雷達財經出品 文|李宏晶 編|深海
1月13日，新希望服務控股有限公司(下稱“新希望服務”)向港交所遞交招股書，農銀國際作為獨家保薦人。募集資金將用於戰略收購及投資、升級信息系統及設備、人才招募及團隊建設、營運資金及一般企業用途，具體金額未披露。
資料顯示，新希望服務為四川首富劉永好家族旗下物業公司。2018年至2020年9月30日，新希望服務收入分別為2.58億元、3.81億元和3.68億元；同期淨利潤分別為4105.8萬元、6404.1萬元和7936.1萬元。
同其他在港上市物業公司一樣，新希望服務營收十分依賴母公司新希望集團，來自非關聯方項目收入僅0.3%。有分析認為，儘管背靠大樹好乘涼，但過分依賴母公司，或將在很大程度限制企業的發展。
值得關注的是，2019年，新希望服務分紅850萬元；2020年前三季度，公司分紅1.96億元。2020年12月18日，公司再次分紅1.2億元，意味着過去一年分紅3.16億元。同時，公司截至2020年9月30日的資產負債率卻高達83.6%。
收入依賴新希望地產集團
資料顯示，新希望服務成立於2010年1月26日，為民生服務運營商，提供物業管理服務、非業主增值服務、商業運營服務及生活服務，業務運營起步於成渝城市羣，隨後將地域覆蓋擴張至全國的一線城市、新一線城市及二線城市。在億翰智庫發佈的2020中國物業企業綜合實力百強中排名第39位。
根據第一太平戴維斯及億翰智庫的資料，截至2020年9月30日，新希望服務分別有36.5%、25.1%的在管樓面面積位於成渝城市羣及華東地區，而截至同時分別有32.3%、39.4%的合約樓面面積位於上述兩個地區。截至2020年12月31日，新希望服務管樓面面積約1020萬平方米。
2019年，新希望服務的平均月度物業管理費為每平方米人民幣3.69元，較國內物業管理服務行業高57.4%。根據第一太平戴維斯及億翰智庫的資料，2019年新希望服務的每平方米收益為人民幣58.23元，於中國物業企業綜合實力百強中排名第八位。
招股書顯示，2018年至2020年9月30日，新希望服務收入分別為2.58億元、3.81億元和3.68億元；同期淨利潤分別為4105.8萬元、6404.1萬元和7936.1萬元。
對於收入和利潤增長的原因，公司表示主要是由來自新希望房地產集團開發的項目的在管總樓面面積增加；以及提供新服務，如租户管理服務、線上及線下零售服務及餐飲服務。
新希望服務主要從物業管理服務、非業主增值服務、商業運營服務和生活服務四方面獲取收入。截至2020年9月30日，物業管理服務貢獻的收入達到1.29億元，佔比35.2%；非業主增值服務收入為1.04億元，佔比28.4%；商業運營服務收入為7701.3萬元，佔比20.9%；生活服務收入為5717.1萬元，佔比15.5%。
2018年至2020年9月30日，新希望服務毛利率分別為42.6%、41.9%和44.9%。其中，商業運營服務為其毛利最大的業務，截至2018年、2019年及2020年9月30日的毛利率分別為75.4%、61.4%、75.0%。
值得一提的是，物管企業依賴母公司輸血是行業常態，新希望服務也不例外。數據顯示，報告期內，新希望服務來自新希望房地產集團的項目數量為43個，在管樓面面積為623.2萬平方米，收入1.07億元，佔比82.4%。
同時，來自新希望房地產集團的合營或聯營公司的項目數量為5個，在管樓面面積為103.8萬平方米，收入978萬元，佔比7.6%。來自新希望服務的最終控股股東的聯繫人的項目數量為5個，在管樓面面積為17.7萬平方米，收入1258.9萬元，佔比9.7%
按收入計算，新希望房地產集團及其關聯公司為新希望服務貢獻了99%以上的營收。來自獨立第三方的項目數量為2個，在管樓面面積為36萬平方米，收入39.6萬元，佔比0.3%。
招股書顯示，發行人最大客户為新希望集團，2018年至2020年前三季度，公司向新希望集團提供服務產生的收入分別為人民幣6290萬元、1.33億元及人民幣1.37億元，分別佔當期總收入的24.4%、34.8%及37.3%。
截至2020年9月30日，新希望服務持有現金及現金等價物1.39億元，資產負債率83.6%，負債比率240.2%，負債總額11.61億元。
2019年，公司分紅850萬元；2020年前三季度，公司分紅1.96億元。2020年12月18日，新希望服務再次分紅1.2億元，這也意味着過去一年公司分紅達3.16億元。
劉永好、劉暢父女為實控人
新希望服務最大股東為四川富豪劉永好。根據一致行動人協議，劉永好、劉暢父女透過Golden Rose、新晟、Adventure Way Pte. Ltd.及Medea Investments Limited控制本公司股東大會上超過30%的投票權。因此，劉永好、劉暢為新希望服務實控人。
其中，劉永好常駐香港，持有新希望（000876.SZ）29.04%股份，為控股股東。劉暢是1980年出生，2012年1月首次取得新加坡國籍，目前是新乳業（002946.SZ）的實控人、新希望董事長。
2020年11月5日，福布斯中國發布的“2020福布斯中國富豪榜”顯示，劉永好家族身家以880.8億元排名全國第31位，繼續蟬聯“四川首富”。
截止目前，劉永好旗下已有新希望（000876.SZ）、新乳業（002946.SZ）、華創陽安（600155.SH）、興源環境（300266.SZ）和*ST飛馬（002210.SZ）五家上市公司。
1月13日，飛馬國際發佈詳式權益變動報告書，法院裁定批准完成後，由新希望投資集團控股的上海新增鼎資產管理有限公司將合計受讓股票約7.96億股，佔公司總股本的29.90%，上市公司控股股東變更為劉永好。
在全國工商聯披露的2020年中國民營企業500強中，新希望集團位列第27位。根據新希望集團2019年年報，當年公司851.72億元。其中來自飼料、禽產業、豬產業的收入分別達424.31億元、215.59億元和74.87億元。
與此次上市物業公司相關的房地產業務方面，新希望集團近年來擴張可謂突飛猛進。2017年，新希望地產實現全口徑銷售141.5億元、首次躋身中國房地產百強之列。2018年實現全口徑銷售303.1億元。2019年，新希望地產定下500億銷售目標，並稱要“三年衝千億”，開始向規模發力。2020年12月24日，新希望地產官方顯示，其年度銷售額突破1000億元，跨入千億陣營。
在土儲佈局上，新希望地產主要佈局全國新一線、強二線的省會及重要城市。截至2020年8月底，新希望地產在15個城市有項目，主要集中在長三角城市羣、西南和粵港澳大灣區三大城市羣。
截至2020年6月末，新希望地產毛利率22.46%，現金短債比達到1.98，有息負債總額352.11億元，資產負債率76.57%，高於"三道紅線"中關於資產負債率和短債比的要求。
有地產行業人士稱，負債水平不符合監管要求的情況下，新希望地產的激進擴張大概率要按下暫停鍵。
如果地產業務擴張受阻，將在多大程度上影響對其大幅依賴的物業公司？雷達財經將繼續關注。
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