“蠅式”房企爭相IPO 領地過後是大唐

來源： 地產金融視界

文/地金君

年底扎堆上市不僅僅是物業公司，還有“蠅式”房企。

據地產金融視界不完全統計，年內已有匯景控股、港龍中國地產、金輝控股、上坤地產、祥生控股、領地等6家房企赴港上市。

大唐控股是第7家。

其實，從2010年至今，房企IPO的熱情高漲，究其深層原因：無疑是拓寬融資渠道，讓資金鍊更加健康；另外一個原因，就是成功上市之後，對企業繼續使用債券等融資工具以維持流動性可以提供很大的助力。

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領地“蜀道慢”

今日，領地控股(集團)有限公司(股票代碼：6999.HK)在香港聯合交易所主板掛牌上市，正式登陸資本市場，開啓發展新徵程。

此次上市，領地控股總募集款項(綠鞋前)達14億港元。

領地控股董事長劉玉輝表示：“此次成功上市是領地控股發展史上的一個重要里程碑，意味着正式邁入國際資本市場，為企業實現有質量的規模發展注入更加強勁的動力。

雖然領地成功上市，但依然是家小房企。

2006年，領地控股跳出樂山，相繼在成都、廣東佛山等地加碼，邁出全國化步伐。

時至今日，集團已有90個處於不同發展階段的房地產開發項目，應占總土地儲備1331.45萬㎡。

其中，應占的未售可銷售建築面積及已售但未付建築面積41.24萬㎡、開發中物業總規劃建築面積734.43萬㎡，持作未來開發物業估計總建築面積555.78萬㎡。

但從業務版圖看，領地控股項目雖涉及全國20多個城市，但佈局相對分散且失衡，在東北、京津冀及新疆一帶，領地控股相關項目尚不足5個，而90個項目總量中，逾六成仍在川渝地區。

在城市量級上，領地主打三四線甚至四五線小鎮，由於投資屬性偏弱，加之很多地方的住宅去化週期較長，因此也為銷售額的大幅增長帶來難題。

2014年，領地曾計劃集整體銷售破百億，到2016年銷售額突破400億，在未來的三年企業複合增長率超過92%。

但事實是，領地的銷售總額到2015年才稍稍突破百億。

此後，集團再放豪言，稱2018年要實現300億元目標，2019年則要突破千億。

然據克而瑞披露的數據，2018年領地控股的銷售額為235億元，2019年銷售額也僅達247億元，甚至連千億目標的四分之一都未企及。

與此同時，反觀同樣出身川系的藍光發展，其2017-2019年銷售額分別為689億元、1042億元、1015億元，無論在規模還是增速上，領地均與其存在差距。

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大唐腳踩“雙紅線”赴港IPO

除了領地之外，另外一家備戰IPO的，是大唐地產。

12月10日，大唐集團控股有限公司在港交所發佈全球發售結果及最終發售價。公司擬發售約3.33億股，最終發售價定為4.56港元，預計至多募資14.36億港元。

該股股份代碼2117，預期於12月11日起在港交所正式買賣。

大唐地產方面表示，此次預計至多募集資金14.36億港元，其中約63%（約9.02億港元）或將用於現有項目的資金需求，包括物業開發項目的建築成本；約27%（約3.84億港元）將用於償還部分現有計息銀行借款，用於物業項目的開發；約10%（約1.51億港元）將用於一般業務運營及營運資金。

據瞭解，大唐地產曾兩次向港交所遞交招股書，第一次遞交在2019年12月，但於今年5月28日失效；時隔三天後的5月31日，大唐地產再次向港交所遞交了招股書，終於在在距離有效期屆滿不到一星期的時間內，11月25日，大唐地產“擦邊”通過了港交所聆訊。

財務數據顯示，2020年上半年，大唐地產實現營收17.85億元，同比下降29.32%；淨利潤0.89億元，同比下降75.64%；歸母淨利為0.72億元，同比下降81.71%。

對於業績大幅下滑的原因，大唐地產給出了這樣的解釋，主要是受疫情衝擊導致短暫暫停施工及銷售活動，公司當期交付面積同比減少31.81%，住宅項目平均售價下降6.08%。

受此影響，大唐地產上半年毛利9.4億元減少56%至4.16億元，毛利率由37.5%降至23.3%，為近三年最低值。

毛利率低並不是制約大唐登錄港交所的主要因素，高企的淨負債率，讓投資者們望而生畏。

大唐地產去年銷售額達到300億元，值得注意的是，在過往三年，其淨資產負債率為1085.3%，1087.9%和408.8%，今年上半年淨負債率降至185.6%。

儘管淨負債率急劇下降，但大唐地產的負債額有增無減的。

根據招股書，其2016-2018年及2019年前6個月期內流動負債分別為146.6億元，175.9億元，239.5億元和242.3億元。

其借款總額則一直保持高位，往績期內分別達到54.5億元、91.4億元、84.6億元和76.0億元。

在招股書中，大唐地產對淨負債率降低做了這樣的解釋，主要由於保留盈利於2017年至2019年上半年持續增加，及公司股東注資於2019年上半年增加所致。

上市前突擊降低負債率，央視財經評論員、優淘城總裁薛建雄表示，負債率高企的話，投資者是不敢買入的，所以要把資產價格做高。

知名地產分析師嚴躍進認為，類似降負債的工作，本質上是為了增強股東權益，確實可以有效降低負債。

但是客觀上説，企業需要反思此類歷史債務的問題，真正做到對企業經營的把握。

尤其是需要在後續低成本拿地和全國化佈局方面發力，真正促進債務等指標的健康。

8月20日，住房和城鄉建設部、央行召開重點房地產企業座談會，監管部門要求房企在2023年6月30日前完成降負債目標。

此後，市場便傳出“三道紅線”新規。

“三道紅線”分別為剔除預收款後的資產負債率大於70%、淨負債率大於100%、第三道紅線為現金短債比小於1倍。

根據“三道紅線”觸線情況不同，將房地產企業分為“紅、橙、黃、綠”四檔。如果“三道紅線”全部踩中，開發商的有息負債將不能再增加;踩中兩道，有息負債規模年增速不得超過5%;踩中一道，增速不得超過10%;一道未中，不得超過15%。

在三條紅線的壓力下，現金流、企業管理和運營能力正變得愈發重要。

聚焦到大唐地產，截至2020年6月底，大唐地產剔除預收賬款後的資產負債率為84.7%、淨負債率為128.5%，這兩項指標均超“紅線”。

換句話説，成功上市僅為資本道路的第一步，如果企業規模仍然較小，土地儲備相對較少，負債率高企，即便上市之後，後續發展仍然會面臨比較大的挑戰。