商管毛利率遠超物管：後來者的“商管故事”資本還青睞嗎？｜逐浪物業藍海③
隨着存量房時代的不斷強化，物企公司在市場上扮演的角色越來越重要。
不過，行業高光之後，物企也面臨發展同質化的難題。多家物企做出多元化探索，佈局商業、寫字樓、公建、城市服務等領域，為企業的發展尋找新的賽道。從資本市場的反饋來看，物管+商管的雙“管”型企業能夠獲得資本市場的認可。
結合2020年年報來看，商管型物業毛利率更高，吸引着眾多物企佈局商管，且隨着重點城市商業地產的稀缺性越來越強，商業物管行業發展空間較大。不過，商管在運營管理上比普通住宅物業管理更加複雜化，進入門檻更高，對於搶佔商管新賽道的企業來説，如何提升服務管理水平是一門重要的課程。
商管PK物管市盈率?
第一名和最後一名相差7倍
通過比較2020年物企在管規模及各梯隊股價平均漲幅可以發現，規模之外，多元業態、社區增值服務、品質服務正成為拉動物企股價上漲的重要特徵。例如，永升生活服務以增值服務為賣點，受到資本青睞；銀城生活服務與寶龍商業雖然體量不大，但商管表現出色，資本市場表現也較好。
從近期表現來看，資本市場尤為偏愛具備商業、寫字樓及城市綜合服務等多元業態服務能力的企業。在多元業態上有所建樹的華潤萬象生活、融創服務、華髮物業、寶龍商業等，自2020年下半年以來市盈率居前列。
時間：截至5月11日收盤 製圖：和訊房產
截至2021年5月11日，在45家上市物企中，對於包含商管業務的華潤萬象生活，市盈率高達99.82，高於無論是在管面積還是合約面積，都屬於“巨無霸”型企業的碧桂園服務和且具備服務高端品質社區的服務能力的融創服務。
比華潤萬象生活在管面積還要多的藍光嘉寶服務，市盈率僅有14.5，與前者相差約7倍。雖然收併購在一定程度上影響了市盈率，但業務單一，商管收入萎縮也是藍光嘉寶不被市場看好的原因之一。根據其發佈的年報顯示，2020年，在其增值服務的收入組成中，商業物業管理及經營服務收入由2019年的1540.6萬元下降至2020年的248.3萬元，同比下降83.9%。
如果説華潤萬象生活還有國企背景的特殊因素，那同樣以商管為重要組成部分的寶龍商業、合景悠活估值也顯著高於行業均值。這些商管型物企的規模在物業板塊內並不拔尖，但如今單一的物管型企業或許已越來越無法滿足投資者挑剔的眼光，多元服務為物企在資本市場的發展提供突圍的機會。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，從市盈率的角度看，其和企業的業績成長等有較大的關係。對於商管企業來説，其租金收益成長性很高，且很穩定，所以資本市場會認可其經營狀況，市盈率等表現會比較好。
商管板塊毛利率高於行業均值
具備抗通脹、稀缺性、收費優勢
中信建投證券房地產兼建築行業首席分析師竺勁在總結上市物企2020年業績時表示，受益於毛利率和管理效率持續提升，重點物企業績加速增長。
具體來看，26家重點物企（A+H）2020年全年合計實現營業收入1203.8億元，同比增長41.1%，較2019年增速提升2.1個百分點；實現歸母淨利潤170.0億元，同比增長68.8%，較2019年增速提升約19.8個百分點。歸母淨利潤率由2019年的12.5%提升至2020年的14.6%：一方面由於重點物企整體毛利率由2019年的27.2%提升至28.8%，另一方面管理費用率仍有小幅下降：從2019年的9.3%下降至2020年的8.7%。
但值得一提的是，商管類物企尤其出彩。數據顯示，商管類物企整體毛利率高於同等條件下的住宅物企，遠高於上市物企2020年平均毛利率29%的水平。而這也成為眾多物企搶灘商管業務的原因之一。??
數據來源：貝殼研究院 根據財報及公開資料整理
比如，2020年，星盛商業商管收入佔比超八成的寶龍商業毛利率為30.9%，其中商業運營服務毛利率為32.8%，同比增加3.5個百分點，住宅物業管理服務毛利率為23.1%，同比增加10.2個百分點。而純商管企業星盛商管，2020年毛利率則高達56.3%。
再以華潤萬象生活為例，數據顯示，截至2020年上半年，華潤萬象生活提供物業管理服務總建築面積約1.07億平方米，其中，住宅物業的建築面積達94.46%，商管物業的建築面積僅佔到8.53%。而利潤方面，在2020年，住宅物業毛利潤6.17億元，年增長46.9%，綜合毛利率15.9%，比2019年提升了3.8%；商業運營物業服務板塊毛利潤12.1億元，年增長131.7%，毛利率提升20個百分點至41.8%。由此可見，商管板塊是公司增收、盈利的重要動力。
除毛利率方面表現優秀之外，商管所服務的物業是核心資產，能夠跑贏通脹也是商管行業被看好的重要原因。?
竺勁表示，在2020年以後，市場更加關注偏商業運營類的企業，給了他們很高的估值和很大的期待，其中，跑贏通脹是很關鍵的原因。像寶龍商業規模也不大，但高於同等規模的物業企業估值，是因為可以抗通脹，核心資產就是抗通脹的資產。
諸葛找房數據研究中心分析師陳霄也認為，商業物管公司管理的難度通常要大於普通住宅管理板塊，並且一線城市商業地產的稀缺性較強，管理收費標準也高於住宅板塊，同時，商業地產的發展空間較大，一定程度上也拉動了商業物管行業的發展。?
不過，物企需要謹防的是“併購綜合症”所帶來的毛利下滑致使收入下降的問題。以藍光嘉寶服務為例，其大舉收併購，規模急速增拓中營收增速放緩，毛利率下滑，商業物業管理收入驟降八成。?
新上市物業繼續加碼商管
後來者的“商管故事”還奏效嗎
有風口就有搶食身影，眾多物企一致搶佔物管+商管的新賽道。
嚴躍進表示，對於部分物業企業來説，其目前面臨的困惑在於，傳統的物業管理的模式似乎走入了死衚衕，這個時候雖然管理的物業項目多，但是是否因此增利有不確定性。而相對來説，商管更加多姿多彩，其背後是龐大和穩定的現金流，這是此類企業關注的內容。
例如，某家即將上市的物企，為了獲取資本市場的認可，表示將要把商管注入上市平台，對標華潤萬象生活，將商管作為重要部分，講好商管故事。?
然而，儘管有不少物企都將商管注入上市平台，但他們在資本市場上的表現卻成色各異。從“物管+商管”型物企的股價表現來看，寶龍商業和華潤萬象生活股價漲幅最高，其商業物業的管理規模也是同類型物企中最大的。而星盛商業雖然佈局商業物業，但其規模相對較小，無法支撐股價的持續上漲。由此可見，商管服務是加分項，規模仍是支撐股價的“底子”，商管規模的成長性也至關重要。
陳霄指出，隨着越來越多的企業加入商業管理賽道，商管或者將為下一個風口，未來發展空間巨大。同時也面臨着或將會對商管股帶來一定擠壓作用。?
此外，物企需要注意的是，與住宅物業管理相比，商業物業運營管理難度大等特點也意味着企業面臨着增強品牌與管理服務輸出的挑戰。?
陳霄認為，商管在運營管理上比普通住宅物業管理更加複雜化，進入門檻更高，難度相對更大，同時客户要求也更高，面臨的經營壓力也更大。另外，商管面對黑天鵝事件時受到影響更大。對於搶佔商管新賽道的企業來説，要注意把握好擴張節奏，不斷提升服務管理水平，通過發展高端優質項目提高市場佔有率。