長租公寓“出清”

2022-01-25 由巫馬言發佈於財經

文/樂居財經吳文婷

沒有充足的“槍火彈藥”，“造血能力”又跟不上，青客公寓終究還是走到申請破產清算這一步。

近日，頂着“長租公寓第一股”光環的青客公寓宣佈申請破產清算，已被上海市第三中級人民法院受理。

截至1月21日收盤，青客公寓報0.43美元/股，總市值約2443.6萬美元。對比其三年前赴美上市，首日收盤報17.64美元/股，市值蒸發逾九成，還面臨退市風險。

這不由得讓人聯想起蛋殼公寓的隕落。從赴美上市，憑藉漂亮的資本故事創下27億美元市值，到市值蒸發80%，從紐交所摘牌，不過短短一年的時間，故事便走向終結。

對於這些長租公寓運營商而言，本質上做的還是“二房東”的生意，其商業模式為賺取房租差價。儘管早期保持了不錯的增長，但一直未盈利，且隨着疫情衝擊、租金貸整治，虧損進一步擴大。

長堤潰於蟻穴，大廈從地基崩裂。結合財報，青客公寓的破產早有端倪，2017年-2020年，青客公寓淨虧損分別為2.45億元、4.99億元、4.98億元、15.34億元。四年來，其虧損近28億元。

虧損逐年擴大的同時，負債率也在不斷攀升。截至2020年9月30日，青客公寓的總負債為28.45億元，同比增加9%，總資產則為8.51億元，同比減少52.73%。

一時之間，青客公寓深陷輿論風波，拖欠押金、合同糾紛、資金鍊危機以及倒閉跑路等傳聞不絕於耳。

關於青客的資金吃緊，業內人士分析認為，一方面，早期長租公寓通過“高收低租”搶佔房源，存在“收益倒掛”的情況，導致成本端資金壓力大。另一方面，利用時間差，通過長收短付的方式形成資金沉澱用來擴張規模，較大的經營槓桿潛藏了巨大的風險。

可見，在房企中那個“不可能三角”同樣適用於分散式長租公寓，在規模、利潤、現金流之間難以找到一個合適的平衡。

據啓信寶數據，2020年新增的長租公寓企業為1477家，相比2019年新增2561家來説，減少超過1000家。同時，2020年註銷和吊銷的長租公寓企業分別達到475家和45家，註銷和吊銷的企業數量皆佔據過去十年長租公寓註銷和吊銷企業總數量的一半以上。

不過，長租公寓並沒有成為“棄兒”。去年，政府工作報告指出，要保障好羣眾住房需求。規範發展長租房市場，降低租賃住房税費負擔，盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難。

在一座城市裏，長租公寓承載了鎖住人才、培育城市競爭力的使命。越來越多的年輕租客，他們的需求不再單單是一個“三米空間”，而是社交與場景優先的集合體。未來，集中式長租公寓或許更偏服務式公寓的模式，價格更經濟，受眾人羣更廣。

在這種背景之下，巨頭們紛紛親自下場。截至目前，多家頭部房企已經進軍集中式長租公寓，像萬科、龍湖、旭輝、華潤置地、招商蛇口等房企在一、二線城市完成初步佈局。

業內人士對長租公寓行業的建議是：第一，盈利比擴大規模更重要。這個民生屬性強烈的半服務性行業，並不適用互聯網所推崇的燒錢拓規模之路。第二，持續“造血”比融資更重要，要讓每個門店產生實實在在的利潤。第三，現金流非常重要，一旦資金鍊斷裂，那就離死期不遠了。

文章來源:樂居財經