“三條紅線”重壓 房企還有規模化的機會嗎
來源： 北京商報
儘管去年行業曾經悲觀地預測：站在未來，去年可能是最好的一年；疫情的黑天鵝落下之時，行業也曾經悲觀地喊出：失去的春天；我們依然看到在逆境中堅持產品品質的企業，看到營銷人從線下到線上的全面探索，看到了競合出的未來，看到了在第二賽道不斷探索的身影。
勞動不僅光榮，更應該能致富。於是，整個行業收穫了五年來最好的金九銀十，在錯過了一個春天的情況下，依然有企業提前一個月撞線全年業績。欣喜之餘，我們必須更加清醒地看到行業在不確定性更加突出的當下，有的問題迫在眉睫。已經接近公開報價的銷售榜，“三條紅線”盡踩的品牌房企們，被渠道綁架日益嚴重的銷售，以及靠優化、賣資產活下去的“問題寶寶”，資本泡沫破裂的物管行業……在2020年的最後一個月，北京商報新北京樓市週刊推出年終特別策劃《拾問·2020》，回看整個行業。
房地產行業分化整合愈演愈烈，市場表現逐漸向頭部匯聚，行業集中度進一步提升。“強者恆強”局面的出現，促使中小房企快步跟進，在競爭激烈的市場格局下，或主動或被動，一批地產“黑馬”應運而生。然而行業邏輯正在發生變革，房地產行業將加速進入全新的時代。對於行業整體而言，“唯規模論”早已不再盛行，舉債擴張的高風險模式也將退出市場。當“三高”模式步入尾聲，面對僅存的窗口期，誰將會是去規模下的最後“黑馬”？
估值流血的上市
隨着“三條紅線”出台，房企融資進一步被收緊，對於很多負重前行的中小房企而言，如何在降負債與促增長之間尋求平衡，就顯得尤為迫切。中小房企要實現“逆襲”，階段表現必為積極擴張與廣泛佈局，但當前節點這一路徑面臨巨大壓力。
年關將至，港交所還有多家涉房企業在排隊等待上市。北京商報記者梳理發現，截至目前，年內已有包括匯景控股、港龍中國、金輝控股、上坤地產、祥生控股及領地控股等6家房企成功上市，另有大唐地產已通過聆訊。
值得一提的是，上述房企的共同特點在於均有“踩線”多條的情況，祥生、金輝更是TPO50內少數未上市的房企。
A股等待四年未果，金輝控股於年內轉戰港股，兩次遞表方才如願。據招股書披露，2017年、2018年及2019年，金輝控股收益分別為117.77億元、159.71億元及259.63億元，複合年增長率為48.5%，其中2019年度增幅達62.56%。即便如此，金輝控股並未收穫資本市場的熱情，開盤首日即破發，整體表現低迷。
與金輝控股相比，祥生控股雖逃過開盤首日即破發的命運，但作為千億房企中的一員，其股價首日表現並不亮眼。不過祥生千億房企的身份也讓其免去了多次遞表的波折。
中國城市房地產研究院院長謝逸楓表示，自融資“三條紅線”出台後，目前可以説是房企上市最後的“窗口期”，從整體市場表現來看，地產股已不再受資本所青睞，負債規模高、盈利能力偏弱是最直接的原因。尤其是當前節點，中小房企扎堆上市，更壓低了這一板塊的整體估值。
負債是繞不開的共性問題。招股書顯示，2019年祥生控股的淨資產負債比率為360%，2017年和2018年分別為1380%和740%，雖較高點有大幅下降，但依然處於高位。同樣的，截至2020年4月30日，金輝控股淨資產負債比率為180%，較2019年底的170%有所上升。過往三年的資產負債率也一路走高：2017-2019年三個年度，金輝資產負債率分別為83.18%、85.46%、85.68%。
降負債與促增長原本並非對立面，如今卻似乎站到了對立面。即將邁入千億，對於未來規模化的設想，北京商報記者與金輝方面取得聯繫，但對方並未給出正面回應。
在謝逸楓看來，受傳統開發模式影響，“三高”模式仍是房企成長的基礎，這樣也造成它們在當前節點並不被追捧，尤其是在物管板塊的衝擊下，這方面就更顯差距。“但客觀來説，積極上市的另一面，也是中小房企面對行業洗牌的無奈選擇，要麼迅速壯大自己，要麼面臨被吞併的風險，至少已上市的房企還存在進一步的機會。”
“即便上市成功，短期的‘輸血’並不能取代長期的‘造血’。”貝殼研究院高級分析師潘浩則指出，在2020年突發疫情以及監管新規下，行業邏輯正在發生變革，房地產行業將加速進入全新的時代。對於行業整體而言，“唯規模論”早已不再盛行，舉債擴張的高風險模式也將退出市場。行業新邏輯之下，更加有利於管理紅利型房企的規模擴張，此為長期趨勢。
大灣區紅利的機會
“在融資環境收緊的大背景下，疊加疫情影響，各大房企紛紛面臨較大的資金壓力。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，作為資金密集型行業，融資收緊給房地產帶來的影響毋庸置疑，房企拿地也將保持謹慎態度。如果這一條件均等，那麼未來區域性成長就顯得格外重要。“受益於區域市場的發展，類似於粵港澳大灣區等城市羣，這兩年呈現爆發式增長，相關房企的項目佈局自然是有利可圖的。”
行業內比較一致的判斷是，上一輪長三角的爆發，提速了新城、中南兩大華東房企規模化的進程，又儲備了像祥生這樣的新千億企業，鑑於以北京為中心的京津冀區域調控力度不減，未來能夠藉助區域紅利做大規模的只有粵港澳大灣區內重倉的企業。
北京商報記者注意到，受疫情影響，上半年房地產銷售幾乎停滯，但大灣區深耕房企普遍表現強勁。以龍光集團為例，今年前11個月，龍光集團年內累計實現歸屬公司股東權益的合約銷售額約1086.8億元，同比增長34.5%。按照進度指標，目前龍光集團已完成全年銷售目標的99%。
財報數據顯示，截至2020年6月30日，龍光集團擁有土儲總貨值9340億元，其中大灣區土儲貨值增加至7620億元，佔土儲總貨值比重82%。下半年可售貨值約1340億元，逾六成位於粵港澳大灣區。
從目前市場表現來看，龍光集團的規模化依然在路上，其於年內不斷收割優質地塊，並創造了多個“地王”項目。尤為引入注目的是，龍光以115.97億元競得深圳前海宅地，溢價率高達43.49%。頻頻出手擴張或是出於“突圍”的目的，但如此大的動作，也帶來了資金上的壓力，未來需要較高的利潤去填平。
龍光方面在接受北京商報記者採訪時也直言，在行業整體利潤率下行的背景下，未來龍光依然有信心保障盈利能力持續領先。截至2020年6月30日，公司平均地貨比僅為31%，遠低於同業。公司有信心未來三年權益銷售平均增速不低於20%，增速高於同業。
除龍光集團外，時代中國也已於11月超額完成全年目標，這一方面有年初目標設置的保守性，另一方面也體現出區域發展的韌性。
謝逸楓稱，目前房地產行業有兩個重要標誌，一個是由談規模轉向談品質，另一個就是由增量時代進入到存量時代。粵港澳大灣區受政策紅利加持，而且擁有豐富的舊改資源，強大的內需正在形成。“目前的土儲結構決定未來幾年的江湖地位。當規模不再成為硬性指標，未來考核房企的指標將回歸基本面。”
事實上，隨着大灣區建設提速，越來越多的房企加入到該區域的市場競爭中。同策研究院數據顯示，2020年前11月，30家房企在大灣區總計獲得173宗涉宅用地，拿地面積達到1189.78萬平方米，總拿地金額達到3358.28億元。這之中有龍頭房企恆大、保利、碧桂園，亦有“當地”房企時代中國、龍光、佳兆業。
抗風險能力保障
房地產行業分化整合愈演愈烈，“強者恆強”局面的出現，促使中小房企快步跟進，在競爭激烈的市場格局下，或主動或被動，一批地產“黑馬”應運而生。但對於它們而言，如何在去規模化的環境下實現“突圍”，仍是擺在眼前的難題。
多位房企負責人也直言，相比於前些年一味地規模化，目前大家更希望有質量、安全地規模化。“比如，能不能抵抗突然收緊的融資環境、能不能在天災人禍中生存下去，都遠比單一規模化要重要。”一位重倉大灣區的千億規模房企副總裁如此表示。
潘浩稱，“黑馬”型房企普遍源於早期對於趨勢的預判以及優勢區域的貨值儲備。行業新邏輯之下，對於行業新機遇的洞察預判以及提早佈局仍是其快速成長的保障。而想獲得長期的成長性，則要考驗房企整體的抗風險能力。從行業長期發展的角度看，當“黑馬”型房企實現一定的規模後，將進入控速發展的平台期。在高速衝擊規模效益後，將面臨後續資金、債務、流動性等諸多問題，這些問題都需要人、財、物以及時間上的修復。“因此，預判是前提，儲備是基礎，抗風險能力是保障，這才是‘黑馬’房企成長的關鍵。”
就未來而言，房企從規模發展到有質量發展，這裏的有質量不僅是成長的穩定性，還包含企業經營的安全性。對於資金密集型的房地產行業，主要是金融安全性。“三條紅線”影響下，房企短期以“降負債”為首要目標，在目標之下，房企在規模、土儲、融資等多方面都將作出適當的策略調整。
嚴躍進則指出，雖然目前都在談去規模化，但只是把這一指標弱化，並非全面掩蓋。實際上對規模來説還是需要看好，並不存在頂部的概念，目前改善型需求被廣泛挖掘，“讓住得更好”本身也沒問題，所以未來做規模依然還是有機會的。融資“三條紅線”確實產生了約束作用，從後續發展看，資金面確實需要把握，這一點需要房企自己的努力。而土地儲備則需要更為謹慎，跟着政策大方針走，不能一味追求“便宜”，而忽視了區域未來的成長價值。