來源： 北京商報
增速以外，物業企業關於盈利的需求也越發迫切。從典型物業企業發展動態來看，除了橫向規模擴張外，物企也在做深服務內容。事實上，作為物業企業增加收入和轉型升級的路徑選擇，近年來，具備巨大市場空間和利潤空間的增值服務，已然成為越來越多物業企業探索的重點方向。有分析指出，增值服務有助於企業優化利潤結構，在基礎物業服務之上構建更廣袤營收及盈利空間。不過對於物企開展的形式多樣的增值業務，業內也有疑問：增值服務的新故事能講好麼？
利潤更高
記者梳理發現，近年來，物企在增值服務領域持續加碼，多家物企營收結構已發生改變，增值服務營收佔比不斷提升。代表企業包括恆大物業、世茂服務、新城悦服務等。
以恆大物業為例，該公司的收入結構主要分為物業管理服務、非業主增值服務和社區增值服務三條業務線。恆大物業此前披露數據顯示，該公司社區增值服務收入佔比，已經從2017年的5.7%上升至2020年上半年的11.1%；2020年上半年收入已接近去年全年，毛利達65%。
近年來通過高頻收併購、大舉擴充規模的世茂服務，也是藉助增值業務開展、實現利潤率提升一個典型案例。記者瞭解到，近年來，因利潤更高的業務板塊佔比持續提升，世茂服務的整體利潤率也有所提高。
來自企業的披露數據顯示，2017年至2019年，世茂服務物業管理服務收入佔比從70.4%降至48.2%；而利潤更高的社區增值服務收入佔比從6%增至25%，收入結構持續優化。與之對應的是，2017年至2019年，世茂服務的利潤由1.09億元，增至3.85億元，年複合增幅高達88%。
第三方研究機構數據顯示，多種經營產生的淨利潤對百強物業企業的影響已經愈發深入。
據中指研究院數據，以2020年百強物業企業數據為例，百強企業淨利潤均值為9112.37萬元，基礎物業服務淨利潤均值為4904.45萬元，佔淨利潤均值的比重為53.82%；多種經營淨利潤均值為4207.92萬元，對淨利潤的貢獻度達46.18%。
二八分成
經過新冠疫情洗禮，增值業務也被業內視為迎來發展契機。疫情之下，逐漸走上台前的物管行業，可謂在疫情期間實質上收穫了一個絕佳機會培養用户習慣，便於扭轉業主對物業公司僅能提供單一基礎服務的固有印象。
易居企業集團CEO丁祖昱也曾公開表示，在疫情之後，除了提供日常生活服務之外，物業公司開展更多元的服務，如零售、養老、醫療，也會擁有良好的認知基礎和信任基礎。並認為，社區增值服務的“萬億市場”’與“百億現實”的差距將會縮小。
此外值得一提的是，物業企業對增值服務的重視背後，是增值服務對企業收入貢獻的重要性日漸凸顯。
據克而瑞物管數據，在盈利方面，鑫苑服務及碧桂園服務業主增值服務毛利率均達65.9%；旭輝永升服務、鑫苑服務和保利物業業主增值服務盈利佔比達3成以上；近半數企業增值服務盈利佔比在2成以上，盈利貢獻較營收貢獻高出一個檔次。
克而瑞物管事業部研究總監湯曉晨向記者介紹稱，現階段，增值服務的大部分業務利潤率高於基礎服務，在業務較好的企業，增值服務利潤可佔企業整體利潤的一半左右，這是企業“抵抗”基礎服務利潤不斷壓縮的一個重要板塊，未來仍會不斷的被開掘。
“根據中物協的研究，物管行業現在已是一個萬億市場，未來將超過 500億方；營收規模將達近兩萬億。在新房密集交房和行業加速併購影響下，物業行業物管面積和行業集中度進一步提升，內生增長動力強勁，業績保持了高增長，也為行業後續拓展增值服務市場等提供更多想象空間。”就開展增值業務的前景，永升生活服務在接受記者採訪時説道。
在永升生活服務方面看來，基於物業服務和增值服務的巨大市場需求，物管板塊的未來發展還是非常具有潛力的。“在政策利好與高潛力物企業績預增的預期下，物管板塊的發展仍值得期待。”
調研案例：新城悦的20%目標如何確定
“由於人力成本和物業費單價之間在長期模型上的不匹配，增值服務對企業的盈利能力是一個補充，同時也是為了滿足各類業主日趨多元化的需求。”新城悦服務在接受記者採訪時表示，截止目前，該公司增值服務的收入佔比已經超過50%。
新城悦服務方面表示，社區增值服務是該公司增長最快的業務板塊，也是其最看重的增值服務。並透露，希望社區增值服務的收入佔比可以達到20%以上。
在該企業看來，增值服務的未來發展空間非常大，有些服務比較零星，但也有些服務的規模可以做到非常大。“比如我們佈局的設施設備管理，全國的電梯保有量很快就會達到1000萬台，這些設備每年都需要檢測、保養、維修，目前還沒有特別大的專業化服務公司誕生，未來大有可為。”
談及行業未來的發展趨勢，新城悦服務方面表示，2020年以來，物業管理相關聯的政策頻出，政策中強化了黨建引領、信用評價、星級標識評定等重要信息，這將推動物業服務企業轉型升級及未來發展與市場競爭，未來物業企業的經營將愈發公開、透明、規範。
“諸多政策也為行業帶來諸多利好社區增值服務、規模化併購、智慧建設、人員素質提升等均為鼓勵性措施，是物業行業未來的發展方向。”新城悦服務方面説道。
不過在看好增值業務的前景之外，新城悦服務方面也坦言，當增值服務處在前期孵化的階段，需要有一定比重的投入，當期的利潤表現可能會受到一定影響。
“行業內企業間毛利水平差異較大，淨利潤水平大致在7-15%左右，差異與企業的項目背景、業務結構有關。” 湯曉晨指出，目前物管行業內對於企業利潤還沒有一個理想的區間，但基於當前的收費水平，基礎物業服務合理的淨利潤水平應該在10%左右。上市物業公司淨利潤水平大部分高於行業平均水平，數據顯示整個行業超過一半物企淨利率仍低於6%。
在湯曉晨看來，影響物企增值服務發展水平的因素主要有：企業重視程度、具體業務的商業模型、企業運營水平等，其中最重要的是重視程度和運營水平，這裏面的差異帶來了企業增值服務坪效的差異，可達到近十倍之多。
中指物業事業部副總經理牛曉娟也在分析中指出，影響企業開展增值服務的因素有很多，比如人才隊伍建設，有些增值服務對人才對技能的要求很高，像社區教育的成功離不開成熟的教育團隊；又比如所服務的業主數量，有些增值服務（如社區電商）具有規模效應，當覆蓋業主數量不足時，會表現得不夠高效。其他影響增值服務開展的因素還包括企業的資金實力、計劃開展的增值服務類型等。
“行業還在發展變化，行業的整體盈利能力和水平還在挖掘和探索中，未來看整體盈利能力大概率會有一個上行的趨勢。特別是在增值服務業務中，在國家政策鼓勵和支持下，未來物業管理企業在增值服務方面會有更大的運營空間，比如養老、托幼等業務。”同策研究院資深分析師肖雲祥分析道。
不過，在對物企開展增值業務探索持積極態度之外，肖雲祥也補充稱，這需要物管企業自身運營和服務能力的打造，比如塑造與業主之間信任關係、打造多元化的服務體系、標準化的服務產品、科技化的服務手段等。