懸崖之上 房企如何踩剎車

剛剛年報季，是地產人最忐忑的兩個月，因為數十家上市房企都在此期間公佈了公司年報。房地產作為社會最關心的話題之一，地產公司自然要被擺放在顯微鏡下細細觀察。大眾也希望能通過了解地產公司發佈的各項財務數據，來判斷整個行業的未來走勢。

在這個年報季中，最明顯的特點就是去年發佈的“三道紅線”融資新規已經顯現出威力。以高負債著稱的開發商們，紛紛調轉船頭，開始表現出全力降低杆杆，手握更多現金的新生態。

不過，舉債狂奔十餘年的積累，自然不是一朝一夕就可以扭轉的。數萬億計的債務壓力，就像電影《懸崖之上》，在主人公跳傘的那一刻起，就已經置身於天羅地網之中。曾一度風光的泰禾、華夏幸福成了在2020年裏首先被債務擊倒的TOP級房企。如何避免類似的情況發生在自己身上？房企們在過去的一年裏絞盡腦汁！

33家房企成功“降檔”  1家“升檔”

每一家高速擴張的房企都無法避開高負債。或者説，恰恰是高負債支撐着這些行業巨頭們一路拿地擴張，走向今天的規模和地位。

直到“三道紅線”的融資新規的出台，房企被分四檔。未踩線的綠檔，踩中一條線的黃檔，踩中兩條線的橙檔和三條皆踩線的紅檔。一旦成為紅檔房企，意味着有息負債規模不得增加，融資將受到極大限制。

這就讓習慣了高負債，擅長用金融機構的錢再生錢的房企們，體會到了懸崖之上的危機感。

房企們不得不開始將經營重心轉移到優化財務指標上，通過增加在手現金、減少有息負債等方式的進行“降檔”。

於是，我們在近期密集發佈的年報中看到了這樣的場景：房企們在規模和收入仍持續增長的同時，卻要一面急踩剎車，放緩速度；一面嘗試各種新的金融手段，尋找最有效的“鍊金術”，終極目的就是實現由紅到綠的降檔。

貝殼研究院提供給北青-北京頭條記者的數據顯示：截止4月30日，共統計了82家上市房企（A股和港股）關於“三道紅線”的財務情況。

其中31家為零踩線的綠檔房企，包括了保利地產、華潤置地、世茂股份、龍湖集團等。34家為踩中一條線的黃檔房企，包括了碧桂園、萬科A、新城控股等。8家為踩中兩條線的橘檔房企，包括中交地產、首創置業等。三條監管紅線全部踩中的為9家，包括中國恆大、綠地控股、富力地產等。

具體來看，在這82家上市房企中，有33家房企在過去一年裏明顯改善了財務情況，減少了負債，成功實現降檔。包括中國金茂、中駿集團、融信中國、金輝國際等房企成功從黃檔轉為綠檔。佳兆業和融創中國則降兩檔，從紅檔轉為黃檔。   

只有蘇寧環球成為了統計裏唯一一家負債情況加劇，由綠轉黃，反升一檔的房企。

數據的統計顯而易見，在過去的一年裏，房企們的努力得到了回報，絕大多數房企的財務指標明顯改善，債務壓力有所緩解。

多回款、少拿地 

能有這樣的改善，得益於去年眾多房企將銷售回款作為硬指標進行管理，同時因為土地投資支出減少等因素，在手現金上升明顯。

觀點指數的數據顯示，截至2020年末，40家典型房企在手現金總和為35884.4億元，同比增長15%，增幅較2019年擴大4個百分點。

現金增多的同時，房企普遍加大項目的合作開發，從減少資金投入和增加少數股東權益的層面進行降檔。

在最近北京土拍中就可以看到，很多高價熱門地塊，都是由房企聯合體的形式競拍。這些房企品牌能力較強、項目合作多，通過股權合作的方式能以更低的成本獲取項目，用更少的資金撬動更多優質資源、實現規模擴張。 

統計數據顯示，百強房企2018年全年權益銷售金額總額80,298.9億元，平均銷售權益比為86.54%。在2019年裏，全年權益銷售金額總額85,268.8億元，平均銷售權益比為76.54%，銷售權益比中位數為74.64%；到了2020年，權益銷售金額總額持續增長，但平均銷售權益比下降為73.52%。 側面反映了房企拿地權益比例逐漸下滑。

銷售回款增加、拿地力度減弱之後，一加一減，房企負債開始明顯改善。

中房協研報顯示，TOP500房企2020年資產負債率均值為78.77%，較上年下降0.89%，為2012年以來的首次下降；淨負債率均值為85.08%，也較上年下降11.62%；短期償債能力則略有下降，流動比率均值為1.4倍，較上年下降0.05。

“拆”出來的黎明

房企的“鍊金術”不只是增回款和減收入。部分房企還在通過上市IPO或者分拆子業務上市，來達到快速降檔的效果。

以金輝控股為例，2020年10月，金輝控股在港交所敲鐘上市，募資款項淨額為25.8億港元，計入股本和股份溢價，這導致金輝控股的歸屬母公司股東權益同比增長28%至216億元。金輝直接降低兩檔，成為綠檔房企。

已上市的房企，則熱衷於分拆子業務再上市，募集大量資金。以融創中國為例，2020年11月，融創中國通過發行新股的方式，將旗下物業板塊融創服務分拆於港交所上市，此次分拆募集款項淨額為75.92億元。 

融創年報顯示，分拆物業上市後，疊加2019財年的利潤結轉（356億元），使其歸屬母公司股東權益從2019年末的831億元增長至2020年末的1256億元，最終實現淨負債率和現金短債比兩項指標大幅改善，成功邁入黃檔企業範疇。

類似的還有恆大，2020年底，市值最大的物管股恆大物業在香港上市，定價為8.8港元/股。截止今年5月初，恆大物業市值超過了1300億港元，直逼母公司恆大地產的1600億市值。如果再算上去年更名的恆大汽車超過4500億港元的市值，恆大系通過分拆獲得的資金，極大地緩解了自身的債務重壓。

雖然未能實現降檔，但恆大自身的有息債務已經從2020年3月底的8743億元降至年終的6740億元，大幅下降了2000億元債務。

同樣善於拆拆拆的還有中原霸主建業地產，2020年11月，建業啓動分拆代建公司 “中原建業”赴港上市。如果IPO成功，胡葆森將在港股將擁有建業地產、築友智造科技、建業新生活和中原建業四家上市平台。這也為建業的地產主業務開創了更多的融資渠道。

1.2萬億債務懸頂待解

為了“降檔”，房企招數百花齊放，也確實改善了年報的財務數據，但這並不意味着2021年就可以鬆一口氣。貝殼研究院發佈的房企債務報告顯示，2021年房企到期債務規模(不含2021年將發行的超短期債券)預計將超過1.2萬億元，同比增長36%，並歷史性地突破萬億大關。

雪上加霜的是，作為融資渠道之一，境外發債規模今年明顯下降。貝殼研究院數據顯示，今年前四月境外累計發債摺合人民幣約1257億元，同比下降約36%。主要受到一季度內房企債務違約事件影響，海外資本市場信心削弱，致內房企境外發債規模萎縮。另外，境外疫情的反覆，對經濟預期造成一定的消極影響，境外債市持續維持高不確定性。

對此，業內人士認為：“自2020年下半年起，不少房企難以通過境內發行債券實現新增融資，需要通過其他渠道籌措資金償還到期的債券。大部分房企償付債券基本上都是通過借新還舊的方式，發債規模的持續降低勢必會影響到其借新還舊的能力，這也更加考驗房企的主業現金回款情況以及多渠道的融資能力。”

貝殼研究院也認為，融資新規後，新增發債規模不及到期債務規模已成為新常態，並且兩者規模差距不斷增長。今年下半年，房企的到期債務規模將居高不下，這將是對房企融資能力的更大考驗。

能否在2021年裏進一步成功降檔，房企的“鍊金術”是否還能奏效，下半年的融資和償債表現，值得持續關注。

文/北京青年報記者 李桁

編輯/劉洋-廣廈