聚焦半年報｜上市房企“三道紅線”指標改善，經營增收不增利
8月31日，A股上市公司半年報披露進入尾聲，上市房企的半年報尤其引人關注。
紅星資本局注意到，今年上半年，我國房地產市場在“穩地價，穩房價，穩預期”的政策主基調下，相較規模增長，“安全”也成為了今年上半年房地產行業關鍵詞，頻頻在上市房企的業績報告會中被提及。
利潤方面，上半年上市房企盈利能力普遍下滑，呈“增收不增利”的態勢；不過對於房企而言，更關注“三道紅線”指標是否達標。如何在安全範圍內最大限度地爭取利潤，已經成為上市房企最關注的問題。
財務安全是主要目標
關注降檔返綠效果
2021年上半年，房地產市場“穩”字當頭。紅星資本局注意到，“安全”和“利潤”成為了今年上半年房企的行業關鍵詞。
安全方面的衡量指標，主要為2020年8月央行和住建部聯合提出的“三線四檔”政策。紅星資本局瞭解到，“三道紅線”是指剔除預收款的資產負債率不得大於70％、淨負債率不得大於100％、現金短債比不得小於1倍。
根據“三道紅線”踩線的條數，監管部門將房企分成“紅、橙、黃、綠”四檔管理，每降低一檔，有息負債規模增速上限增加5％，即使是處於綠檔位置的房企，有息負債年增幅也不得超過15%。按照監管要求，從今年1月1日起，房企正式進入降槓桿測試期，到2023年底，所有房企都要實現達標。
整體來看，根據克而瑞研究中心日前發佈的報告顯示，其監測的99家重點房地產企業樣本中，有41家房企成功降檔，其中24家成功迴歸綠檔。99家重點房地產企業的現金短債比和淨負債率兩項指標，相比2020年上半年均有明顯改善，尤其是淨負債率的平均值，相比2020年上半年下降了55個百分點。
具體來看，以房企龍頭碧桂園（02007.HK）為例，紅星資本局瞭解到，截至2021年6月30日，碧桂園仍處於黃檔，期末淨負債率為49.7%，已連續多年保持低於70%，低於“三條紅線”中“淨負債率低於100%”的要求；可動用現金餘額達1862.4億元，現金短債比2.1倍，短期償債無憂。唯一尚未達標的指標為剔除預收賬款的資產負債率，但這一數據已從去年年底的80%，下降至77%。
另外，同為行業前三甲的萬科企業（02202.HK）則在今年一季度末順利迴歸“綠檔”，各項指標均符合重點房地產企業資金監測和融資管理規則要求。據萬科半年報顯示，截至報告期末，萬科淨負債率為20.2%；持有貨幣資金1952.2億元，遠高於短期借款和一年內到期有息負債總和，剔除預收款項的資產負債率為69.7%。
綠地控股（600606.SH）表示，上半年累計壓降有息負債約349億元，第一條紅線現金短債比達標轉綠，增至約1.4；在此基礎上，第二條紅線淨負債率也逐漸回落，由179.54%降至116.06%，預計近期也將達標轉綠。
業內人士分析，就“三條紅線”的指標內容而言，現金短債比和淨負債率相對更容易達標，而剔除預收款項的資產負債率的達標難度較大，需要提高存貨週轉率，擴大預收款規模，加快銷售速度等，同時杜絕捂盤惜售行為，因此所需時間也更長。
毛利率下滑明顯
增收不增利或成行業態勢
“安全”之外，企業的盈利能力，也是備受資本市場關注的內容。
紅星資本局注意到，上半年因拿地成本、三項費用升高以及新房限價等多重因素影響，房企盈利能力普遍下滑，呈“增收不增利”的態勢。如何在安全範圍內最大限度的爭取利潤，已經成為本季財報會和未來企業最關注的問題。
8月31日，多家機構發佈2021年1-8月中國房地產企業銷售業績榜單。整體來看，1-8月TOP100房企銷售額整體呈現下降趨勢，均值為887.9億元，增長率均值為29.8%；而1-7月增長率均值為36.2%，下降較為明顯。
具體來看，2021年上半年，碧桂園實現總收入約人民幣2349.3億元，同比增長27%；權益合同銷售金額為3030.9億元，同比增長14%。
但與營收相較，上半年碧桂園的淨利潤為人民幣224.2億元，同比僅增長2.3%；歸屬股東淨利潤149.96億元，同比增長6.11%；毛利約為人民幣462.8億元，同比增長3.11%。
而以穩健著稱的萬科，更是12年來首次出現淨利潤同比下滑。財報顯示，2021年上半年，萬科實現營業收入1671.1億元，同比增長14.2%；合同銷售金額3544.3億元，同比增長10.6%。但萬科歸屬上市公司股東淨利潤110.5億元，同比下降11.7%；淨利率為9.7%，同比下降3.05個百分點；毛利率為22.9%，同比下降8.87個百分點。
對此，萬科總裁祝九勝解釋稱，利潤下滑主要有三方面的原因：第一，銷售規模的增長有限；第二，開發業務毛利率下降較快；第三，轉型業務帶來的影響，轉型效果要體現出來還需要時間。
龍湖集團（00960.HK）情況較好。財報顯示，今年上半年，龍湖集團營業收入為606.2億元，同比增長18.5%；股東應占溢利74.2億元，剔除公平值變動等影響後，龍湖集團的股東應占核心溢利61.8億元，同比增長17.1%，已屬於行業較高水平；毛利率為27.7%，同比下降1.6個百分點。
“行業整體毛利率下滑應該是一個趨勢。”龍湖集團首席財務官趙軼在業績會上指出，“在限價的大環境下，行業毛利率會迴歸到一個合理的區間，未來保持20%-25%的毛利率，可能是整個行業的趨勢。”
物管子公司業績亮眼
房企間收併購活躍
在房地產調控不斷加碼，金融政策持續收緊下，多元化發展的戰略成了房企們的轉型之路。
紅星資本局注意到，在非開發業務方面，不少房企放眼於物業管理、代建等輕資產業務上，通過這些業務帶動母公司業績。
以碧桂園服務為例，2021年上半年，碧桂園服務（06098.HK）總收入約115.6億元，同比增長約84.3%，達到去年全年營收近四分之三的水平。其中，傳統物業管理服務收入51.72億元，同比增長30.55%；城市服務收入20.95億元，同比增長5510.12%。
其他獨立上市的物管子公司，如雅生活服務（03319.HK）上半年收入62.47億元，同比增長56.1%；綠城服務（02869.HK）收入55.96億元，同比增長27.2%；招商積餘（001914.SZ）收入47.79億元，同比增長23.56%；保利物業（06049.HK）收入為51.53億元，同比增長43.1%；中海物業（02669.HK）收入42.96億元，同比增長50.72%，等等都取得不錯的營收成績。
業內人士分析，上述幾家營收大户，要麼背靠規模龐大的地產商，要麼加大力度收併購，均通過做大規模提升業績。
另外，紅星資本局還注意到，8月，房企間收併購活動也更活躍、範圍更廣。
8月1日，恆大以32.5億港元出售恆騰網絡11%股份；次日，碧桂園服務收購湖南天環物業100%股權，融創服務收購獲得撫順恆潤物業全部股權等。
此外，中國電建地產集團天津置業有限公司掛牌轉讓天津褐石房地產開發有限公司50%股權；雅生活智慧城市服務股份有限公司全資子公司天津雅潮同意有條件收購濟南宏泰合共100%份額，總對價為人民幣2.82億元。
紅星新聞記者 俞瑤 謝雨桐
責編 任志江 編輯 楊程