本文來源：時代財經 作者：羅韜
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2016年8月，中國最有影響力之一的企業家論壇亞布力論壇夏季峯會在中國西安舉行。那一年的論壇主題叫《大歷史中的中國經濟》，百度創始人李彥宏、萬科（000002.SZ）創始人王石、分眾傳媒（002027.SZ）創始人江南春、建業地產（00832.HK）創始人胡葆森、經濟學家張維迎等悉數參加。
那一年的亞布力論壇，在聚光燈下最受關注的無疑是王石。彼時，萬科深陷股權之爭，王石以及萬科管理層的命運依舊前途未卜。
大歷史中的中國經濟，讓房地產在這一年站在了整個中國經濟歷史的舞台中央。當年末，全國廣義貨幣供應量(M2)餘額155.0萬億元，比上年末增長11.3%；全年社會融資規模增量17.8萬億元，比上年多2.4萬億元。同時，全國開啓了一輪“棚改貨幣化安置”，將城市中的“老破小”區域進行拆除，給予拆遷户現金補貼，讓這些人重新買房。
諸多利好洶湧而至，各類資金也在通過不同渠道變相流入房地產，而中國許多城市房價也在當年翻了一番。隨之而來的，是地產商的兇猛擴張，規模增速甚至達到100%。
2016年成為中國房地產歷史上最炙熱的一年。
這一年春天，作為一個孩子母親的地產高管李希（化名），隨着公司的總部搬遷，來到了上海。隻身前往上海的她，對這個城市充滿好奇和期待，她可能也沒想到，屬於她和她所在公司的黃金時代帷幕，正在悄然拉開。
事後的很多年，無數地產人回憶起來亦唏噓感慨：“那是中國房地產最好的一年。”
短短七年時間，作為支柱產業之一的中國房地產，歷經了一輪過山車式的發展。許多當年信心滿滿的地產富豪，如今深陷泥潭。
“眼見他起高樓，眼見他樓塌了。”李希在微信上告訴時代財經。
野蠻生長
2016年的樓市盛況，從一線城市蔓延到了中國二三四線城市。
當年2月，位於上海虹口區的知名樓盤瑞虹新城一口氣推出了352套總價上千萬的新房，在一天內被搶光了，銷售額達36億元。熱銷的情緒如星星之火呈現燎原之勢，上海內環附近的一套老公房業主甚至在一天內跳價三次，最終報價從430萬元提至500萬元，單日漲價70萬元。
不久之後，市場情緒開始蔓延到中國的二三四線城市。在蘇州，當年4月的2天土地拍賣，就收金超過250億元。無論是國企，還是民企，都在不斷刷新地價紀錄。
2016年8月的一場土地拍賣，將這個故事推向一個高潮。
當年，閩系房企新貴融信中國（3301.HK，下稱“融信”）以110.1億元的總價拿下上海靜安地王，溢價率超過139%，根據當時估算，該項目售價需達15萬元/平方米方能保本。
參與那場史詩級土地拍賣的龍頭企業諸多，包括仁恆置地、保利地產、華潤+華髮、新城控股、龍湖集團、旭輝、招商蛇口、金茂+中鐵、合景泰富、雅居樂、融創中國、金輝集團、世茂集團、建發+中糧+首開等。這些企業中，絕大多數在規模和資金實力上，都高於融信。當年仁恆置地的公子甚至親自上陣參與土地拍賣，無奈抵不過閩系房企的兇猛。
110億元的土地總價，即便放在今時今日，依舊充滿了魔幻色彩。
所有人都在問，融信是誰？
而在這一年的3月，這家發跡於福州的房企剛剛把總部搬到上海虹橋，並在國內第一高寫字樓上海中心高調宣佈將自己定位成為全國性房企。
彷彿看到了時代的風口，這些區域地產富豪一時間高歌猛進，紛紛選擇把總部搬到資金高地上海，並在全國各地肆意擴張，瘋狂拿地。
同一時期，包括正榮地產（6158.HK）、弘陽地產（1996.HK）、祥生控股（2599.HK）、禹州集團（1628.HK）等超過20家房企先後將總部搬遷至上海。無比寬敞的辦公大樓，一時間門庭若市，熙熙攘攘，勾畫着一個個未來巨頭的模樣。
“上海是人才、資金的高地，為了全國化擴張，必須匹配更大、更完善的組織架構，因此需要更多的人才儲備和資金。”一位閩系房企高管曾對時代財經表示。
這是一個唯規模論的時代。
“我們到了大象跑得比螞蟻快的時代，規模房企增速明顯高於中小房企。”彼時，旭輝控股（00884.HK）總裁林峯對時代財經表示。
隨之而來的是，房企的野蠻生長。
第三方房地產數據機構克而瑞的一份報告顯示，2016年規模房企擴張迅速，銷售門檻提升明顯。從金額門檻來看，TOP100房企入榜金額門檻從2015年的104億元提高至157億元，同比升51%；其中，TOP20提升最快，由15年的358億元跨越至647億元，同比大幅提升81%。
當年，包括新城控股、首開股份、旭輝集團、魯能集團、中南集團、華髮股份的規模銷售增速同比超過100%。
野蠻生長的階段讓親歷者，享受着行業的滾滾紅利。
“公司就像遊牧民族一樣，正在肆意拿地，騎在馬背上打天下。我們老闆把業內有名氣的總裁、副總裁都見了一遍，希望找到更多人加盟，17年我們的目標規模增速還是100%”彼時間，李希還在一家閩系房企工作，見證了這場盛宴。
即便是剛剛工作幾年的地產人，亦被這不曾有過的場景衝昏了頭。
“工作不到4年，就收到了人生第一個百萬年薪的offer。”地產人小王回憶起來，既有些驕傲，又有些後怕。
瘋狂拿地與肆意擴張，行業都信奉“大而不倒”的神話。無論是航母，還是扁舟，在浪潮下滾滾向前。
濱江集團（002244.SZ）董事長戚金興就曾這樣規劃公司藍圖：2016-2018年“起飛”，增長超過100%；2019-2021年“騰飛”，增長在30%上下；2022年後平飛。
調控正在悄然醖釀，江湖之外的江湖卻無比樂觀。縱然有歷史為鏡，這些富豪卻相信這將是全新的時代。殊不知，通過極高的資金槓桿推動規模發展之後，激流之下卻是暗礁重重。
激流暗礁
2016年的9月末，中國房地產政策的風向開始出現調整。短短7天時間，就有近20城出台了限購令，遏制房價上漲的信號開始顯現。
不過，政策的傳導與市場的預期存在時間差，在資金的瘋狂暗湧下，無法阻止激進派高歌猛進的步伐。
“中國城鎮化還沒有結束，地產至少還有10年的黃金期。”在2017年春天的一次訪談中，禹洲集團董事局主席林龍安告訴時代財經。在他看來，中國房地產到了“逆水行舟，不進則退”的階段，未來大魚將吃掉小魚。而在這一年，他把“擴張”定位成禹洲集團的主基調。
過後幾年，雖然調控政策層層加碼，大歷史時代下的中國房地產，卻在城市化的紅利下，蓬勃發展。
歷史的某些信號實際上在2019年就開始乍現，許多扁舟已經在洪流中悄然退出，先知先覺者萬科，甚至在2018年秋季就提出了“活下去”的口號。
人民法院公告網顯示，2019年全國有近300家地產商宣告破產。
時代財經注意到，這些破產的地產商基本分佈在中國的三四線城市，資產規模普遍是5億元到30億元之間，破產原因主要在於負債高企、融資困難。
部分上市房企亦在2019年選擇斷臂求生。
當年，包括華僑城（000069.SZ）、陽光100中國（02608.HK）、上置集團（01207.HK）、粵泰股份（600393.SH）、ST泰禾（000732.SZ，下稱“泰禾”）等地產商均選擇出售項目股權，進而實現回血。
當年9月，泰禾出現實質性債務違約。時至今日，依舊成為中國房地產歷史上一個重要節點。
“公司高速擴張時期，通過各類辦法進行融資，拿地的自有資金不到10%，所有人都在押注未來資產價格上漲。”一家如今深陷債務泥潭的閩系房企前總裁對時代財經表示。
當年的高速擴張，讓無數人紅了眼，無論是公司的盈利，還是員工收入都是業界領先水平。而如今，曾經的諸多明星職業經理人紛紛撤退，留下老闆開始收拾這攤“生意”。
“近年來銀行一直要求減少對房地產的融資，但是資產荒一直是一個問題，過去幾年對房地產也幾近沒有縮表。”一位四大行風控人士在接受時代財經採訪時表示。
當指針撥到2021年，苦苦掙扎近半年後的一家房地產巨擘宣告正式違約，將“大而不倒”的神話泡沫直接戳破。
中國樓市到了一個轉折點。
反觀中國房地產的2021年，幾乎沒有公司完成了此前制定的年度銷售計劃，無論是看似穩健的航母，還是漂洋的小船，都在承受前所未有的壓力。
李希所在的公司亦沒能倖免，公司門口經常鬧事，讓她對這一切已然見怪不怪。
覆盤歷史的軌跡，房企從兇猛擴張到急速縮表，甚至違約，不過短短的幾年光景。高財務槓桿帶給了這些地產富豪榮華富貴之後，一切灰飛煙滅。
這些企業無疑不在當時，展示除了“卓越”的資金運用能力，甚至將自有投入資金降低到了0。
時代財經瞭解到，此前很多土地拍賣後都需要交納一筆首付款，這相當於要求開發商用自有資金參與土地拍賣，這筆首付款一般為土地總價的30%左右。不過，諸多開發商為了提高資金使用，會進行前端融資，通過無抵押形式籌集首付，進而降低自有資金佔比。
此外，在地產融資圈還有一個“前前融”概念，當開發商需參與土地拍賣時，往往需要一筆土地拍賣保證金，而這筆錢在行業最瘋狂時代，同樣有過橋資金進行對接。
更多諸多負債，精明的地產商通過各類方式層層嵌套，移除資產負債表，悄然藏在表外。
將資金週轉利用到極致之一的某前TOP5房企，還發明瞭“超投模式”。根據中金公司的一份研究報告，“超投模式”是一種類房地產基金模式。合作雙方成立項目公司，各自持有一定比例的股權。但雙方並非按照股權比例分擔土地款，而是由合作方超股權比例提供大部分資金，房企方僅提供小部分資金。
融信在2016年拿下上海靜安地王之後，這個豪宅的故事並未結束。
實際上，當年融信拿地時，已經和萬科談好合作，兩家公司股權各自佔比50%。只是融信創始人歐宗洪可能也沒有想到，即便綁定了一家龍頭房企，這個地王項目依舊是鉅虧收場。2020年，這個項目入市均價約13萬/平方米，離當初的構想差距甚遠。
時代財經不完全統計，百強房企中有約30家出現債務違約或債務展期。
燈火樓台下，這些被時代裹挾的地產富豪，黯然離場。
曙光乍現
好的一面是，市場已然開始觸底修復。
第三方市場研究機構克而瑞的報告顯示，2022年上半年，百強房企累計銷售操盤金額的同比降幅50.3%，整體處在市場底部。不過，細分到月度數據來看，銷售呈修復態勢。6月單月，百強房企實現銷售操盤金額7329.7億元，同比跌幅為43%，較4、5月份近60%的跌幅有明顯收窄。
當一部分公司黯然失色的時候，這輪週期賦予了謹慎者獎勵。包括中海、華潤、綠城、招商、金地、綠地、濱江、金茂、越秀、華髮、仁恆等企業6月單月業績環比增幅均在60%以上。其中，仁恆位於上海楊浦的仁恆·海上源項目6月末推出372套房源，吸引了近1800組客户參與認購併全部售罄，單項目銷售近60億元。濱江6月新開盤項目也較多，杭州多個項目新開盤或預證獲批加推，為6月單月帶來了較高的業績貢獻。
“從短期來看市場已經觸底，但恢復是一個緩慢而温和的過程。”在6月底舉行的股東大會上，萬科董事會主席鬱亮坦言。
多位地產營銷人士亦向時代財經證實了上述情況，部分一二線城市項目已經開始悄然熱銷。
8月的一縷曙光，讓苦苦堅持的房企看到了更多的希望。近期，監管部門指示中債信用增進投資公司對房企發行的中期票據開展“全額無條件不可撤銷連帶責任擔保”，包括旭輝控股集團（00884.HK）、碧桂園（02007.HK）、龍湖集團（00960.HK）、遠洋集團（03377.HK）、新城控股（601155.SH）等房企。
曾經的激進派漸次退場，謹慎派則登上了中國房地產新的歷史舞台。
“未來10年是最好的發展期。”濱江集團董事長戚金興在今年5月的一次訪談中表示。
這家發跡浙江並將大部分貨值佈局的浙江的房企，今年上半年斥資超過400億元，在杭州買下了23宗土地，在整個上半年的新增貨值排行榜中，也僅次於萬科、中海和華潤。
命運就是這麼懸疑而詭譎。可能連戚金興自己都沒想到，在中國房地產野蠻生長期還被質疑無法全國化的濱江集團，看起來錯過了一個最好的發展期，卻成為下一個時代路口被眷顧的幸運兒。要知道一年前，戚金興還在感慨拿地的預估淨利潤率只有1%，而濱江今年的拿地預估淨利潤率已經到達8%。
今年6月，李希所在的公司悄然把上海總部撤出，搬回了以前的發跡地。曾經上海大虹橋商務區聚集的諸多外來房企，正在一個一個悄悄撤退。
時代滄海桑田，斗轉星移間，有人期待明天，有人只説了一句再見。