時隔2個月，央行再度降息！專家預計存量房貸下調可能性加大
本文來源：時代財經 作者：王瑩嶺
時隔2個月，央行再度降息。
8月15日，據央行公告，中期借貸便利（MLF）和7天期逆回購操作利率分別下調15BP、10BP，降至2.5%、1.80%。
同日，國家統計局公佈7月經濟運行數據，並表示，7月份部分主要指標增速有所放緩，是月度之間的正常波動。
其中，在投資方面，1-7月份，全國固定資產投資（不含農户）285898億元，同比增長3.4%。而房地產開發投資下降8.5%，降幅比1-6月擴大0.6個百分點。
在消費方面，7月份，社會消費品零售總額36761億元，同比增長2.5%，環比下降0.06%。同比增幅低於6月（3.1%）0.6個百分點。可見，作為消費旺季的暑期並未扭轉消費增幅放緩的局面，社會消費品零售總額同比增速連續三個月放緩。
在此前，央行於8月11日公佈的金融數據也大大弱於市場預期。7月社融口徑下的人民幣貸款僅增加364億元，同比大幅少增3892億元，創下有統計數據以來的新低。
在此節點上，央行降息對於提信心、穩增長顯得至關重要。
財信研究院副院長伍超明8月15日向時代財經表示，總體來看，此次降息一方面將刺激需求端，提振企業和居民的信貸需求；另一方面也有利於緩解銀行面臨的利率約束，增強信貸供給意願和能力，降低實體成本負擔。兩者雙管齊下，提振實體信心與需求。
民生銀行研究院首席經濟學家温彬認為，繼6月政策利率下調10bp之後，8月MLF利率、7天逆回購利率再次下調，實現三個月內兩度降息，主要源於經濟修復的內生動力還不強、有效需求仍不足，亟需通過降息等政策加快協同，提信心、穩預期、穩增長。
另外，市場更關注此次降息對房貸利率的影響。中國房地產數據研究院院長陳晟對時代財經指出，“MLF下調必然會給市場增加相關的流動性，按照慣例，LPR利率也會隨之下調，有助於促進房地產復甦回暖。”
温彬進一步對時代財經表示，本月LPR預計將跟隨下調，1年期、5年期以上LPR或分別調降10bp、15bp。
圖片來源：圖蟲創意
本月LPR利率有望下調
事實上，自3月以來，房地產投資降幅持續擴大，對經濟復甦造成一定拖累。
國家統計局數據顯示，1-7月份，全國固定資產投資（不含農户）285898億元，同比增長3.4%。其中，房地產開發投資下降8.5%，降幅比1-6月擴大0.6個百分點。全國商品房銷售面積66563萬平方米，同比下降6.5%，相比1-6月份的-5.3%跌幅繼續擴大；商品房銷售額70450億元，下降1.5%。
具體來看，諸葛數據研究中心監測數據顯示，2023年7月，重點監測的30城新房銷售面積為943.36萬平方米，環比下跌27.59%；同比下降28.25%，同比降幅較上月收窄約5個百分點。
進入8月，新房成交數據繼續下探。據諸葛數據，8月首周（7月31日-8月6日），監測重點15城新建商品住宅成交量為15257套，環比下降19.87%，同比下降20.89%。
二手房方面，7月，10個重點城市二手住宅成交57130套，環比下降11.38%，跌幅較上月收窄4.8個百分點，同比下降13.17%，較上月擴大13.12個百分點。至此，成交規模連續4個月維持降勢。
易居研究院總監嚴躍進指出，“房地產開發投資、房地產銷售數據的跌幅總體上處於擴大態勢，和各地供地規模偏弱、房企資金狀況不佳等有關。”
在嚴躍進看來，房地產政策的新一輪刺激在路上，尤其會強調降低首付和房貸利率等內容。這對於降低購房成本、激活合理住房消費需求有積極的作用。
“MLF利率下調，有助於帶動LPR同步調降，促進房地產復甦回暖。”光大銀行金融市場部宏觀研究員周茂華對時代財經表示，央行降息引導市場利率進一步下行，為銀行調整存款和貸款利率拓展空間。
具體而言，周茂華還談到，預計LPR5年期報價基準利率下調幅度相對更大一些，從而拓展各地房地產因城施策調控空間，提振樓市需求，加快推動房地產復甦。
提高降低存量房貸利率可能性
除此之外，後續存量房貸利率是否下調也備受關注。
陳晟對時代財經指出，“下半年在金融端的地產政策，除了LPR的利率下調以外，在接下來的幾個月裏，應當高度關注存量房利率調整的相關措施。”
早在一個月之前，7月14日，央行貨幣政策司司長鄒瀾在“2023年上半年金融統計數據情況新聞發佈會”上稱，“按照市場化、法治化原則，我們支持和鼓勵商業銀行與借款人自主協商變更合同約定，或者是新發放貸款置換原來的存量貸款。”
8月1日，央行發聲，因城施策精準實施差別化住房信貸政策，指導商業銀行依法有序調整存量個人住房貸款利率。
在央行表態透露支持存量房貸利率下調的信號後，多數銀行均尚未作出利率調整動作，銀行淨息差壓力大或為重要原因。
“銀行淨息差已經處於歷史低位，下調存量房貸利率會進一步壓低銀行利潤空間，有礙其經營的穩健性和可持續性。”此前，中信證券研究一份報告指出，2022年12月，中國商業銀行整體淨息差為1.91%，已下行至歷史較低水平，是2010年有記錄歷來的歷史最低值，也是首次突破2%的水平。
此次降息，在伍超明看來，能夠緩解銀行淨息差壓力，增強擴信貸意願與能力。
具體來看，當前商業銀行淨息差（2023第一季度為1.74%）已降至自律監管標準1.8%的下方，未來隨着存量個人住房貸款利率下調，預計商業銀行面臨的利率、流動性等約束將進一步增強，制約其擴信貸意願與能力。本次降息，則有利於降低銀行負債端成本，緩解其淨息差和利率約束。
周茂華也告訴時代財經，“此次降息在一定程度上能夠緩解銀行淨息差壓力，加大後續降低存量房貸利率的可能性。”不過，周茂華指出，未來的存量房貸利率調整，主要體現因城施策，支持改善型需求，併兼顧銀行間差異，平穩有序推進。
不過，也有業內人士對時代財經分析，銀行面臨的淨息差只是一部分壓力，降低存量房貸利率依舊受到多方面的掣肘。“影響銀行調整存量房貸利率的原因，一方面是部分銀行面臨淨息差壓力；另一方面，主要是技術層面的，如不同業主房貸利率差別較大等。”他認為，調整存量房貸利率在實際操作中較為複雜，銀行需要對提前還貸情況、銀行自身盈利、調降幅度及方式等多個方面的問題進行考慮，還需要考慮同業競爭情況。
“在中央的指導下，預計接下來各地會出台降低存量房貸利率的具體方案，銀行將會普遍執行。”諸葛數據研究中心首席分析師王小嬙對時代財經分析道。
除利率調整之外，在嚴躍進看來，與房地產領域各類政策結合，也會發生較好的政策拳效應，“預計後續購房方面的門檻會進一步降低，有助於進一步促進房地產交易市場的活躍。二季度一些滯後的需求會在三季度陸續釋放，各地密集的購房政策正陸續到來，房地產市場也正從頹廢態勢開始走向企穩態勢。”
值得注意的是，8月15日，國家統計局新聞發言人付凌暉在國新辦發佈會上表示，近期，北上廣深一線城市密集發聲，表示要支持和更好滿足剛性、改善性住房需求。部分二三線城市也在出台新的房地產調控政策，各地房地產政策調整優化有助於提振市場信心。