本文來自微信公眾號：中國企業家雜誌 （ID：iceo-com-cn），作者：李豔豔，編輯：周春林，頭圖來自：視覺中國
命途軌跡的改變，或許只在某個瞬間的手起刀落。
時隔五年，富力收購來的酒店再被擺上貨架。近期有消息傳出，為了緩解債務壓力，富力地產正在談判出售此前收購的萬達酒店，目前正在接洽的酒店項目有10個左右，單價在2億~7億元之間，大都在二三四線城市。截至發稿，富力層面對此未予回應。
2017年的那場“世紀大併購”中，為了自救，王健林將萬達的大部分文旅和酒店資產打折甩賣。最終，富力以190億元成功“撿漏”萬達旗下73家酒店。相比談判初期萬達計劃將酒店賣給融創的價格，整整打了近7折。
彼時的李思廉（富力地產董事長）也頗為開心：“通過合作，富力將進一步擴展旗下的酒店業務，增加優質的投資物業經營收益，實現多元化的產業佈局。”在萬達酒店資產加持下，富力成為“全球最大豪華酒店業主”。2018年，富力營收破千億。
曾經許下的藍圖還未實現，富力已在債務泥潭中越陷越深。過去5年，富力旗下的酒店業務非但沒有帶來利潤，反而遭遇持續虧損。最近三年，受房地產整體調控的影響，加上疫情反覆，這些短債長投的重資產酒店項目成為富力的最大負累。
李思廉曾用“絕對不後悔”來描述他對於萬達酒店業務的收購，但在去年8月的富力中期業績會上，他提出酒店“可售”。一買一賣，進出之間，已經很難再談那筆交易後不後悔。反觀萬達，在降負債的路上，走在了大部分地產公司的前面。
輕裝上陣的萬達獲得重生，現已站在IPO的門前。曾作為萬達“接盤方”的融創和富力，卻在負重前行。為了渡過難關，融創從去年起就在大批量出售項目和貝殼股權。此外，作為融創中國的董事長，孫宏斌不惜用自掏腰包借錢給上市公司，以自己的信用為公司擔保。
富力的對策與融創類似。從去年9月開始，富力的大股東李思廉和張力就給公司提供了幾十億元的資金。與此同時，碧桂園服務也發佈公告稱，以最多不超100億元的對價，收購富力物業全資持股的富良環球，以實現對富力物管和商業運營服務資產的收購。
截至去年末，富力手上現金量約為63億元，一年到期的短期借款超過580億元，總體債務超千億元。為此，富力一邊與債權人談展期問題，一邊加大資產出售力度，回籠資金。今年以來，為償還公司債務及維持經營，富力地產多次出售海外資產。
作為曾經的“華南五虎”之一，富力也曾有過很多高光時刻。不止在體量和盈利能力上一度碾壓碧桂園和中國恆大，更是粵系房企中的“大哥大”。不過，由於發展模式過於保守，後又誤判形勢，高歌猛進，富力逐漸被甩在身後。總體來説，“踩錯了節奏”，有行業人士總結。
外部環境千變萬化。回頭來看，李思廉和王健林之間，似乎也就差了些運氣。五年的兜兜轉轉中，李思廉“撿漏”王健林的代價是，富力地產開始重複萬達當年的命運。外界的疑惑是，依然走在懸崖邊上的富力，能否靠萬達的這批酒店資產“紓困”？
“撿漏王”不服輸
“成為世界最大的豪華酒店業主，感覺怎麼樣？”2019年3月底，在富力地產的2018年業績發佈會上，《中國企業家》問該公司董事長李思廉。
“感覺很好。起碼自己在出差的時候，可以得到特別的關注。”李思廉笑答，“而且我們的確買得不貴，所以OK的，當時的交易應該是雙贏的交易。”
2017年7月，富力地產以約190億元的對價，收購了萬達的74家酒店。該交易是當年萬達甩賣資產案的一部分，交易總額超600億元，被稱作“世紀大併購”。按照計劃，酒店及文旅城資產包均歸融創所有，但富力地產半路殺出，短短9天內，切下了酒店資產的“蛋糕”。
一個細節是，那場萬達出售資產發佈會召開前，前往採訪的記者原本以為主角就是萬達和融創，但現場卻張貼着萬達、融創、富力三家合作的背景板。突然，背景板被換下，主角又只剩下萬達和融創。貴賓室裏傳來嘈雜聲響，不久後背景板再次更換，富力地產的名字又回去了。
及至發佈會舉行，大家發現，富力地產的收購對價比原先融創談的，少了136.89億元。
簽約儀式次日，富力地產董秘胡杰在招商證券電話會議上透露部分交易細節，稱富力從獲得消息到簽字拍板只用了三四天時間，強調“只接受6折價格”，並且承認收購價格的確有變化，“直到簽約前最後一刻才定下”。富力地產“砍價能手”的聲名由此傳開。
彼時，人人稱讚李思廉是名副其實的“撿漏王”。李思廉從此還擁有了一個“全球最大的豪華酒店業主”的新名號。收購的萬達酒店資產注入後，富力已擁有89間酒店，其中不乏萬豪國際、洲際、希爾頓、凱悦、雅高萬達等知名酒店集團，還有37家在建及規劃中酒店。
但以富力當時的財務狀況來看，這也是一個奢侈的價格。2018年是萬達酒店資產合併入富力地產報表的第一個完整財年，彼時已有71家酒店被合併報表。從報表來看，上述交易在2017年為富力帶來大額非經常收益之後，至少2018年沒有給該公司帶來正面的收益。
富力地產的業績報告顯示，富力在2018年的酒店運營業績處於虧損狀態，當年酒店業務的虧損額達4.59億元。此前6年中，除去2017年，富力的酒店業績有5年錄得虧損。2017年，這一板塊營業額為23.75億元，但利潤高達129.36億元，是當年淨利潤主要貢獻來源。
關於“酒店業務虧損”問題，2018年度業績會上，富力地產董事長助理陳志濠表示，“在賬面上有會計處理，所以大家很難看到我們酒店的實際情況，目前酒店整體淨利潤，返還給業主的大概是13.5億元。”李思廉續稱，“13.5億元的利潤已經足夠覆蓋我們整個酒店的支出”。
李思廉是商業地產的“老手”。千禧年伊始，富力開始大規模進軍商業地產，而且是租售並舉。他們表示要學習新鴻基，以商業物業來平衡住宅物業可能出現的風險。這種執念，甚至讓本來很少説話且性格謙遜的他，意外“懟”了老江湖王石。
來源：中企圖庫
2004年博鰲房地產論壇上，王石説，商業地產項目很難取得較高比例和長期的融資支持，如果搞出租型商業地產而自身沒有資金實力，則必死無疑；如果搞出售型商業地產，則會遇到經營管理上的致命麻煩。
對此李思廉説，商業地產模式“並不是只有王董事長説的一種”，“你（王石）放心，我們一定會做得很好”。此後，富力開啓了冒險之旅。2005年，富力淨負債率只有20.5%，2007年就躥漲到139.5%。用槓桿重倉低週轉、高成本的商業地產，富力顯然是在走鋼絲。
如此激進的擴張方式，是當年大多數房企的常態。當時全國樓市熱火朝天，2007年，富力的協議銷售額達到161億元，僅次於萬科、綠地和中海。而這也是富力最為高光的時刻。
2008年，金融危機呼嘯而至，房企哀鴻遍野。上一年，富力和深圳鼎力以47億元拍到佛山“地王”，因無力按時繳清土地款，2.4億元保證金被罰沒。富力一度被傳瀕臨破產，據媒體報道，富力當時的目標是“撐過明年”。直到“四萬億計劃”出台，將它從懸崖邊上拉了回來。
經歷過生死一線，不變的是，富力仍然重倉商業地產。富力雖減少了新投資物業的比重，但加大了已建成投資物業的運營和投入。但這並未帶給富力預期的收益和現金流，酒店業務更是長期處於虧損狀態。同期，專注在住宅狂奔的恆大、碧桂園，已將富力拋得越來越遠。
2013年，富力二輪擴張。此後，富力再度歷經“高槓杆擴張-調控來襲-生死邊緣-政府救市-繼續擴張”的輪迴，直到迎來2019年“史上最嚴調控+疫情”的雙重擊打，再次命懸一線。有人將富力今日之困歸結於2017年7月的那場“世紀交易”，但實際上，它只是雪上加霜。
“燙手山芋”
成為全球最大豪華酒店業主之後，富力地產仍在負重前行。
非常明顯的跡象是，富力地產希望通過收購來實現彎道超車。繼收購萬達酒店資產後，2018年3月，富力以57億元收購海航資產。但在隨後一年，大環境迎來劇變。2019年1~2月，全國商品房銷售面積出現負增長。此前不久，萬科董事長鬱亮提出了“活下去”的口號。
彼時，《中國企業家》詢問李思廉：富力地產是否也有類似策略？李思廉説，那是鬱亮開玩笑。富力地產在市場打拼了二十多年。經歷了國家宏觀調控、世界金融海嘯和其他一些挫折，能堅持下來的公司，都應該具有市場的保護能力，在市場競爭中活下去，“沒有什麼難受的。”
經營酒店是一項長期而精細的工作，當王健林談到出售酒店資產的初衷時，也曾説過：“沒有必要持有回報率偏低的酒店資產”。對此，李思廉也有概念。他在2019年3月的業績會上表示，“酒店（業務）方面一般看現金流，因為酒店的賬，本身很難賺錢。”
捧在手中的萬達酒店，已經成了富力的“燙手山芋”，它並沒有給富力帶來充沛的現金流，反而使整個富力陷入危機：營收增加，淨利潤卻未能提高，負債問題愈加顯著。
“萬達酒店買得確實便宜，但你都用借來的錢去買，整個事兒就不合適了。”熟悉交易的人士對《中國企業家》感慨，“當初以為撿了大便宜，沒想到是投資邏輯錯了。”
就在富力簽下萬達酒店資產前一個月，富力剛剛走完2017財年的上半年。根據後來披露的報表，截至2017年6月末，該公司可自由支配的貨幣資金僅為156.84億元，比整個交易對價都少。據瞭解，簽約後的一段時間裏，富力地產曾給旗下地產在售項目壓力，要求迅速回款。
來源：中企圖庫
數據顯示，2018年，富力歸屬上市公司股東淨利潤為83.71億元，同比下降60%；原因為收購萬達酒店的溢價收益大幅減少；淨負債率也繼續攀升至184%。本指望接手立即產生現金流的萬達酒店能夠改善連年虧損局面，結果卻擴大了虧損面。
2019年，富力的淨負債率高達199%。2020年，“三條紅線”全踩中的富力“原則上暫停拿地”，出售重資產項目，並啓動裁員。2020年度業績會上，李思廉稱會在2021年將淨負債率降至100%以內。2021年中業績會上，富力管理層進一步表示，公司將每年達標一條“紅線”指標，“2021年一條，2022年一條，2023年一條。”
往回看，儘管2019年底、2020年初整個行業銷售規模增速明顯放緩，不少資金渠道的收緊也讓開發商感嘆“錢緊一年”，但若對比寒風凜冽的2021年，又好了太多。早在2019年下半年，富力就明顯放緩公開市場拿地步伐，同時加大銷售賣樓力度降低存貨、回籠現金。
加速“割肉”
“我們還是埋頭賣自己手上的東西。”富力地產2021年中業績發佈會上，李思廉如此表態。他沒有給“手上的東西”加上一串複雜定語，這意味着這些年富力口袋裏好不容易攢下來的資產——住宅、酒店、餐廳、寫字樓等等，沒有什麼是不能賣的。
“富力地產當年接下了萬達的酒店，但是後來疫情對酒店業務產生了很大的影響，且酒店屬於重資產，導致富力債務很高。”富力地產管理層表示。
這樣的急切狀態，在半年前發佈2020全年業績時也曾有過表露。只是那時，態度更理性、更堅定：“價錢合適，將繼續出售資產，包括現有的投資物業、商場、寫字樓、酒店”。
據不完全統計，2021年，通過轉讓股權、出售資產、大股東注資等形式，富力回籠了超過218億元的資金。其中包括：9月份，大股東將富力物業百億元賣身給碧桂園服務，並將80億港元資金用於支持富力；10月份，李思廉出清了在線寬頻大股東永升（亞洲）16%的持股；公司12月份將廣州國際機場富力綜合物流園股權，以53億元出售給黑石集團。
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2022年，富力變賣資產的數量增多，頻次亦在加快。
先是3月份，富力將英國倫敦的房地產項目Vauxhall Square以7.96億元人民幣出售給遠東發展，虧損約5.69億元人民幣。後是4月份，又將另一項目Thames City以26.6億港元的價格出售予中渝置地創始人張松橋，虧損約18.4億港元。
5月初，富力還解除了廣州某住宅用地的土地出讓合同。此外，李思廉也清盤或抵押了一部分個人資產。5月30日，富力地產發佈公告稱，將海南首府項目以10.01億元的價格出售給力量能源，而這個項目正是4年前從海航地產收購過來的。
只是，富力資產出售的進度，明顯跟不上債務到期的速度。花旗國際5月25日向富力地產美元債持有人發出的一份通知顯示，富力未能在提取付息資金後的30天內及時為受託賬户充值，因此觸發了違約事件，這也意味着富力已經出現了實質性的債務違約。
統計顯示，目前富力存續的境內債券一共10只，規模161.65億元；其中，年內到期債務為兩筆，合計51.2億元；還有7筆債務2023年到期，合計100.45億元。此外，還有存續的美元債9筆，規模為41.85億美元。其中，2022年內到期的債務為兩筆，合計6.6億美元。
債務高壓下，富力地產已開始尋求債務展期。
3月30日，富力地產召開關於“16富力04”公司債的持有人會議，對包括展期方案、增信措施等在內的多項議案進行投票，最後該筆債務展期方案通過。不過，另一筆2024年5月9日到期、規模4億元的“19富力02”，展期未獲通過。
截至去年末，富力地產借款總額共計1327億元，淨負債率123%。2022年內到期的借款約為583億元，同期非限制現金餘額約為63億元（不包括148億元限制現金），無法覆蓋短期債務。
受疫情及行業下行的持續影響，今年樓市整體行情低迷，富力的銷售情況也不容樂觀。
根據富力披露的數據，2022年1-4月份，富力地產共實現總銷售收入177.5億元，同比下降55.9％；銷售面積達約145.31萬平方米，同比下降52.2％。今年4月，公司月內總銷售收入共約42.7億元，同比下降56％；銷售面積達約25.5萬平方米，同比下降47.45％。
一個好消息是，房地產企業的融資正在鬆綁，例如碧桂園、美的置業、龍湖地產已經可以發行公司債來緩解融資問題。不過，富力眼下難題還是先要解決。有行業人士稱，如果此次曝出的10家酒店能夠順利出售，未來不排除繼續出售酒店以渡難關。
中國企業資本聯盟副理事長柏文喜亦表示，富力目前在接洽的酒店項目多處於二三線，這個售價和資產前景都還不錯，但“富力的真正脱困還是要靠市場回暖以及行業復甦才可以，畢竟企業運營靠出售資產或者融資得來的現金，只能進行一段時間的勉力維持”。
參考文章：
《富力開始甩賣萬達酒店了》，壹地產
本文來自微信公眾號：中國企業家雜誌 （ID：iceo-com-cn），作者：李豔豔，編輯：周春林