物業股裏有一半“殭屍”｜物業K線

樂居財經 鄧鑫妮 發自上海

“太陽昇起來了，黑暗留在後面。”過往皆是序章，新的一年已經拉開帷幕。

剛剛翻過頁的2020年，物管行業可謂賺足了資本市場的眼球。又因着近九成從房企中分拆而來，在每年跨年行業常關注的大事——丁祖昱評樓市的演講分享中，更是着墨對物管行業進行了深度剖析。

丁祖昱的演講中，有物企上市熱潮下的冷思考，有收併購擴規模的獨到解讀，有對估值分差與未來增值點的分析，也有對今年物企突圍着力點的意見分享，更有對物管行業的趨勢預測。

2020年12月31日下午，“2021挑戰未來——丁祖昱評樓市年度發佈會”在上海新靜安體育中心舉行，現場超3000人聆聽易居企業集團CEO丁祖昱的分享。

深藍色的燈光投射在舞台的巨幕上，丁祖昱從數據入手，對行業進行挖掘，不時插入幾句點評，讓大家在龐雜的數據中，能夠迅速地瞭解背後的深意。

2020年是令每個人都難忘的一年，物業在這一年裏創造了數不清的感動，也彰顯了好物業的真正價值。

近半淪為“殭屍股”

“機會”在2020年年中集中爆發，物企以其強有力的穩定性受到資本市場的青睞，接二連三奔赴港交所，6月份之後共有13家物企成功上市。

物管行業的輕資產特性，讓它的槓桿始終維持在穩定水平，而不斷攀升的市盈率，一次又一次地刺激着資本市場。

水滿則溢，在物企爭先恐後地進入資本市場，當初披着的夢幻色彩難承市場之重，相繼“破碎”。數據統計顯示，下半年上市的13家物企，近半數上市即破發。上市潮未退，“破發”已至。

不僅如此，已經上市的物企近半淪為“殭屍股”，49%上市物企日成交額在1000萬元以下，46%上市物企日成交量在100萬股以下。

房企系近九成

12月31日隨着建發物業的敲鐘聲，2020年內地物企在港股上市的數量定格在17家。不可否認，物管行業受到的關注度在明顯提升，據不完全統計，2019年上市物企有13家。

對於物企來説，規模是避不開的討論話題。發佈會現場，丁祖昱談到，中國物業管理行業處於高速發展的進程中，市場規模不斷攀升，2020年中國物業管理行業管理面積為351.5億㎡，同比增長13.4%。

截至2020年，物企上市數量為42家，其中，主要關聯房企物業有36家，相對獨立物業有6家，房企系近九成。

“對母依賴症的輕重”是行業對物企的主要觀察因素，獨立開拓能力才是真實力的體現。上市之後的物企也在通過自身的努力，減弱從母公司的面積輸送，積極進行收併購。

在已經上市的物企中，併購數量及金額不斷攀升，物企併購開始加速。今年以來，上市物企已經完成61起併購，同比增長154%；併購金額達到84.48億元，同比增長40.3%。

缺乏母公司支持的第三方物企，一方面需要自己開拓管理面積，另一方面還需面臨併購資金的壓力。在品牌物企發力的背景下，獨立第三方物業的市場競爭環境更加激烈。

估值首尾差異巨大

5年前，物管行業的營收規模剛過5000億，短短五年激增153%，達到1.2萬億。但是，行業“馬太效應”愈發明顯。

根據數據統計，TOP100企業收入均值為27.53億元，同比漲27.9%。TOP10企業收入均值為90.09億元，同比漲31.7%，是百強企業均值的3.27倍。

作為房地產行業的新賽道，物業已經擔起第二增長點的責任，但是首尾物企收入的差距又讓部分房企遲疑。2020年數據顯示，中國已有數十萬家物業公司，總營收1.2萬億，但是僅TOP10物企就佔據90億元的收入。未來，或許這個差距還將進一步縮小。

物企營收一般有兩大塊，一是基礎物業服務，一是增值服務。在物企提供的服務中，增值業務營收表現亮眼。202年物企平均利潤構成中，基礎服務為1.68億元，而增值服務是1.4億元，僅差0.28億元。

不過，物企營收中，基礎物業服務仍佔重頭。從2020年營收的構成來看，基礎物業服務收入20.5億元、增值服務7.02億元。

營收佔大頭，利潤卻較低，基礎服務的收入低廉。克而瑞取具有代表性的17家物企，得出住宅物業平均物管收入1.84元/㎡/月，基本上於2019年平行。

而在增值服務方面，坪效差異巨大。丁祖昱解釋稱，領先企業業主增值服務收入佔比超1/4，增值服務坪效增速超50%，而部分物企的增速卻在負值徘徊，如時代鄰里、彩生活的同比增速分別-11%、-18%。

收併購邁入“高峯期”

翻過年關，物業又將以什麼姿勢面對新一年的挑戰？

規模還是要擴，但是怎麼擴，往哪裏擴，或許值得思考一下。基於此，物企的收併購步伐不僅不會放慢，甚至可能邁入“高峯期”。

丁祖昱表示，物企要藉由大量橫向和縱向的併購，豐富管理業態和服務內容；還要開展相關多元化業務，如智能化改造、業主增值服務、教育、醫療、美容，企業行政等，擺脱單一基礎物業費收入，不斷提升非基礎物業服務收入佔比。

雖然物管行業已經出現“強者愈強”的情況，但市場整體集中度低，高度分散，各類企業絕對增長空間仍大。物企要找準定位，在自己的賽道上找目標。位於第一梯隊的物企，需進行橫縱延展，擴大先發優勢；第二梯隊的物企，要繼續擴大規模，補齊各項短板；而第三梯隊則需要深化區域或業態優勢，尋找差異化競爭方向；第四梯隊保持業績穩定，努力提升盈利水平。

隨着人們生活水平的不斷提高，物業也不僅僅肩負管理職能，而被寄予了更多期待。物企應注意到業主羣體的變化，提高自身的能力，提升管理價值。

當然，對於想要跨入資本市場的物企而言，明年的上市門檻或將調高，充實自己更是迫在眉睫。