中新經緯8月18日電 題：民營房企四季度債券到期規模超千億元
作者 丁祖昱 易居企業集團首席執行官
這兩日，地產股久違上漲。
8月16日收盤，房地產開發板塊整體漲幅達到2.01%，其中有93只個股上漲；8月17日，房地產板塊再度強勢拉昇。
此外，據市場消息稱，監管機構計劃通過指定國有企業擔保和承銷示範性房企的人民幣債券，為這些房企提供流動性支持；監管部門近期指示中債信用增進投資公司對房企發行的中期票據開展“全額無條件不可撤銷連帶責任擔保”。
據悉，示範民營企業涉及旭輝、碧桂園、龍湖等多家民營房企。早在5月，碧桂園、龍湖、美的置業3家民營企業就被監管機構選定為示範房企，隨後新城控股、旭輝也加入優質民企名單中，獲准通過信用保護工具方式發行人民幣債券。
房企仍面臨較大資金壓力
當前，房企資金壓力尚未有明顯改善。8月15日，國家統計局公佈了1-7月房地產行業數據，其中商品房銷售面積和商品房銷售額同比分別下降23.1%和28.8%，7月單月商品房銷售規模在年中呈現高增後逐漸顯現回落。
在此背景下，1-7月，房地產開發企業到位資金依然處於歷年較低水平，僅有88770億元，同比下降25.4%。其中，7月房地產開發企業到位資金11923億元，較6月環比下降27.5%，同比下降25.8%。
大多數民營房企的融資現狀依然較為困難。
從國內貸款來看，包括開發貸及併購貸、委託及信託貸等，7月國內貸款僅為1224億元，環比下降了30.5%，同比下降36.8%。6月房企國內貸款出現回暖，但7月未延續增長趨勢，反而回落至年內繼5月後的次低。
7月，房地產開發企業到位資金(自籌資金)為4271億元，同比下降20.6%，降幅較6月擴大3.1 個百分點，環比由增轉降為30.7%。
房企發債有了小幅回温，據克而瑞研究數據顯示，包含公開市場發債等融資方式在內房企的其他到位資金，前7月同比下降5.3%至3448億元，降幅較前6月收窄2.5個百分點。其中7月為445億元，環比下降34.8%，同比上升16.1%。
但整體來看，房企獲得資金渠道仍然相對受阻。
7月民營房企發債佔比略有回升
克而瑞研究數據顯示，7月100家典型房企的融資總量為522.88億元，環比減少13.7%，同比減少62.9%。這是房企融資量連續第4月環比減少，房企融資難問題仍然較為突出。
7月，房企發債348.88億元，環比增加10.3%，同比減少40.4%。境內發債佔比超九成，達到319.7億元，環比增加4.2%，其中中期票據發行迎來突破，達到150.3億元，環比增加59.7%，同比增加156%。
從發債主體來看，境內發債主體仍然以央企、國企為主，除此之外還有部分經營情況良好的民營房企。
另據克而瑞資管數據顯示，7月房企發債主體數量有所回升，增至44家，其中，10家為民營房企，佔比略有回升。
2022年以來，國企發債融資佔比持續攀升，6月集中度達到了92%，7月，多家民企到期債券達成交換要約發債置換，受此影響，國資房企融資佔比回落至56%，民企發債融資佔比首次回升至40%以上。
從房企發債利率來看，民企方面，由於7月境內僅有龍湖和濱江成功發行債券融資，發債利率回落至6.66%。
民營房企四季度債券到期規模超千億元
接下來，房企仍將面臨不小的償債壓力，尤其是民營房企。
據克而瑞研究數據顯示，8月共有34筆債券到期，去除已提前贖回部分，還將有492億元到期債券規模，相較於7月償債壓力有所減小，債券到期規模環比減少33.5%。
據克而瑞資管統計，2022年四季度，200家核心房企境內外債券合計到期規模約1812億元，其中海外債約為617億元。四季度，民營房企合計共有1000億元債券即將到期，海外債約佔總規模的43%。
尤其是2022年10月，房企將再次迎來債券到期小高峯，預計將有近800億元債券到期，其中近500億元為境內債券。
8-12月，有5家房企債券到期規模超百億元，合計到期規模約663億元。
在近期銷售端遇冷回落、房企融資渠道不暢等因素影響下，房企資金壓力依舊不容樂觀，部分房企融資難問題仍然存在。政策支持對於房企融資而言，就是一場“及時雨”。因為，現階段重塑市場信心比什麼都重要。
5月以來，監管層不斷釋放支持民企融資信號，融資端已出現了積極的一面。
短期來看，利好政策覆蓋面還比較窄，僅個別優質房企獲益。我們預計未來房企融資環境仍將繼續優化，隨着政策加大對民企融資的支持力度，接下來優質民營房企優勢將繼續擴大，尤其是示範民企，將進一步降低債券發行成本，與其他房企拉開發展差距。(中新經緯APP)
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責任編輯：李惠聰