截至2022年4月6日，物業服務企業2021年年報披露進入尾聲，53家頭部物企公佈業績（含未經審核業績）。
2021年，是物業管理行業充滿變數和藴含機遇的一年。受地產行業動盪的波及，下半年，資本市場降温，物業服務企業上市進程受挫。低迷的市場環境下，有的企業抓住機會高歌猛進，也有企業落寞退場，行業經歷了新一輪的洗牌。
物企市值整體下滑
頭部梯隊競爭加劇
從市值來看，物業板塊總體市值曾破萬億港元。但截止今年4月初，上市物企市值總數約為5304.42億港元，相較最高點幾近折半，物業上市股整體處於持續下滑態勢。
碧桂園服務一直穩居市值首位，市值曾多次超過2千億港元，截至4月1日，碧桂園服務市值為1155.73億港元，是目前唯一的千億市值物企。位列第二的華潤萬象生活，市值約876.48億港元。
百億市值物企目前僅剩10家且都低於500億港元，相比上年同期減少3家。其中，保利物業、中海物業、綠城服務、招商積餘等“國家隊”位列第二梯隊，旭輝永升服務、融創服務等“民企系”市值下滑明顯。
不過，物企第一梯隊的格局並沒有定型。隨着今年萬物雲宣佈上市計劃以及龍湖官宣將分拆物業上市，頭部梯隊的競爭將更加激烈，尤其是萬物雲的2021年的營收收入與碧桂園服務相比，僅相差約51億元。
管理面積持續擴張
3成物企在管規模超1億㎡
在“規模為王”的行業背景下，提升規模保證絕對實力成為頭部物業企業的共識。
根據已經披露的51物企公司數據，在管規模超過1億㎡的物企有18家，佔比超過3成。
據邁點研究院統計，碧桂園服務和萬物雲合約面積均突破10億㎡，在管面積則超過7億㎡，位列第一梯隊；雅生活服務、保利物業在管面積超過4億㎡，綠城服務超過3億㎡，位列第二梯隊；招商積餘、中海物業、龍湖智創生活、世茂服務、金科服務、融創服務、合景悠活在管規模超2億㎡，位列第三梯隊；旭輝永升服務、華潤萬象生活、新城悦服務、建業新生活、時代鄰里、新大正在管面積均超過1億㎡，位列第四梯隊。其餘33家均未達到1億㎡的規模，形成了長尾效應，上市物企的分化正在日益加大。
同時，行業整合併購潮仍將持續。中指研究院數據顯示，2021年物業管理行業已披露相關信息的併購交易達77宗，涉及併購方36家物業企業；交易金額約362.5億元，相比2020全年交易總額大幅增長約243%。克而瑞物管統計，今年1月，物業行業共有14起收併購事件。
圖據克而瑞物管
收併購潮帶來的物管巨頭之間的競爭將更加激烈、行業整合將進一步加劇。
數字化轉型
智能科技應用深化
隨着雲計算、物聯網、AI等技術興起並走向成熟，採用科技化手段賦能傳統產業漸成趨勢，物業管理成為“產業互聯網”落腳的傳統行業之一，科技化智能化建設已成為頭部物業企業的一大戰略焦點。
據中指院數據統計，2013年至2021年，中國百強物業企業智能化投入的資金規模複合增長率超過50%，龍頭物業紛紛在科技發展方向發力。
2021年1月7日，住建部發布《關於加強和改進住宅物業管理工作的通知》，鼓勵物業服務企業運用物聯網、雲計算、大數據、區塊鏈和人工智能等技術，提升物業智慧管理服務水平。
智能人臉識別門禁系統主動自動識別業主、陌生人、外賣快遞員；社區停車場、車位自動進行使用頻率分析，施行無感通行繳費；社區線上APP與線下商家服務聯通，提供購物、教育、養老、娛樂等各類生活服務；智能監控系統自動識別高空墜物，社區消防設施自動檢查……隨着越來越多智慧物業硬件與軟件設施被投入社區物業管理使用，這些頗具“未來感”的生活場景正逐漸變成生活中不可或缺的“存在感”。
根據年報，碧桂園也提出“提質增效，服務於人，加速物業管理數字化轉型”的計劃，正自主研發物業服務機器人，並計劃推出三款保潔服務機器人，可用於住宅公區、產業園區、寫字樓、酒店、高鐵站、機場等項目，根據場景需要智能切換清掃、清洗、吸塵等作業單元，並能智能呼梯、自動規劃路線，實現全天候自動作業。
碧桂園研發的清掃機器人
保利物業在回顧2021年工作中也提到：組織變革與數字化賦能，全面提質增效。對於未來，保利物業表示將加快數字化、科技化能力建設：“我們將深度應用‘預算、成本、人力、費控、財務共享’的五位一體內控系統，加強成本與費用管控，強化數字運營分析，賦能管理經營更及時、更全景、更精細與更高效。”
對於物業企業來説，做好服務、提升品質仍然是最關鍵的工作。同時，如何結合行業趨勢，選擇適合自身發展邏輯的戰略佈局，也是物業企業需要持續努力的方向。
封面新聞記者 黃益輝
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