本文來源：時代週報 作者：金子莘
公募REITs新紀錄誕生。
9月16日，華夏基金公告稱，華夏合肥高新REIT（場內簡稱：合肥高新；基金代碼：180102）認購申請確認比例結果正式公佈，比例配售前此次發行累計吸金1293.97億元，公眾投資者與網下投資者配售比例均創歷史新低。
其中，公眾發售部分配售比例低至0.23%，這一配售比例意味着，購買1萬元僅能獲配23元；網下機構發售配售比例為0.64%，這一配售比例則意味着，購買1萬元僅能獲配64元。
值得關注的是，該REIT產品在網下詢價階段就已經受到機構的廣泛關注，共收到90家網下投資者管理的284個配售對象的詢價、報價信息，擬認購數量總和為269.07億份，剔除無效報價後，有效認購數量總和為268.97億份，是初始網下發售份額1.715億份的156.83倍。
華夏合肥高新REIT是全國第五個國家級高新區產業園REITs、安徽省本土企業首單公募REITs，由合肥高新股份有限公司、中信證券、華夏基金聯合推出。華夏合肥高新REIT的項目底層資產為合肥創新產業園一期，園區聚集大批科技創新型企業，2019至2021年平均出租率超87%，項目具備良好持續的經營能力。
華夏基金在REITs方面管理經驗豐富，算上該筆REIT目前已成功發行4單公募REITs，在管公募REITs規模超140億元，在管公募REITs數量和規模均位居市場首位。
“近期市面上好產品相對不多，權益產品表現不佳，導致了REITs受到機構及個人投資者的一致關注。”某公募基金分析師告訴時代週報記者，華夏合肥高新REIT的底層資產確實比較優質，但這個配售比例相對市場預期還是偏低。
實際認購份額超發行份額84倍
華夏合肥高新REIT吸金能力驚人。
據華夏合肥高新REIT公告，中國證監會准予華夏合肥高新REIT發售的基金份額總額為7億份，實際認購份額達到了590.86億份，超額募集逾84倍。
本次發售由戰略配售、網下發售、公眾投資者發售相結合的方式進行。其中，向戰略投資者發售的基金份額數量為4.55億份，份額佔比最大，佔發售份額總數的65%，截至2022年9月15日，該基金髮售公告披露，17家戰略投資者已全數按網下詢價的認購價格2.19元/份認購基金份額並已全額繳款。
圖源：圖蟲
儘管網下發售及公眾發售份額總量不及戰略投資者，但認購十分火熱。
據發售公告，剩餘份額歸屬網下發售的1.715億份，90家網下投資者管理的284個有效報價配售對象已全部進行網下認購併全額繳款，有效認購基金份額數量為268.97億份，為初始網下發售份額數量的156.83倍。
其中，歸屬公眾發售的0.735億份，合計佔發售份額總數的35%，公眾投資者有效認購户數為72899户，有效認購份額為317.34億份，並均已全額繳款，公眾發售實際認購份額達到了發售份額的400多倍。已認購的網下投資者中，參與機構涵蓋券商、保險、信託、私募、基金子公司等各類機構投資者，足見專業投資者對該產品的青睞。
此外，華夏合肥高新REIT認購申請確認比例結果的公告顯示，網下投資者認購配售比例為0.6376%，認購規模達589億元；公眾投資者認購配售比例為0.23%，認購規模近695億元，兩項均創歷史新低。
華夏合肥高新REIT如此受市場關注，其底層資產質量也非常優良。
9月6日，華夏合肥高新REIT公告稱，該基金的運營部分主要由合肥高新睿成科技服務有限公司和合肥高新睿成科技服務有限公司兩部分資產組成。據中聯評估2022年3月31日出具評估報告顯示，兩個項目的合計評估價值為13.51億元，現金流預測2022年（7月1日-12月31日）數值為4.42%，2023年預測值為4.44%。
原始權益人合肥高新股份有限公司是集開發建設、運營管理、產業投資等業務於一體的綜合性產業園區開發運營商，是安徽省內一流、國內領先的國控產業園區開發建設主體。
華夏基金REIT基金規模居首
華夏基金公募REITs在全市場佈局產品數量最多，合併計算華夏合肥高新REIT目前已經成功發行4單公募REITs，在管公募REITs規模超140億元，在管公募REITs數量和規模均位居市場首位。
其餘三隻REITs產品分別是華夏越秀高速公路封閉式基礎設施REIT、華夏中國交建高速REIT、華夏北京保障房REIT。其中，華夏中國交建高速REIT份額最多，總規模也最大，該基金2022年4月13日成立，發行價格為9.40元/份，發行份額為10億份，發行總規模為93.99億元，截至2022年6月30日，基金總規模為94.32億元。
圖源：時代週報記者製圖
今年6月起至今，不含華夏合肥高新REIT，已有公募5只公募REITs成功發行，其中8月最多，有3只發行；5只公募REITs合計總規模高達121億元。不僅如此，目前仍有兩隻公募REITs項目處於申報審批過程中，其中中金安徽交控高速公路封閉式基礎設施證券投資基金於2022年9月2日申報，當前狀態為“已受理”；華泰紫金江蘇交控高速公路封閉式基礎設施證券投資基金於2022年5月6日申報，當前狀態為“已反饋”。
圖源：時代週報記者製圖
公募REITs不僅新發行火熱，淨值表現也不錯。
據光大證券研報，截至9月14日，我國上市公募REITs產品已增至17只。從二級市場收益情況來看，除平安廣州廣河REIT外，其他產品全部實現正收益，其中13只股價較上市首日漲幅超20%，平均錄得漲幅29.3%。
天風證券建議關注以下兩種REITs品類，分別是：第一，受益於資產升值並具有良好運營能力的保障性租賃住房REITs、園區基礎設施類REITs，如園區基礎設施類REITs、倉儲物流類REITs；第二，具有穩定現金流，分紅率較高的特許經營權類REITs，如生態環保類REITs、能源基礎設施類REITs、交通基礎設施類REITs。