestyle Services Hong Kong Limited和GoldenfingerHong Kong Limited的全部股份，而這也是其全部資產。
出售完成，祥生活將只剩下推向資本市場的殼公司。
而且據雙方約定，為避免同業競爭，目標項目實際交付三年內，賣方不對外提供物管服務，且不設立任何物管公司和機構。
祥生集團的流動性危機顯現，處在物管股冷風區的祥生活按下了上市暫停鍵。
“基於對近期市場動態的持續關注，經公司管理層綜合考量，決策暫緩發行流程，並自主選擇發行窗口。”
彼時祥生活考慮到估值承壓，選擇暫緩上市，然而市場的態度並未轉變，再等來的卻是出售消息。
資本的風向不再青睞物管股，原本捧高的位置也在一次次寒氣中遇冷回縮。
截至9月28日，上市物企年內最大跌幅已經超過90%，為正榮服務；60家上市物企中58家股價下跌，股價腰斬的物企共計24家。
過會物企“暢銷”
華潤萬象生活今年的三起大型收購，都瞄準了遞表或已經過會的物企。
收併購市場的趨勢如此。
手有餘糧，心裏不慌。在這個時間點，華潤萬象生活還能拿出10億元做收併購，不僅是因為手中還留有近129億元的現金，還有就是資本市場對其的估值的期待。
目前，華潤萬象生活的總市值仍保持在630多億元的水平，市值和市盈率分別排在上市物企第一和第二的位置。
換言之，它還有揮霍的資本。況且，遞表物企都在資本面前亮相，過會的也已經通過考核，大浪淘沙的物管市場資本已經幫忙選出了“種子選手”。
不僅是華潤萬象生活，曾經活躍在收購市場的碧桂園服務，也在過去一年拿下了遞表的富力物業、中梁百悦智佳，更是直接拿下已經上市的嘉寶服務，並收購了彩生活的核心資產。
幾家歡喜幾家愁，物企遞表後再出售，則多少有些無奈。
據樂居財經《物業k線》不完全統計，截至目前已有7家物企在遞表或過會後選擇出售。最大的一筆是富力物業，碧桂園服務百億拿下全部股權。
已經上市的物企出售，如今看來也屢見不鮮。
金科服務首次賣股22%，幾天前又表示將被二股東博裕要約收購；早前，彩生活將其萬象美、開元國際物業等核心資產出售給碧桂園服務；第一家因收購退市的嘉寶服務，距今也已經一年多時間。
此外，恆大物業、第一服務和佳源服務也都走到了出售那一步，不過交易在臨行前終止，暫時保全了股份。
文章來源:樂居財經