恆大物業立“軍令狀”後股價漲25% 市值直逼碧桂園服務

　　截至1月18日中午收盤，恆大物業總市值達1662.70億港元，距碧桂園服務僅有213.87億港元的差距。年初至今，恆大物業股價漲幅高達72.04%，遠超其他物業股。

　　1月18日，物業股“新貴”恆大物業出現上市以來第二次大漲，股價一騎絕塵。截至中午收盤，恆大物業報收15.38港元/股，漲幅高達25.24%。總市值也再次衝上高點，首破1500億港元，達1662.70億港元，距物業市值第一股碧桂園服務僅有213.87億港元的差距。

　　年初至今，恆大物業股價漲幅高達72.04%，遠超其他物業股。雪球網信息顯示，同期內，融創服務上漲37.82%，位居物業股漲幅榜第二名；去年暴漲256.45%的永升生活服務位居榜單第三名，漲幅為33.37%。

　　恆大物業的暴漲與1月17日召開的“軍令狀”誓師大會不無關係。大會上，恆大物業向各地區公司下達兩大考核目標，一是今年要每月新增拓展在管面積3000萬平方米，二是每季度淨利潤要較去年全年淨利潤的1/4增長50%以上。

　　據恆大物業招股書相關數據，截至2020年上半年，恆大物業共簽約1354個項目，總簽約面積為5.13億平方米，其中在管面積為2.54億平方米，期內淨利潤則為11.48億元。若上述兩大指標順利實現，恆大物業在管面積將超6億平方米，淨利將超39億，將再次刷新行業紀錄。

　　背靠中國恆大，恆大物業成為增速較快的物業服務提供商，盈利水平也較高。2017年至2019年，其毛利潤、淨利潤年均複合增長率分別達101.4%、195.5%，2020年盈利增速亦高達180%。

　　不過，儘管為2020年內最大物業股，且有云鋒基金、紅杉資本、騰訊控股等戰略投資者及23家基石投資者“加持”，恆大物業還是在上市首日遭遇破發，市場此前期待的千億市值也落空、僅為949億港元。

　　低迷行情持續了一月有餘，直到1月8日暴漲26.14%，恆大物業股價漲至11.10港元/股。這與其1月7日發佈的盈喜公告相關。公告稱，其2020年錄得股東應分配利潤約26億元，同比大幅上升，淨利潤及股東應分配利潤預期均為2019年2.8倍左右。

　　中國恆大的增持也推動了資本市場的信心。2020年12月28日至12月31日期間，中國恆大每天都進行了增持，通過交易所累計買入約1.035億股恆大物業股份，合計涉資約9.2億港元。2021年1月8日，中國恆大以均價9.8928港元/股再次增持恆大物業9313.4萬股，增持金額約9.21億港元。增持後，中國恆大持股數目約為66.7億股，持股比例由60.84%上升至61.70%。

　　不過，對恆大物業的“小目標”，有雪球投資者表示出擔心，但諸葛找房數據研究中心分析師陳霄認為，長遠健康的發展自然需要長期的規劃目標為指引，在長期目標較為寬泛的情況下，制定短期利潤目標可以對長期目標進行細化，方便具體執行。

　　而在房東東公寓學院創始人全靂看來，恆大物業考核目標的邏輯是以規模化實現估值最大化，短期內能起到一定的效果。中長期看，物業服務需要時間沉澱，服務的精細化程度和用户體驗是更大的考驗。

　　嘉和家業研究院院長唐卓則認為，以恆大今年的銷售面積推算，恆大地產每年能為恆大物業提供近1億平的在管面積。要滿足接下來一年每月新拓3千萬平方米的在管面積、一年近3.6億平方米的規模目標，恆大物業還需通過併購及外拓來維持高增長。但在物管行業高速發展的背景下，併購市場競爭愈加激烈，恆大物業的收併購成本及難度均將有所上升。

　　“激烈的物管資本市場，恆大物業需要在資本市場講出新的故事。只有賽道足夠寬闊，資本故事才能更生動。但‘軍令狀’只是恆大物業內部的考核指標，而非實際業績承諾。更何況，一個企業的長期健康發展的確不是靠短期利潤規劃來制定的，港股資本市場也更為重視一個企業的長期盈利狀況及業績。”