本文來源：時代週報 作者：梁爭譽
萬科董事會主席鬱亮關於“在2022年實現營業收入和淨利潤企穩回升”的承諾，“馬馬虎虎”兑現了一半。
8月31日，萬科A(000002.SZ)召開2022年中期業績推介會。在受到行業衝擊的情況下，萬科實現逆勢增長，保持在第一梯隊。
報告期內，萬科兩大業績關鍵指標企穩回升——營業收入2069.2億元，同比增長23.8%；歸屬於上市公司股東的淨利潤122.2億元，同比增長10.6%。
房地產開發業務結算收入1788.8億元，同比增長23.9%。經營業務亦錄得不錯表現，物業服務、物流倉儲、租賃住宅、商業開發與運營的收入增速分別為42.2%、39.1%、12.3%、10.4%。
房地產開發業務依然是萬科的支柱業務。上半年，萬科實現銷售面積1290.7萬平方米，同比下降41.1%；實現銷售金額2152.9億元，同比下降39.3%；實現11.5萬套住宅交付，35%項目交房即交證；在成都、西安、東莞、長沙等41個城市的市場佔有率排名前三。
萬科管理層人士對完成今年的銷售任務充滿信心。
萬科首席執行官祝九勝表示，集團結合市場情況，積極部署銷售專項行動，包括提升佣金結算速度，調整銷售激勵政策，整合、培訓和提升銷售能力等， “開始部署專項行動以來，圍繞去化庫存、加快回款取得一定改善和成效。”
業績企穩的同時，萬科保持了健康的財務狀況。
截至今年6月末，萬科持有現金1410.7億元，資產負債率68.4%，淨負債率35.5%，現金短債比1.5，“三道紅線”保持綠檔。融資成本進一步下降，期末存量融資的綜合融資成本4.08%，上半年新增融資的綜合融資成本3.59%。
國際三大評級機構標普、穆迪、惠譽分別維持萬科BBB+、Baa1、BBB+的信用評級，評級展望均為“穩定”。
萬科財務負責人韓慧華透露，公司通常會提前最少1年到18個月做相應的資金鋪排和規劃。
“這樣做的目的是為了讓我們有更長的時間做相關安排以及應對任何市場不利變化，今年下半年公司在境外已經沒有任何到期要償付的債務。”韓慧華表示。
“上半年從結果來看，還馬馬虎虎。”鬱亮強調，能不能保持下去，取決於背後能力有沒有建立起來，肌肉有沒有長起來。過去兩個月，他走訪了30個城市的100個項目。哈爾濱、烏魯木齊和浙江的市場表現，令他充滿信心。
“產品、服務，如果做好的話，短期一定好，哪怕市場再惡劣也能熬過去。”鬱亮稱。
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市場承壓，萬科的投資規模有所收縮。
今年上半年，萬科累計獲取新項目19個、總規劃計容建築面積約307.8萬平方米、總地價約386.8億元。去年同期，這三項指標分別是95個、1505.9萬平方米、1126.3億元。
萬科首席運營官劉肖表示，今年上半年，萬科更加重視一句話——“守好經營的安全性比追求規模更重要。”
他進一步表示，在長期堅持量入為出、倉位合理的前提下，萬科今年特別重視獲取特別好的項目，既要在好城市的好片區，又要提供好產品、好服務，還要保證出色的財務指標和經營指標，今年1-7月獲取的21個項目，“我們認為無一例外都符合這樣的標準。”
鬱亮強調：“萬科在規模和債務方面一直比較剋制，有一段時間規模競賽中，很多人關心我們能不能再回到老大，我們對規模始終抱着剋制的心態。”
對於行業未來，鬱亮表示，穩地價、穩房價、穩預期，前兩個問題已基本解決，現在要解決穩預期也就是信心問題，房地產依然是個十萬億元級的市場，住房的剛性需求很強。
鬱亮舉例稱，目前市場中的存量住房，按照自然更新速度，每年要淘汰10億-11億平方米，其中一、二線城市要淘汰3億平方米。國家統計局數據顯示，今年1-6月，全國住宅新開工面積為4.88億平方米。“新建住宅還達不到自然更新所需要的水平。這還沒有考慮居住水平的改善、人口聚集等因素。所以這個數字肯定偏低了，也不會一直維持這個水平上。”
“市場收縮過了頭，反而會積蓄自發修復的動能。” 鬱亮表示。