在過去的30年裏，如果在哪投資最賺錢，相信很多人會不由自主想到房地產。事實也真實如此，那個時候房地產投資簡單講叫穩賺不賠，用專業話語來説叫無風險套利。
但來到2021年，確切的説是2021年下半年，房地產市場急轉直下，多數城市量價齊跌，行業迎來鉅變。與此同時，A股市場中房地產板塊也是持續低迷，加上部分頭部房企暴雷，房地產板塊一時成了“燙手的山芋”。
現如今2022年了，房地產行業背後的問題卻依舊嚴峻。
陽光城又暴雷
2月17日，陽光城公告，因受宏觀經濟環境、行業環境、融資環境疊加影響，公司流動性出現階段性緊張。截至本公告日，公司未能在30日豁免期內(即2022年2月15日)支付需支付的境外債券XS2100664544利息1387.5萬美元以及境外債券XS2203986927利息1338.75萬美元。
公司正就上述事項尋求法律意見，以期通過適當方式應對相關事宜。此外，公司亦不斷努力通過各種方式獲取資金以償還欠款。
而值得注意的是，同日陽光城還公佈了2022年1月份經營情況。數據顯示，公司1月份房地產銷售總額為67.1億元。雖然這個數據相比去年同期差了不少，但考慮到當前市場環境到也可以理解。但作為“不差錢”的房企，怎麼會拿不出1.7億償付利息呢？
預虧幾十億，信用等級遭下調
這或還要從業績説起。1月29日，陽光城於曾發業績預告，2021年歸屬於上市公司股東的淨虧損預計為45億至58億元。扣除陽光城以上海陽光智博生活服務集團股權戰略換取萬物雲空間科技服務股份有限公司股份時產生的25億元税後淨利潤和其他非經常性損益，陽光城2021年歸屬於上市公司股東的扣除非經常性損益後的淨虧損預計會達到73億到86億元。
而陽光城截至2月17日的總市值也不過108.9億元。
對於鉅虧原因，陽光城稱一方面是因為計提存貨跌價準備，2021年房地產行業政策調控升級，公司為進一步促進銷售回款，採取降價措施；同時，陽光城再融資受阻，回款流動性大幅受限，流動性承壓明顯，對陽光城銷售構成很大影響，且未來銷售情況亦不容樂觀。另一方面，陽光城2021年度竣備項目數量減少，房地產業務結算規模下降導致營業利潤減少。
所謂福無雙至禍不單行，在業績預虧幾十億後，本就在風雨中搖搖欲墜的陽光城又遭重錘。
2月7日，陽光城發公告稱，收到東方金誠國際信用評估有限公司通知，東方金誠於2月6日將陽光城主體信用等級由AA下調至BBB，評級展望為負面，同時將“20 陽城 01”“20 陽城 02”“20 陽城 03”和“21 陽城 01”信用等級由AA下調至BBB。
受此消息影響，陽光城股價再創階段性低點。
大公國際資信評估有限公司(以下簡稱“大公”)也緊隨其後。2月8日，陽光城再發公告，稱大公決定將陽光城主體信用等級調整為BBB，評級展望維持負面。
此次多家機構調整評級，主要原因是陽光城預計2021年淨利潤大幅虧損，以及陽光城未按期於1月29日支付公司債券“ 21 陽光城 MTN001 ”的利息。
地產行業的現狀
陽光城的雷是暴出來了，但整個行業又如何呢？先來看看今年一月份的數據表現。
數據顯示，1月份30大中城市商品房成交面積環比減少23.66%，同比減少30.24%，成交量仍明顯低於往年同期。百城新建住宅平均價格環比下跌0.01%，連續三個月出現環比下跌。
房地產貸款方面，1月份103個監測城市的首套房貸平均利率為5.56%，二套房貸平均利率為5.84%，均較上月回落8個BP。房貸平均放款週期為50天，較上月縮短7天。
此外，重點房企1月份TOP100 房企銷售操盤金額同比下降39.6%。這能説明什麼呢？房地產市場情緒依然低迷。
政策方面，銀行告知一些大型房企承債式收併購貸款不再計入“三條紅線”，住建部年度工作會議要求堅決有力處置個別頭部房地產企業房地產項目逾期交付風險；青島、北海、自貢放寬個人住房貸款政策，多地公佈保障性租賃住房建設計劃。
事實上，在春節前，一些省會城市已經行動起來了，主要圍繞放鬆公積金貸款限制、增加購房補貼、放開或放寬落户限制等。
福州、北海、寧波、南寧、青島、濟南、自貢等出台住房公積金新政，含降低首付款比例、提高公積金貸款最高額度、放寬公積金貸款條件及優化異地貸款等。
昆明、玉林出台購房補貼相關政策。海南、中山、嘉興、淄博等省市放寬或放開落户限制等等。
而近期中國銀行、農業銀行、工商銀行、建設銀行四大銀行下調了山東省菏澤市個人住房貸款首付款比例，“無房無貸”購房者的首付比從之前最低30%，降至最低20%。
由此不難看出，不少地方樓市政策確實有緩和的跡象。事實上，房地產作為國民經濟中的重要產業，此前確實對我國GDP增長起到了重要支撐。而現在在“住房不炒”的總基調下，穩增長政策的調控下，房地產市場平穩健康發展才是正確的道路。
那這是不是意味着A股房地產就有機會了呢？並非如此。事實上，房地產行業的邏輯已經改變，過去飛速發展高增長的時代已經結束了，現在最多也只能期待房地產行業回暖觸底反彈。
但這裏是不是真正的底誰又知道呢？從數據來看，1月份有3只債券違約、3只債券展期，逾期本息約12.53 億元。有6家主體和37 只債券的信用級別被下調。
一些存量債務規模大、存量土地項目積壓的房企的債務違約風險仍舊不小。今天是陽光城暴雷，接下來會是誰？不知道也無需猜測，但大概率不會只有陽光城一家。
從歷史走勢來看，一家房企的暴雷往往會影響到整個板塊的情緒，甚至帶動整個板塊集體走低。俗話説“君子不立危牆之下”，當前地產行業潛在的不確定性風險值得廣大投資者保持警惕。