樂居財經 範慧茹 發自寧波
“預祝恆大物業今天的股價像是2009年恆大地產上市當年的一樣只是起步。”1月25日，恆大總裁夏海鈞以預祝的形式，在朋友圈表達了對恆大物業的期許，“恆大物業未來將會開啓十年以上的高速增長，形成目前倍數成長！”
如今看來，更像是打開了上帝視角的提前預告。1月29日，恆大物業（06666.HK）早盤股價一度上漲12.9%，中午收盤上漲10.84%，市值達到1857.3億港元。一度超越物業股“市值王”碧桂園服務盤中市值1850.33億港元。
隨後，恆大物業發佈停牌公告，收盤後，緊接着便公佈了將把在管面積達8000萬平米的雅太酒店物業收入囊中的重磅消息，恆大物業在管面積將超過3.8億平方米。
這一週，恆大都在霸屏朋友圈。
一週開始，恆大汽車定增6名戰略投資者，掀開許家印強大的朋友圈，更是帶動市值當天暴漲至4000億港元；一週之末，恆大物業又拿下8000萬方的雅太酒店。
因為選擇在港股閉市之後宣佈這個消息，這筆收購能給恆大物業帶來怎樣的市值拉昇尚未可知。不過，這筆耗資15億元的總對價收購，是恆大物業上市之後的第一筆對外擴充規模。
一出手便是大動作，而這也宣告着恆大物業正式拉開外拓序幕，這對收購雙方來説意味着什麼？
搶佔非住宅領域
物企搶佔市場，大舉進行收併購已不是新鮮事，而在基礎物業服務和增值服務之外，大物業中的城市服務成為了當下頭部物企業角逐的新賽道。
恆大物業作為爭奪物管行業頭把交椅的有利競爭者，自然也不會放棄非住宅物業管理市場這塊蛋糕。
此次收購的雅太酒店物業，全資擁有浙江亞太酒店物業服務公司（簡稱“亞太酒店”），其成立已有26年之久，甚至比恆大物業成立時間都長。
雅太酒店物業似乎是為了收購而專門成立的公司，其在收購前一週剛剛成立。樂居財經從工商資料瞭解到，其成立於今年的1月22日，章波為法人代表。恆大收併購公告發出的前一天，即1月28日才將旗下資產裝入其中。
1月28日，浙江亞太酒店物業服務有限公司亞太酒店發生股東變更，原有13大股東全部退出，寧波市亞太酒店物業管理有限公司（簡稱“寧波亞太”）新增進入，且為100%持股。也就在同一天，雅太酒店物業新增投資寧波亞太，完成資產挪移。
樂居財經從企查查獲悉，亞太酒店目前所控股企業有29家，分支機構涉及151家。
雅太酒店物業由10個自然人持股，其中章波、周朝輝、李永磊為前三大股東，持股比例分別為30%、15.5%、10.5%，其他7大股東合計持有44%。此次收購，恆大物業便是從這10個人手中拿下持股權。
目前雅太酒店物業在39個城市擁有在管項目940個，在管面積超8000萬平方米，涵蓋住宅、寫字樓、城市綜合體、大型工業園等業態，服務業主超200萬人。
同時，還擁有33個城市公共服務項目，已完成樓宇物業服務、城市公共服務、社區生活服務三大板塊業務佈局，在5A景區、地鐵、高鐵、機場、醫院等公共建築及城市公共服務領域擁有豐富管理經驗。
規模是物企競爭的關鍵籌碼，上市物企的規模拼爭更是激烈，收併購不僅是大魚吃小魚，更會出現“蛇吞象”。比如1月18日合景悠活（03913.HK）斥資13億元收購雪松智聯80%股權，直接推動其規模進入超億俱樂部。
據不完全統計，2020年內物企有不少於 76 餘起收併購。其中， 30強企業並購案數量佔百強企業併購總量近七成。2021年以來，物管行業已發生至少6宗收購案，如永升生活服務併購彰泰服務、弘陽服務收購匯得行、第一服務收購藍綠會計服務等上市物企。
收購完成後，恆大物業將增加8000萬平方米的在管面積，合計在管面積達到了3.8億平方米，超過了2020年上半年物業股“規模王”彩生活3.6億平方米，一躍成為在管規模第一梯隊的領頭羊。
同時，這一收購，還進一步提升了恆大物業在公務服務等非住宅領域的市場佔有率。
此前，恆大物業對母公司及關聯方的高度依賴，曾一度讓被資本市場懷疑其獨立生存能力。截止2020年上半年的數據，恆大物業來自關聯方的物業收入佔比高達99.5%，來自獨立第三方物業的收入佔比0.5%。
隨着雅太酒店物業的到來和增援，恆大物業來自第三方的在管理面積佔比也將得到提升，至少能達到21%以上。
PE19倍與101倍之差
雅太酒店物業“賣身”於恆大物業，背後或許有自己的考量，其中也透露出物業行業競爭生態。
“在物業行業競爭逐漸加劇的今天，獨立第三方物業在沒有房企穩定的面積輸送以及品牌溢價加持面前，其競爭力大多處於消耗狀態。”業內人士分析道。
從其淨利潤情況，或能窺探一二。2020年全年雅太酒店物業除税後淨利潤為7836.8萬元。而這一數據對比2020年上半年30家上市物企平均淨利潤1.9億元，不足其半年平均淨利潤的零頭。
30家上市物企上半年平均在管面積為9800萬平方米，雖比雅太酒店物業多1800萬平方米，但是淨利潤若按照全年3.8億元來估算，卻是雅太酒店物業的4.8倍。
再看恆大物業給出的15億元對價，是雅太酒店物業2020年淨利潤的19倍，遠超於2020年行業收併購PE中位數11.7-12.1。而反觀目前恆大物業101.14倍的市盈率（TTM），這筆買賣可以説，恆大物業撿着了“便宜”。
對雅太酒店物業出讓方而言，這筆對價是可觀的；對於雅太酒店物業而言，恆大物業也將為其帶來一定的品牌效應，利用恆大物業的現有資源，節約成本從而提升利潤率。
此外，此筆收購後，恆大物業口袋裏所剩的錢還很充裕。據悉，恆大物業上市募資69億港元（約57億元），15億元拿下雅太酒店物業，其手上所剩現金還有42億元。
一份嚴苛的對賭協議
當然，恆大物業也並非是慷慨解囊。在收購事項中，也提出了相應的對賭協議。
在盈利及收入保證及對價調整一項中，提及出讓方要保證雅太酒店物業2021年度營業總收入達到20億元、淨利潤達到1.2億元；2022年度營業總收入實現23億元、淨利潤實現1.4億。
如果沒有達成淨利潤指標要求，則恆大物業要對股權轉讓的對價做出相應的調整或折讓，亦或者由出讓方補足淨利潤差額。
如果沒有達成營業總收入指標要求，同樣恆大物業對收購價格進行相應的調整，或者出讓方補足營業總收入差額部分的20%。
如果業績指標能夠完成，恆大物業也給出了一定的獎勵計劃，即超過業績承諾淨利潤指標部分的30%淨利潤金額作為對出讓方完成業績承諾的獎勵。
從業績指標來看，若達成，其淨利率僅需要在6%即可，和2020年上半年上市物企平均14.72%的淨利潤水平相比，並不算高。
而這樣的淨利率指標也多是參考雅太酒店物業近兩年淨利率情況而做出的決定，從這一點也能推導出，雅太酒店物業往期淨利率水平或與之相符或在這之下。
對於恆大物業來説，8000萬平方米的管理面積到賬，其規模水平再攀高峯，最直觀的或是其估值的顯著提升，從去年12月2日上市之初的不足千億市值，到現在的1857.3億港元，不到2個月的時間，市值幾近翻番。
1月7日，恆大物業發佈盈利預告，2020年實現股東應分配利潤約26億元，同比大幅上升，淨利潤及股東應分配利潤預期均為2019年的2.8倍左右。
十天後，恆大物業再曝光今年業績目標，其一，今年要每月新增拓展在管面積3000萬平方米；其二，每季度淨利潤都要較去年全年淨利潤的1/4增長50%以上。
而眼下隨着雅太酒店物業8000萬平米在管面積的擴容，恆大物業一季度拓展在管面積9000萬平米的目標已經勝利在望。
若實現每季度的淨利潤目標，也就意味着2021年恆大物業的淨利將超39億。
以39億淨利潤和靜態市盈率top15的物企平均105倍的靜態市盈率來算，恆大物業有望在2022年突破4000億港元市值大關。
截止1月30日收盤，恆大汽車(00708.HK)總市值已達3733.82億港元，眼下恆大中國(03333.HK)市值也有1977.95億港元，許家印的萬億市值或已在路上。
對於恆大物業而言，收購雅太酒店物業儘管有對賭協議的兜底，但如何快速提升雅太酒店物業較低的利潤率，或許是恆大物業“吞併”後要思考的問題。
文章來源:物業K線