金融街困局:甩賣資產套現139億降負債
作者 | 劉瑩
出品 | 焦點財經
耗時近九個月，金融街終於為子公司德勝投資找到了合適買家。
9月27日，金融街控股股份有限公司（簡稱：金融街）公告稱，其所持有的北京德勝投資有限責任公司（簡稱：德勝投資）100%股權及相關債權轉讓項目已完成轉讓，交易價格15.75億元，以底價成交。
公告指出，今年1月，公司董事會同意了將全資子公司德勝投資100%股權及債權通過北京產權交易所公開掛牌出售一事。掛牌期滿後，凱龍股權投資管理（上海）有限公司（簡稱：凱龍公司）成為符合條件的意向受讓方。
9月24日，金融街與凱龍公司簽署了《產權交易合同》並提交北京產權交易所審核。兩天後，北京產權交易所就本次交易出具了《企業國有產權交易憑證》，根據掛牌規則和條件，金融街轉讓德勝投資100%股權及債權給凱龍公司。至此，這筆耗時9個月的交易才算正式完成。
賣資產降負債
據焦點財經瞭解，德勝投資目前的主要業務為出租運營位於北京市西城區德勝門外大街83號的德勝國際中心部分寫字樓和商業。其中，德勝國際中心總建築面積約22.95萬平方米，2020年的出租率約80%。而德勝投資所持有運營的部分面積約3.8萬平方米，業態包含寫字樓、商業、地下零散配套服務用房和車位，租户以中小創業型科技企業、餐飲企業等為主。
“接盤方”凱龍公司成立於2011年1月，法定代表人鄭喜明，註冊資本2000萬美元，經營範圍為受股權投資企業委託，從事投資管理及相關諮詢服務業務。2020年，凱龍公司經審計的資產總額為1.22億元，負債總額為3805萬元，淨資產為8441萬元，營業收入為2596萬元，淨利潤為1296萬元。
談及上述出售事宜，貝殼研究院商業地產分析師鄭中認為，德勝投資所持德勝國際中心部分的租户租金承受能力有限，加之所持面積佔項目整體比例較低，存在物業共用配套、管理界面交叉等問題，租賃經營壓力較大，這或是金融街做出資產出售決定的原因之一。
因“三線四檔”融資新規帶來的降負債壓力，或是金融街作出資產出售決定的另一重要原因。半年報顯示，報告期內，金融街剔除預收款後的資產負債率為73.3%，超出“三道紅線”所規定的70%安全閥值；淨負債率為163.7%，超出100%的安全閥值；現金短債比為1.13。
截至今年年中，金融街仍然踩中了“三道紅線”融資新規中的兩道，系“橙檔”房企，未來融資規模將受限。這在房企紛紛實現“三道紅線”全部轉“綠”的背景下，略顯突兀。
按照金融街在此前公告中的表態，此番出售事項完成後，公司2021年度經營活動現金流預計將增加15.75億元，合併層面的淨利潤也將達到4.87億元。
鄭中認為，本次成交能夠迅速回款，減輕金融街的債務壓力。但近年來，北京寫字樓市場不斷有新項目入市，競爭較為激烈，平均租金呈現緩慢下行趨勢。德勝公司所持有運營的德勝國際中心雖位於核心城區，卻並不屬於任何一個商辦主流商圈，吸引優質租户的能力較弱。
此外，該物業產權由多位業主共同持有，並非單一業權，處於散售模式下的商辦物業，較難進行統一管理，這進一步削弱了其市場競爭力。不過，受益於北京證券交易所的建立，德勝區域寫字樓市場或將承接部分金融街商圈的外溢需求，鄭中稱。
9個月套現139億
事實上，在外界眼中，出售資產早已成為了金融街的慣常操作。
時間回溯至去年12月，彼時，金融街宣佈與中信地產協商解除中信城B地塊的合作協議，回籠資金約86.08億元，包括中信地產返還金融街已付的合作價款約50.11億元，以及向金融街支付的約35.97億元資金佔用費。
就在上述公告披露的同一天，金融街還在另一則公告中，將所持金融街·萬科豐科中心項目的股權及債權作價37.1億元進行轉讓。按照表態，此番出售後，金融街的經營活動現金流預計增加約22.32億元，有息負債預計減少14.95億元，資產負債率預計下降0.24個百分點。
也就是説，僅在九個月的時間裏，金融街成功出售了三宗資產，實現了近139億元的資金回籠。
資產出售力度之大，從金融街的半年度業績報告中也可窺見一斑。上半年，金融街因投資活動產生的現金流量淨額為18.65億元，相比去年同期的0.69億元大幅上漲。其中，因處置子公司及其他營業單位獲得的現金流量淨額達35.15億元。這意味着，當期，金融街現金流的改善主要得益於變賣資產的貢獻。
一面進行資產出售，另一面，金融街也在積極融資。半年報披露，期內，金融街籌資活動產生的現金流量淨額為-65.52億元。其中，流入的金額為80.41億元，皆是通過借款收到的現金。但同期其流出的金額卻高達145.9億元，且有125.6億元系因償還債務支付的現金。債務壓力之大可見一斑。
出走大本營
如若經營狀況良好，金融街的降債壓力或能有所緩解，但不幸的是，該公司已有連續多時業績表現以“跌跌跌”為主旋律。今年上半年，金融街的營業收入為54.73億元，同比降低6.71%。其中，房地產開發業務的營業收入同比下降8.8%至43.87億元，毛利率同比下降12.4個百分點至23.14%。
在物業租賃業務方面，金融街也僅錄得了8.34億元的營收，同比下降7.18%，毛利率也有2.27個百分點的同比下滑。
若將時間軸拉長至2020年，金融街的表現則要再差一些。這一年，金融街的營業收入僅有181.21億元，同比減少30.79%，甚至低於2016年水平。營業總收入、毛利潤、歸屬淨利潤均創下五年內新低。此外，其扣非淨利潤更是僅有2.88億元，同比下降89.94%，創下8年以來的最低值。
經營業績“倒掛”，金融街的拿地力度也在收縮。
焦點財經獲悉，2020年，金融街僅在上海、惠州、天津等地獲取了5個項目，新增項目權益規劃建築面積96.9萬平米，權益投資額約50億元。到了2021年，其前8個月的新增項目權益規劃建築面積也不過115.7萬平方米，權益投資額約80.4億元。
甚至，在上述一年零八個月的時間裏，金融街的拿地力度甚至不及2019年一年。
據財報，2019年，金融街通過招拍掛、兼併收購、合作開發等方式，累計獲取項目20個，新增權益建築面積234萬平方米，權益投資額169億元，遠高於其近一年多來的表現。
儘管拿地收縮，但焦點財經依然從中發現了金融街的新變化：自去年底至今年6月，金融街並無任何拿地動作，但在6月至8月的兩個月內，金融街卻先後在上海、無錫、崑山摘得了4宗地，對應的成交總額約58.94億元。
按照公司此前的表態，經歷2020年的投資低谷後，金融街2021年擬實現土地權益投資金額約180億元。這一數字或透露出了堅持“開發銷售業務+資產管理業務”雙輪驅動戰略的金融街，希冀擴張版圖的意願。
而從上述拿地動作上來看，從北方大本營“走出去”，重點佈局環滬區域，或就是北京老牌國企金融街，針對時下困局所採取的新策略。