賣房人不遷户口，購房人如何維權？

　　8月19日訊（海峽導報記者 陳捷 曾藝軒 通訊員 司小宣/文 楊希/漫畫）賣房後三年，賣方户口至今未遷出，購房者如何維權？房產未取得建設工程規劃許可證，訂立租賃合同有效嗎……

　　近期，翔安區的村（居）法律顧問們接到了不少與房產有關的法律諮詢。當遭遇這些房產問題，應該如何維護自己的合法權益？快來看看村（居）法律顧問如何為社區居民們排憂解難。

1 賣方賣房三年不遷户口，買方如何維權？

　　翔安區鳳翔街道蔡浦社區居民王先生遭遇了一件煩心事，他三年前買了一套二手房，但賣方至今未將其户口從該房屋遷出。根據雙方簽訂的二手房買賣合同約定：若賣方未按照合同約定將户籍遷出該房屋，則每逾期一日應按照房屋總價款的萬分之五支付逾期遷出違約金。現在，賣方逾期已超過三年。王先生諮詢，該怎麼辦？

　　村（居）法律顧問江玲律師分析説，根據雙方買賣合同約定，賣方逾期遷出户口的行為已構成違約，王先生可向人民法院起訴要求賣方承擔逾期遷出户口違約金等違約責任。因本案賣方逾期遷出户口行為已超過三年，逾期遷出户口違約金存在部分期限超過訴訟時效問題。而且，賣方主張約定的違約金過高請求予以適當減少的，人民法院應當以實際損失為基礎，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據公平原則和誠實信用原則予以衡量，並作出裁決。因此，實踐中，對於賣方逾期遷出户口，人民法院判決賣方應承擔的違約金數額並無固定標準，在買方無法提供實際損失的情況下，法院通常會將違約金調整為一個相對合理範圍，以示公平、合理。

2 出租房屋未取得建設工程規劃許可證，租賃合同有效嗎？

　　翔安區鍾宅社區居民楊先生諮詢説，出租房屋未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設。這種情況，合同效力如何認定？

　　村（居）法律顧問謝妙玲律師説，依據《最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》相關規定，出租人就未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前取得建設工程規劃許可證或者經主管部門批准建設的，人民法院應當認定有效。