世茂股份許世壇：政策基調不會調整，沒有哪個國家會鼓勵炒房
來源： 澎湃新聞
8月20日，世茂股份（600823.SH）召開2021年中期投資者業績溝通會。上半年，公司實現營業收入119.01億元，同比增長30%，其中房地產銷售收入110.03億元，同比增長28.25%；房地產租賃收入6.53億元，同比增長29%。
利潤方面，期內，世茂股份實現綜合毛利潤45.90億元，同比增長33%，綜合毛利率38.6%，較去年同期提升0.84個百分點；淨利潤21.80億元，同比增長26%，歸屬於上市公司股東淨利潤11.43億元，同比增長10%。
報告期末，世茂股份剔除預收賬款之後的資產負債率為63.26%，有息負債率為18.83%，現金短債比2.10倍，三道紅線指標全部綠線達標。
“去庫存、保供貨、沖銷售”將成下半年主旋律
期內，公司上半年累計實現銷售簽約166億元，同比增長77%，完成年度銷售簽約目標的44%，較去年同期提升9個百分點。銷售簽約面積78萬平方米，同比增長95%，銷售均價維持高位達到約2.13萬元/平方米，銷售回款165億元。
世茂股份母公司世茂集團總裁許世壇表示，目前政策端偏緊，公司需要用更大的力度進行銷售和回款。一般房企的銷售是下半年要多些，公司有信心完成全年380億元的銷售目標。
世茂股份在中期報告中表示，“去庫存、保供貨、沖銷售”將成為下半年公司房開業務的主旋律。截至6月末，公司擁有庫存貨值218億元，下半年計劃供貨236億元，合計454億元，可售貨值中90%位於二線及以上城市，杭甬、灣區、榕廈區域可售資源的佔比分別為24%、19%和15%。
此一時，彼一時。儘管世茂股份宣佈有信心完成全年銷售目標，但面對五年千億元的銷售目標，世茂股份總裁吳凌華坦承，目標是對未來行業和政策的預判，公司制定五年計劃時的市場環境、政策環境和現在發生了根本性的變化。去年8月公司公佈計劃之後，政府出台了三道紅線、兩集中管理等政策，公司有信心完成今年的銷售目標，明年之後的目標，公司將結合市場環境再做認真詳細的測算。
對於房地產政策，世茂集團總裁許世壇表示，調控會成為一種新的常態，從去年出台的三道紅線、銀行集中度管理到最近調整的土地競買政策，都有很好的導向性。“房住不炒”的政策基調不會調整，沒有哪個國家會鼓勵炒房。
許世壇稱，穩地價、穩房價、穩預期是一個長期的目標，在執行過程中有松有緊。公司判斷，上半年房地產政策處於比較緊的狀態，銷售好，土地市場也比較好的情況下，政策肯定是要再收緊。7月份以後，政策的效果已經很明顯，有些城市的成交量出現下滑。
“希望通過引入產業獲取項目”
土地拓展方面，今年上半年，世茂股份於浙江省杭州、湖南省長沙、浙江省寧波獲取3宗商辦綜合地塊，總價約45.7億元，總計容建築面積約46萬平方米，成本約10000元/平方米。截至報告期末，世茂股份擁有總土地儲備約1892萬平方米。
有投資者向管理層提問3宗地塊是不是有些少，吳凌華稱，首批集中供地的表現十分“內卷”，各地的土拍規則非常多元，鬆緊不一，有些城市土地競拍溢價率達到40%以上，仍有競配建、競自持的要求，實際上這是變相的增加土地溢價，進一步加劇市場的非理性競爭。
吳凌華補充説，世茂股份和所屬的世茂集團均有積極參與土地競買，但一直比較冷靜，嚴守投資底線，避免急躁冒進、盲目。
許世壇透露，今年上半年公司參拍的土地數量要多於去年同期，只不過拿到的比較少，世茂股份和世茂集團合計權益拿地金額約200億元。首輪集中供地很多企業非理性，三季度土地市場開始有新的變化，下半年市場壓力也會比較大， 如果土地市場出現下跌，公司可以積極參與。
同時，許世壇向投資者透露，公司在和幾家比較大的科技企業談合作，希望通過引入產業獲取項目。
世茂股份在報告中預測，首批集中供地熱度較高，競地規則逐步轉向“非價高者得”。首批集中供地的熱度維持高位，從溢價率來看，供地核心區溢價率為17.4%，較2020年提升2.6個百分點；從樓面價來看，19城核心區及非核心區土地推出樓面價較2020年同口徑樓面價均有超10%的增幅。就競拍規則而言，熱點城市限制條件較多、規則複雜、拿地門檻高，不再單純“價高者得”，除資金調度能力外，對企業的多元運營能力也是全方位的考驗。
吳凌華介紹，從國家政策調控的角度，是希望集中供地可以穩地價、穩預期，但實事求是講，應該是沒有達到這個效果的。熱點城市的土地市場呈現了非理性狀態。
吳凌華解釋，歸根結底有兩個理由。去年8月三道紅線頒佈以後，部分房企從投資和銷售兩端發力，希望能降檔，一是去庫存抓緊回款，另一方面是收緊投資、少拿地。但實際上今年上半年，尤其是第一季度，房地產市場的銷售情況超出預期，去年年底去庫存，疊加上半年超預期的銷售，使得部分房企補倉意願非常強烈。
對於第二批集中供地，吳凌華稱，一些公佈了第二批集中供地的城市密集地進行土拍延期公告，這意味着土拍規則將迎來大範圍的優化調整。天津、福州等城市已經明確，土拍溢價率不能超過15%；達到15%的溢價率後，不能再競配建、競自持，而是通過搖號等方式進行土拍。這就給了地產商一定的盈利空間。
截至8月20日收盤，世茂股份報3.58元/股，漲3.47%.