楠木軒

腰斬!34支物業股百日漲跌榜

由 泉亮霞 發佈於 財經

  樂居財經研究院/鄧鑫妮

  10月30日,合景悠活和世茂服務上市即破發,撕碎了物業股的上市“神話”。“最後的狂歡”或將落幕,等待物業股的會是什麼?

  2020年,物管行業可謂風光無限,截至發稿,今年已有10家物企成功上市,還有9家物企站在港交所門口,等待臨門一腳。

 近三個月股價跌去19.6%

  新上市物業股頻頻破發,並非沒有先兆。事實上,近三個月來,物業股已現普跌態勢,跌幅為0.6%到52.98%。

  從今年前10個月的走勢看,物業股走勢並不差。據樂居財經統計,從今年1月1日起,至11月2日,34家上市物企股價平均上漲28.89%,10家物企高於平均漲幅,24家物企低於平均漲幅。

  其中上漲最高的銀城生活服務漲幅達到305.95%,遠高於其他物企。而跌幅最多的是剛上市不久的第一服務,上市至今跌去42.08%。

  今年年初,物管行業以其輕資產、穩定性好的特點,受到資本的青睞,股價一路飄紅。受此影響,港交所外的物企大排長龍。

  但是,資本的“變臉”就在瞬息。8月份開始,物業股股價出現大幅度回落,平均跌去19.6%。前七個月有多麼風光,此時便有多麼寂寥。

  僅碧桂園服務、卓越商企和和泓服務股價出現上漲,分別上漲0.21%、0.75%和45.32%。其餘物企均出現不同程度的跌幅,其中下跌最多的是中奧到家,下跌52.98%。

  此次股價回落,並不讓人意外。克而瑞表示,物業股近期下跌的原因,一方面是前期疫情期間,物業股熱度被推至最高;另一方面,近期資金分散,物業股在中報過後,獲利投資者轉移。此外,疊加房企“三道紅線”政策,市場對物業股後期穩定增量有所擔心。 

  儘管物業股的回落早有端倪,但物企上市熱情並未減退。今年下半年後,仍有10家物企遞表準備上市,星盛商管和宋都服務更是“二戰”港交所。

  發源於浙江省的宋都服務,在管建築面積約640萬平方米。而發源於大灣區的星盛商管,總合約建築面積僅299萬平方米。據統計,已上市物企平均在管面積約9800萬平方米。二度遞表,兩家物企也無法擺脱規模的桎梏。

  虛高的估值

  隨着物管風口的來臨,物業股的市盈率也乘風吹起泡沫。除去招商積餘(表中為2019年1月2日市盈率,故不算入上市首日市盈率),33家物企上市首日平均市盈率約為36倍。

  今年上市十家物企:金融街物業、世茂服務、燁星集團、弘陽服務、第一服務、合景悠活、正榮服務、卓越商企、興業物聯、建業新生活,上市首日平均市盈率約39倍,其中世茂服務市盈率更是高達到67倍。

  10月30日,世茂服務正式在香港聯合交易所主板掛牌上市,總市值位列上市物業股的第三位。截至10月30日收盤,世茂服務勉強保住發行價16.6港元。

  同日上市的合景悠活就沒有這麼幸運,當日收盤股價下跌22.94%。合景悠活上市後,總市值約95億元,排在上市物企第十一位。上市當天市盈率為59倍,如今市盈率已經跌至53倍。

  穩坐在管面積頭把交椅的碧桂園服務,在管面積已經超過3億平方米。上市首日市盈率約為29倍,如今市盈率約為70倍,是上市當天的兩倍多。一月份至今,碧桂園服務的股價上漲79.62%,八月份股價達到頂點55.50港元,但仍沒有抵擋住近三個月的股市動盪。截至11月2日,收盤價為46.85港元。

  風雲突變的2020年,銀城生活服務可謂是大贏家。截至11月2日,股價上漲305.95%。據悉,2020年上半年銀城生活收益達到4.16億元,較去年同期2.99億元增加約39.1%。毛利約為8150萬元,較去年同期增加約56.1%。毛利率為約19.5%,同比上升約2.1%。

  頭部物企有“大魚吃小魚”的實力,中部物企有其差異化競爭的優勢,而小型物企亦有其生存的手段。

  春天沒有過去,“冰期”已經到來。一場聲勢浩大的物業股風潮,會在“冰期”中結束,抑或重整旗鼓,還是未知數。窗口期過去,才是真正考驗他們的時候。