亞太地區REITs市場及其在跨境投資中的作用

投資者可以通過投資在主要證券交易所上市的房地產投資信託 (REIT) 股票或非上市REITs來進入亞太市場。按市值計算，日本擁有最大的REIT市場，其次是澳大利亞、新加坡、香港特別行政區和韓國。日本和澳大利亞的REITs 往往幾乎完全專注於國內房地產。相比之下，在香港特別行政區和新加坡交易所上市的REITs對亞太地區其他市場的配置相當可觀。因此，它們在跨境REITs投資中發揮着巨大的作用。

來自香港特別行政區以外的投資者構成了在香港特別行政區上市的香港特別行政區最大的 LINK REIT 的大部分股東（第二組）。資產管理公司（如貝萊德、State Street Global Advisors 和 Vanguard）、託管銀行（如紐約梅隆銀行）和全球機構投資者（包括養老金和主權財富基金）是最大的持有者。此外，領匯持有的投資組合中有14%是香港特別行政區以外的物業。

新加坡還擁有蓬勃發展的REITs市場 (S-REITs)，該市場在該地區其他司法管轄區的商業房地產中有相當大的配置——約佔投資組合的 23%。這在一定程度上反映了新加坡房地產公司傾向於將出租物業分拆為 REITs，從而從可以重新部署的 REIT 產品中獲得的資本。

其他幾個司法管轄區正在發展該行業。菲律賓於2020年初推出了一套協調一致的 REITs 公開上市規則，其部分目的也是為了讓散户投資者更容易獲得REITs。中國於2020年4月宣佈了為REITs創建公開市場的計劃，旨在將個人儲蓄和私人資本引入基礎設施項目。

亞太REITs市場也迎來了另一個重大發展機遇，大眾期待已久的中國公募REITs市場已正式拉開帷幕，目前監管部門已批准了11單公募REITs試點項目，為基礎設施項目籌集約400億人民幣的資金。與其他REITs市場有所不同，中國REITs目前是以基礎設施為主，並未包括商業地產類別，如商場或辦公樓等。同時，隨着順豐REIT、招商局房託REIT在香港交易所掛牌上市，中國香港物流REITs更加豐富。

此外，亞太地區REITs的收併購動作也愈加活躍。除了目前日本境內對景順日本辦公REIT的競爭外，在澳大利亞證券交易所上市的澳大利亞聯合醫療地產REIT也成為了加拿大西北醫療地產REIT和新加坡主權財富基金—GIC爭相收購的目標。