FX168財經報社(香港)訊 香港邊境重新開放後，中國大陸買家資金迴流房產市場出現明顯回温的跡象。但在美國市場中，摩根大通和摩根士丹利等基金經理面臨撤資200億美元的請求，主因是房地產價值下降。這也顯示出，中美之間出現史上最大的房市分歧。
信和置業執行董事Victor Tin告訴英國《郵報》，中國大陸買家已再次開始在香港購房，迄今為止，他們的興趣主要集中在豪宅。Tin提到説：“豪宅開盤時間提前了，稍後當邊境重新開放進一步放寬時，可能會有更多內地買家前來，從而提振其他類型的房產。”
2023新年前10天裏，信和與中電集團聯合開發的何文田聖佐治大廈售出的6個單位中，中國大陸資金買下了3個，這3套公寓以約3億港元，約合3841萬美元的價格售出。
“在西九龍，一位中國大陸買家於1月12日斥資1.66億港元購買Grand Victoria的8套公寓，”Tin補充説。
根據美聯物業的數據，在新冠大流行前的2019年，具有中國大陸背景的買家佔香港房屋總銷量的8.4%。中國大陸人的購買量在2011年達到頂峯，佔所有房屋的11%，佔新房的30.2%。
根據美聯物業引用的税務局統計數據，在大流行期間，非香港永久居民或公司買家的年交易量下降約76%，這數據相當驚人。
這是根據有責任支付買方印花税的案件數量計算的，僅適用於此類買方。從2020年到2022年11月，共有2311筆此類交易，即每年約770筆交易。相比之下，2017年至2019年有9484筆此類交易，即每年約3160筆交易。
換句話説，邊境關閉使市場每年損失約2400筆交易，或三年內損失7200筆交易。
現在隨着邊境重新放開，開發商和代理商希望在2022年住宅總交易量同比下降39.4%至45050套後，跨境買家能夠迴流，給市場注入一劑強心劑。
“儘管重新開放邊境確實是治癒疲軟市場情緒和受損市場狀況的良藥，但香港三年多來一直像個病人，”嘉華香港地產銷售和營銷總監Tony Wan説。
Wan強調，邊境重新開放的重要性更多是為了刺激跨境經濟活動和改善經濟，之後人們將更有興趣買房。他指出，香港需要採取更多措施來加強經濟健康，包括香港特別行政區行政長官李家超的施政報告中概述措施，以吸引人才、投資者、投資資本和技術到香港。
目前房地產市場的一個積極跡象是，最近獲得永久居留權的香港人購買增加。他們的抵押貸款申請佔mReferral Mortgage Brokerage Services第四季度處理抵押貸款申請的11.4%，這是自2018年有記錄以來的最高水平。
香港當局的優質移民入境計劃旨在吸引高技能人才來港定居，以提升香港的經濟競爭力。儘管該政策的諮詢量激增，但尚不清楚中國大陸人的移民將在多大程度上幫助房地產市場。
“一些中國大陸買家仍然對投資或搬遷到香港感興趣，因為它是中國通往世界其他地區的窗口，尤其是在優質移民計劃的誘惑下，”中原地產中國首席執行官Andy Lee表示。“他們之後可能會來買房。”
然而他也解釋説，由於購房和資金轉移成本高，短期內不太可能出現繁榮。
高力亞洲估值和諮詢服務執行董事Dorothy Chow表示，雖然中國大陸與香港邊境的重新開放有望刺激香港經濟，但利率上升將繼續給大眾住宅市場蒙上陰影。
“隨着經濟復甦，包括股市表現、家庭收入增加和投資者信心恢復在內的提振住宅價格的積極因素有望使住宅市場重回復甦軌道，”她説。“雖然進一步加息將繼續對房價構成壓力，但我們預計2023年整體同比下調5%至10%。”
美國基金遇200億房地產撤資
轉頭望向美國，根據追蹤開放式多元化核心股票基金指數的IDR Investment Management數據，一組面向機構投資者的房地產基金2022年收到200億美元的提款請求，這是自大衰退以來最大的等待隊列。
太平洋投資管理公司全球私人商業地產負責人約翰·默裏在接受採訪時説：“這就像夜總會，每個人都排隊進入，然後在關門時排隊離開。
據不願透露姓名的知情人士透露，機構投資者試圖減少對摩根大通、摩根士丹利和保誠金融等管理公司的一些最大基金敞口。
養老金顧問卡蘭(Callan)在2022年12月的報告顯示，截至2022年第三季度，瑞銀特朗布爾房地產基金(UBS Trumbull Property Fund)有72億美元等待提款，佔其價值的40%。
隨着更高的利率打擊商業房地產市場，資本外流加大了機構基金經理的壓力。與此同時，黑石集團(Blackstone Inc.)等管理公司看到散户投資者，尤其是富人，在市場動盪中從房地產押注中撤資。
黑石集團最大的零售業務之一即Blackstone Real Estate Income Trust，限制了投資者在2022年12月可以取出的資金數額。
Green Street的指數顯示，2022年借貸成本飆升導致商業地產價格下跌13%，而彭博社對公開交易的房地產投資信託基金的衡量指標下跌29%。
資本外流既是商業地產未來問題的症狀，也是其原因。默裏在2022年12月的報告中寫道，贖回“促使許多核心基金試圖出售其最具流動性的資產，例如工業和多户家庭資產，這意味着即使是最具彈性的行業，也面臨逆風”。
對於機構投資者而言，退出隊列至少在一定程度上是對所謂的分母效應的回應。投資經理通常對他們希望在股票、債券、房地產和其他資產上投資多少有一定的目標。隨着2022年市場暴跌，他們持有的股票和債券規模縮水，而房地產則表現更好，這意味着房地產在他們投資組合中所佔的份額通常比他們最初預期的要大。
根據Hodes Weill & Associates和康奈爾大學房地產貝克項目的一項調查，擁有11萬億美元總資產的機構投資者中，約有32%認為他們的投資組合在2022年過度分配給房地產，高於2021年的8.7%。
PGIM房地產的全球首席運營官兼美國股票主管Cathy Marcus提到説：“房地產升值到有一個分母問題，一些投資者正在尋求撤資。”
摩根士丹利研究分析師託尼·查爾斯在2022年12月的報告中寫道：“我們正在利用公共和私人市場，以及需要流動性基金之間的套利。”