京投發展：利潤表的4個“倍增”
半個月前，魏怡連任京投發展董事長，這份業績“倍增”的成績單是她的底氣。
4月13日，京投發展（600683.SH）發佈2020年度業績，期內實現營業收入88.64億元，同比增長超1倍；淨利潤10.63億元，同比增長131.04%；歸屬上市公司股東淨利潤約4.97億元，同比大幅增長546.96%；扣除費經常性損益後的淨利潤，較去年同期提升了10倍至4.7億元。
京投發展的利潤表中，多項核心數據實現了翻倍式增長。
業績“倍增”
京投發展的營收以自主開發銷售為主，自持物業的經營與租賃為輔，此外，還包括進出口貿易和服務其他業務。報告期內，公司房產銷售收入86.94億元，同比增長108.43%，佔營業收入總額的98.07%。
無疑，地產業務收入的增長是京投發展在2020年業績大幅提升的重要原因之一。年內，公司除了項目銷售順利之外，回款情況較去年也有較大改善。2020年公司銷售回款較上年同期增長115%至132.41億元。
分地區來看，北京地區是京投發展2020年的銷售工作的“主戰場”。2020年公司於北京地區的營業收入87.57億元，同比增長108.78%，佔比總收入的98.8%。其在年報中表示，公司利潤主要來源於北京地區房地產項目銷售結轉產生的收益。
據瞭解，京投發展地產業績的提升得益於TOD軌道物業開發業務。近年來，京投發展的業務以TOD軌道物業開發為主。TOD（Transit-Oriented Development），指以軌道交通為導向的開發模式，通常是以高鐵、輕軌、公交等公共交通站點為中心以400-800米為半徑，建立中心廣場或城市中心的一種城市開發模式。
2011年至今，京投發展陸續投資開發了西華府、北京公園悦府、琨御府、嵐山、無錫愉悦天成等多個TOD軌道物業開發項目，總建築面積超244萬平方米。
截止2020年12月31日，京投發展軌道交通物業項目營業收入佔主營業收入總額的81.09%。充分體現了公司軌道交通物業綜合開發的核心競爭力。
地產業務挑起了“大梁”，起輔助作用的物業租賃業務表現也毫不遜色。2020年京投發展物業租賃收入7881.57萬元，同比增長109.62%，毛利率增長20.28個百分點至79%。而進出口貿易業務表現稍顯乏力，2020年實現營業收入7161萬元，同比下降了24.81%。
美中不足的是，公司房產銷售的毛利率較去年同期有所下滑，同比減少3.85個百分點至28.43%。原因在於該業務營業成本的提升了121.19%。
此外，京投發展的三項費用也有所增加。2020年三費總計6.46億元，較上年同期增加5175.97萬元，增幅8.70%。主要原因是銷售收入增長導致了銷售費用增長幅度較大，較去年同期增長43.61%至2.33億元。
土地儲備方面，京投發展於報告期內持有位於北京和無錫的兩個待開發區域，合計面積約45.06萬平方米。
對於2021年的經營，京投發展表示，公司將繼續致力於TOD軌道物業開發， 2021年預計新開工面積8.92萬平方米，竣工交付面積48.35萬平方米，計劃銷售額120億元，三項費用不超過7.17億元。
截止2020年末，京投發展預收賬款及合同負債較期初合計增加32.46億元，增幅87.41%。根據新會計準則，合同負債主要為預售樓款，這個數據對公司未來業績的增長形成支撐。
經營現金流回正
得益於公司銷售及回款的提升，京投發展的經營現金流實現由負轉正。2020年經營活動現金流量淨額淨流入達98.69億元，較去年同期大幅增長236.28%。回顧過往數據，京投發展經營現金流淨額的峯值出現在2016年，彼時該指標數值為50.55億元，而2020年的經營現金流淨額幾乎是2016年的兩倍。
截止2020年12月31日，京投發展負債總額413.99億元，較年初相比減少了6.57億元，減幅1.56%。其中短期借款7511.78萬元，同比下降69.34%，一年內到期的非流動負債12.18億元，同比下降88.37%。各類借款淨減少52.25億元，降幅16.52%。
負債減少的同時，京投發展融資成本下降。2020年末，公司借款綜合資金成本7.54%，較上年同期7.85%降低0.31個百分點。
報告期內，公司靈活運用公司債、中期票據等多種傳統融資方式，發行了利率較低的公募公司債，實現了公司市場化低成本融資的目標。據披露，2020年9月4日，京投發展發行的“20京發01”債券利率低至3.9%；同時，京投發展也積極創新融資方式，發行了5+N年期永續信託貸款，優化了債務結構。
截止2020年12月31日，京投發展資產負債率83.12%，與年初相比減少8個百分點；持有貨幣資金48.91億元，而短期借款及一年內到期的非流動負債合計僅為12.93億元，手頭現金輕鬆覆蓋短期債務。