觀點直擊 | 最多籌資157.95億港元 恆大物業上市前瞻

觀點地產網 向來標榜追求“最大”“最強”的恆大集團，正分拆旗下一個巨無霸業務板塊赴港上市。在物業管理股自2018年嶄露頭角並最終掀起熱潮兩年後，恆大物業終於乘上這波行業“東風”。

8月中旬憑約837.5億港元估值引入戰投，9月末披露招股書，再到11月12日幾乎以“火箭”般的速度通過港交所上市聆訊，按照最新計劃，恆大物業預計會在12月2日敲鐘，股份代碼6666.HK。

離正式上市還剩餘不到10日時間，招股的工作亦即將開展。在不久前11月3日，螞蟻集團吸引666萬户，超過20萬億人民幣的資金參與打新的上市計劃被擱淺後，恆大物業被認為是最有可能接手資本市場上無處可投的熱錢的標的之一。

11月22日下午，在外界的熱烈關注下，恆大物業通過網絡直播方式召開上市新聞發佈會。集團高管以三人團隊，包括執行董事兼總經理胡亮，以及兩位執行董事兼副總經理安麗紅和王震，出席並回答記者提問。

保守定價

據披露，恆大物業此次IPO基礎發行規模約為16.2億股，其中包括50%新股和50%舊股，總髮行規模佔公司發行後股本的15%。在基礎發行以外，綠鞋機制還附帶約2.43億股的超額配售權。

籌集資金方面，恆大物業發行的價格區間為每股8.5至9.75港元，按此計算，該公司的IPO將會籌資137.7億至157.95億港元。最高募資額勉強超過了此前市場預測的20億美元募資額。

而恆大物業的預估市值則將達到918億至1053港元，較上市保薦人農銀國際此前一份研究報告，提出“恆大物業的估值介乎1292.5億至1693.4億港元”要低。在這份報告中，農銀國際估計恆大物業市值的依據為，預測其2021年市盈率為33.4倍至43.8倍，屬於行業的標準水平。

由此可見，恆大物業此次公開發售的定價實質上較為保守。但這可能是恆大主動採取的一種戰略。目前，在經歷了上半年的“狂歡”後，物業股的市場氣氛已經轉向平淡，這無形中影響了行業新股的IPO發行，尤其是最近有大量優質新股扎堆的情況下。

不久前於10月30日完成上市的合景悠活上市首日破發，開盤報價跌幅達17.87%。同日敲鐘的世茂服務開盤同樣破發，股價較發行價下跌了4.82%。上市後的平淡甚至冷清，與前期熱烈的認購情況形成對比。

但另一方面，最近一隻衝擊港交所的物業股金科服務，在11月17日上市時，開盤價卻較發行價上漲3.02%。當時據市場分析，金科服務上市時是將IPO的定價往下移，從發售價41.8至47.6港元的區間選擇了44.7港元作為最終定價，因此規避了破發的情況。

目前，恆大物業還未確定發售的最終定價，但不排除它將採取同樣的手法，來保證上市首日股價的表現。 

另一方面，資料顯示現時共有23家基石投資者確認參與恆大物業本次發行。以價格區間終端計算，基石投資者合計將包攬約7.9億股發售股份，相當於總髮行規模的48.7%。這無形中對未來股價起到一定的託底作用。

不過恆大物業IPO 的最終情況還有待觀察。據瞭解，預計在近期開展招股的物業股還有華潤置地旗下的華潤萬象生活，以及佳源國際分拆的佳源服務。

除可能出現3只物管股撞期的情況外，恆大物業最有力的競爭對手還包括京東集團旗下“互聯網 醫療健康” 概念獨角獸京東健康，和洗滌護理品牌巨頭藍月亮。

競爭激烈，恆大物業較為保守的定價，或者是一種以退為進的戰略。通過大發行量和較低的入場費，激發市場投資者的熱情。

增長前景

畢竟恆大物業未來的發展前景還是有保障的。恆大物業可以説是目前中國規模最大、增長最快、地域覆蓋最為廣泛的物業服務龍頭企業之一。

資料顯示，恆大物業總收入從2017年的43.99億元增長至2019年的73.3億元，年複合增長率達到29.1%。今年上半年該公司的總收入則錄得45.6億元，同比增長31.7%。同時，3年間毛利潤複合增長率達到了101.4%，淨利潤複合增長率則為195.5%。

截至2020年上半年，恆大物業已經佈局覆蓋國內超過280個城市，已經簽約並且服務項目1354個，總在管面積約為2.54億平方米，簽約面積為5.13億平方米。

在可以預期的來自恆大集團的巨量交付下，用行業套話來説，恆大物業提前鎖定高增長性。據瞭解，截至今年6月30日，恆大集團的住宅土地儲備建築面積達到2.4億平方米。

但極度依賴母公司交付項目，是恆大物業目前的甜蜜之處和痛點。

看過往數據，於2017年至2020年6月30日，恆大物業來自於恆大集團的在管面積分別為1.38億平方米、1.83億平方米、2.34億平方米以及2.51億平方米。而來自於獨立第三方物業開發商的在管面積僅有20萬平方米、40.1萬平方米、82.2萬平方米以及102.4萬平方米。

收入方面，同期恆大物業來自於恆大集團的收入分別貢獻了總收入的99.8%、98.9%、98.4%以及98.8%。

作為一間獨立運行的物業管理公司完成上市，恆大物業未來必須向外拓展第三方管理面積，向內提升社區增值服務收入。目前市場觀察所有物業新股，最關心的問題也是這兩項，因為它影響到未來的增長質量。

“公司從2019年開始，已經開始關注對外的拓展以及收併購的市場。”胡亮表示，恆大物業在今年6月份正式成立了投資拓展團隊，積極向外拓展。其中，6月至9月已經成功收購五家區域物業管理公司。

包括南昌馨雅物業、成都威爾斯普物業、遵義中信物業、湖北冠博物業、浙江永康嘉華物業，共獲得總在管面積772萬平方米。

“同時我們上市募集資金用途也會有相當一部分的比例，用於對第三方公司的收併購工作。” 胡亮指出，目前的計劃是在65%左右。

其餘的募資，恆大物業則將用8%在信息化技術的優化及設備設施的升級，約2%的資金用於人才的招聘與發展，10%用於運營資金和一般用途，而約15%用於增值服務的擴張。

管理層透露，恆大物業的社區增值服務主要包括了社區經營服務、社區資產管理服務，及社區生活服務。2017年至2019年，該公司通過社區增值服務獲得的收入由2.51億元增長到5.73億元，佔總收入的比重從5.7%增長到11.1%。

“未來我們主要是立足於兩個大的方面來開展社區增值服務。”王震稱。其介紹，第一，恆大物業將與母公司恆大集團在健康、旅遊、人壽、新能源汽車等不同的業務板塊深度合作，最大限度地發揮彼此的協同效應。

第二，恆大物業將結合自身已掌握的龐大的社區數量和住户資源，在醫療、養老、教育、旅遊、餐飲、新零售及社區零售等不同的業務領域，與投資者們開展合作。算上此前8月份引入的紅衫資本、中信資本、雲鋒基金、騰訊控股等14家戰略投資者，目前已有最多37家國內外企業參與到恆大物業的未來業務發展中。

“兩次引入的投資者，覆蓋了多個行業領域。” 王震表示，這些企業包括互聯網科技巨頭、人工智能獨角獸企業、知名的投資機構及大型的企業集團等等，“這些新股東的加入，給公司的業務發展提供了更加豐富的潛在資源。”

“未來，公司將會和各個投資者探討在不同的業務層面和領域建立靈活多樣的夥伴關係。”其稱，當中亦包含在物業管理規模上的合作。