來源： 和訊網
2021年，簌簌冷風從房企身邊刮過，拿地難、賣房更難，房地產一度逼近“青銅時代”。但賺錢越來越難的同時，早年間從地產分拆出來的物業公司，卻成為當下“一枝獨秀”的存在，業績表現齊齊吊打地產開發。
2020年行業營收前十陣營的選手，在今年上半年依然保持了強勁的增長勢頭。碧桂園服務（06098.HK)收入同比增長84.3%，雅生活服務(03319.HK)收入同比增長56.1%、中海物業(02669.HK)同比增長50.72%，保利物業(06049.HK)同比增長43.1%，綠城服務（02869.HK)同比增長27.2%……
在各家業績會上，物管公司同樣野心滿滿，紛紛制定規模增長目標，除了承接地產母公司的項目，還要加大第三方拓展力度，將業務觸角從社區走向城市。還有多家房企，將包括物管在內的經營性業務，定性為千億量級的大賽道，未來或有望與房開並駕齊驅。
“現在物管行業仍處於黃金時期，搶規模是我們的第一任務，形成規模效應後，便可提高人效、降低管理成本、提高利潤。”有上市物企人士告訴第一財經。
不過，從各物企年報可見，雖然規模與營收水漲船高，但要論“轉型”成功，還為時尚早。規模擴張期，大量標的有待消化，毛利率被拉低是階段性必經之路。此外，傳統物業管理方式必定會遇到天花板，而對增值服務、城市空間的探索，物業公司還只是“小學生”。
跑馬圈地撐起業績
規模增長是物管行業仍處於業績增長的根本原因。
日前，碧桂園服務公佈2021年上半年業績，期內總收入約115.6億元，同比增長約84.3%，達到去年全年營收近四分之三的水平。在這超百億營收中，傳統物業管理服務收入51.72億元，同比增長30.55%；城市服務收入20.95億元，同比增長5510.12%。
龍頭大哥遙遙領先，其他選手也不甘落後。報告期內，雅生活上半年錄得收入62.47億元，同比增長56.1%；綠城服務實現收入為人民幣55.96億元，同比增長27.2%；招商積餘實現營業收入47.79億元，同比增長23.56%；中海物業營收42.96億港元，同比增長50.72%。
上述幾家營收大户，要麼背靠規模龐大的地產商，要麼加大力度收併購，均通過做大規模提升業績。
以碧桂園服務為例，截至6月30日，該公司擁有物業服務收費管理面積約6.4億平方米，合同管理面積約12.1億平方米。其中，由藍光嘉寶貢獻的面積分別為1.3億平方米和2.2億平方米； “三供一業”業務的物業服務收費管理面積及合同管理面積，均為約0.9億平方米。
“這半年我們的規模在不斷擴大。”在中期業績發佈會上，管理層表示，就目前而言，碧桂園服務仍然是行業的排頭兵，物管行業仍處於政策全力支持和幫扶的狀態。如果説有變化的話，碧桂園服務應該説在持續變好、變強，變成真正的世界第一。
上一個説要“衝擊第一”的選手，還是恆大物業。年初，恆大物業立下“軍令狀”，令資本市場甚是沸騰。只不過，囿於母公司的資金危機，恆大物業正在被擺上貨架，恆大集團有意出售其部分權益。但恆大物業的業績依然搶眼，上半年實現營業收入52.3億元，較2020年同期上升76.3%。
貝殼研究院高級分析師潘浩認為，碧桂園服務之所以成為“歷史上首家年中突破百億營收”的物企，一是受益於母公司的項目儲備，有效保障其業績增長；二是去年下半年收購滿國與東飛等物企，帶動城市服務業務增長，成為第二大收入來源；三是通過收併購與外拓等提高第三方佔比。
“在資本擴張期，必須搶規模，這是很難繞開的行業成長規律。”一家上市物企人士告訴記者，只有把規模做上去，才能形成正循環，降低管理成本，進而提升利潤。另一方面，資本市場對物企的估值仍遵循規模邏輯，確定的規模增長，背後是較為確定的業績兑現。
那些規模增幅不及預期的公司，則被市場毫不猶豫潑去冷水。年初，綠城服務管理層提出，今年新拓展面積要在1.5億平方米以上，不過其上半年僅新增在管面積約4680萬平方米，完成率31%。為此，摩根大通隨即下調了綠城服務的目標價，評級定為“減持”。
毛利率下降的“陣痛期”
雖然“蛋糕”越做越大，但當下物企正普遍遭遇毛利率“陣痛期”。
報告期內，碧桂園服務的整體毛利率由去年同期約37.2%下降3.8個百分點至約33.4%，其中城市服務分部毛利率同比下降3.8個百分點至約19.3%。該公司稱，毛利率下降的原因，系城市服務並表、疫情社保減免政策取消等偶發性因素的影響。
實際上，碧桂園服務面臨的絕非單純的“偶發性因素”，而是行業在急速擴張期必然出現的問題。
中海物業對此講得坦白。報告期內，中海物業毛利率為16.07%，同比減少了1.89個百分點，繫上市以來的最低水平。其中，物業管理服務毛利率從去年的16.2%降至今年的13.8%，增值服務毛利率從24.4%降至21.1%。
對此管理層在業績會上稱，外部原因方面，新冠疫情導致物料、人工費支出增加，且今年無相應補貼政策；物管行業屬於勞動密集型，人工成本和物料價格都在高位運行，但物業費的市場化定價機制進展緩慢；外拓入賬項目較多，且毛利率低於原有項目，需要時間磨合。
保利物業、招商積餘、雅生活等頭部物企均面臨類似問題。最近三年，招商積餘的毛利率一直呈下降趨勢，今年上半年，該公司物業管理業務毛利率為10.58%，較上年同期的11.23%再度下降0.65個百分點；期內，歸屬於上市公司股東淨利潤為2.48億元，淨利率僅5.19%。
保利物業上半年毛利率約為20.0%，較2020年同期減少約0.4個百分點。據悉，管理層在業績會上稱，如果説房地產行業在講製造業發展的精益運營，那麼物管行業很早就進入這個階段。從行業以及保利物業的經驗來看，人工成本基本上每年上漲10%左右。
“從北美物業管理服務公司FirstService的發展路徑看，收併購快速拓展規模後，這家公司通過拓展高毛利的增值服務，抵消了大量物業收購帶來的短期低毛利率衝擊，維持了平穩的利潤率水平，增值服務逐步成為其第二增長極。”有業內人士稱，現在國內物企走的也是類似路子。
以碧桂園服務為例，年初該公司制定了“五年規劃”，即到2025年要實現千億營收，收入和利潤的年複合增長率都要超過50%。具體而言，傳統物業管理營收達500億元，增值服務達到300億元，商業與商寫突破150億元，城市服務突破200億元。
不過，對物業公司未來幾年的發展，仍要“謹慎樂觀”。“城市服務是一項藍海業務，但目前不管是物業企業還是政府，都處在探討、試水、摸索的過程中，沒有成型的模式。”碧桂園服務管理層稱，有些正在跟進的項目甚至一年半都無法落地。
增值服務的轉型同樣需要探索。“公司的增值服務戰略思路是通過物業場景，實現增值服務跨賽道發展，從而逐漸打開天花板。”但是，增值服務的成長模型是什麼、重點佈局哪些領域、如何形成核心能力，這對擅長收收物業費的公司來説，並不是一個簡單的問題。